[2018 아파트] 정부의 강력규제로 수요위축·거래감소 전망

내년 1월 DTI제도를 개선한 신DTI 시행과 재건축초과이익환수제 부활이 예정됐다. 올해 예고한 다주택자 양도소득세도 내년 4월부터 강화될 예정이다. 이에 내년 아파트 시장은 정부의 전방위적 규제 영향으로 수요시장 위축과 거래감소가 나타나 진정국면에 들어갈 것으로 예상된다.
전세시장은 전체적으로 안정적인 모습을 유지할 것으로 보인다. 서울은 재건축·재개발 사업장 인근을 중심으로 이주수요에 따른 국지적인 전셋값 상승이 나타날 수 있겠다. 하지만 인접한 수도권으로 수요분산과 몇 년간 이어온 전세입자의 매매전환 등을 고려하면 전세수요가 전체적으로 증가할 가능성은 낮아 안정적인 가격흐름을 유지할 것으로 예상된다.
◆ 끓어 올랐던 아파트 시장, 8.2 대책 발표 이후 안정세
올해 아파트 매매가격은 전국적으로 4.05% 오른 가운데 지역별로는 세종시가 10.74% 변동률로 가장 높은 상승률을 보였다. 8.2대책으로 투기지역 및 투기과열지구 지정 이후에도 국회이전 등 행정수도 공약이 가시화되면서 투자수요가 많았다.

↑ [자료제공 = 부동산114]

서울은 둔촌주공, 잠실주공5단지 등 사업 진척이 빨라진 재건축 물량이 상승을 이끌면서 8.35% 올랐다. 경기는 서울과 인접한 하남, 과천, 구리 등을 중심으로 매매가격이 강세를 보이며 2.40% 올랐다. 부산과 인천도 각각 2.38%, 2.11% 상승했다. 지난해 공급과잉으로 약세를 보였던 대구는 8.2 대책 풍선효과로 2.05%, 강원은 속초, 강릉 등 평창 동계 올림픽 효과가 지속되며 상승했다.
반면 광역시를 제외한 기타지방은 침체된 모습이다. 경남은 조선·중공업 등 지역기반 산업 침체가 부동산 시장에 영향을 미치면서 거제, 창원 등을 중심으로 매매가격이 떨어지며 1.71% 하락, 전국에서 가장 큰 낙폭을 기록했다. 경북은 공급과잉을 해소하지 못하면서 1.61% 하락했다. 충청 역시 분양 호황기 때 공급된 아파트들이 입주를 시작해 매물이 쌓이며 매매가격이 떨어졌다. 충북이 1.15%, 충남이 0.79% 하락했다.
◆ 신규 아파트 본격 입주로 올해 전세시장 안정
올해 전국 전세시장은 1.47% 상승하는데 그쳤다. 최근 2~3년간 호황기 때 분양한 약 38만 세대의 신규 아파트가 올해 입주를 시작해 전세시장에 숨통이 틔었기 때문이다.
지역별로는 서울이 2.88%로 전국에서 전셋값 상승폭이 가장 컸다. 강동구가 둔촌주공, 고덕주공 등 대단지 아파트 재건축 이주로, 서대문은 인접 재개발 이주 수요로 전셋값 상승이 컸다. 이어 인천(2.23%), 강원(2.03%), 제주(1.80%) 순으로 전셋값이 많이 올랐다.
반면 세종시(-9.45%)는 전셋값이 전국에서 가장 큰 폭으로 하락하며 매매시장과 탈동조화 현상을 보이고 있다. 인구유입이 꾸준히 이어지고 있지만 올해 1만4000여 세대가 입주하면서 세입자 구하기가 어려웠다.
◆ 공급과잉·금리인상·규제 등으로 내년 아파트 시장 하향 조정 불가피
문재인 정부의 수요억제책들이 본격 시행될 내년 아파트 시장은 매매가격 하향조정과 매수자의 관망세가 이어지며 거래절벽 현상이 나타날 것으로 예상되지만 그 충격은 지역별로 다를 것으로 보인다.
서성권 부동산114 선임연구원은 "정부가 칼 끝을 겨누고 있는 서울과 신도시 등 서울 인접 지역은 탄탄한 실수요와 신규 주택에 대한 잠재수요가 많아 강보합 흐름을 보일 것"이라며 "정부가 보유세 인상 시그널을 내보이며 다주택자의 매물출시를 위해 전방위적인 압박을 가하고 있지만 다주택자들은 매도보다는 보유를 선택할 가능성이 높다"고 전망했다.
반면 지방광역시는 규제대책에 대한 파급효과와 더불어 공급과잉이 여파가 있을 것으로 보인다. 투기과열지구로 지정된 세종과 부산, 대구 일부 지역을 비롯해 공급이 많았던 광역시를 제외한 기타 지방의 매매가격 하락폭이 예상된다.
전세시장도 국지적으로 차별화 된 모습을 보이겠다. 서울을 비롯한 수도권은 안정적인 상승흐름을 이어갈 것으로 전망되는 가운데 화성, 김포, 시흥 등 수도권 외곽지역은 공급과잉으로 전셋값 약세가 예상된다. 반면 대구, 부산, 대전 등을 제외한 지방 광역시는 전셋값 하락이 예상되고 특히 세종, 충청, 경상은 역전세난이 발생할 우려가 있다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]