주택임대차 계약 전 알아두면 좋은 6가지

현장에서 발품을 팔아야 얻을 수 있었던 부동산 관련 정보를 요즘에는 PC나 모바일로 손쉽게 검색할 수 있다. 하지만 한계는 있다. 일반적인 내용은 쉽게 검색되지만, 특정 사례를 구체적으로 들여다보기 위해서는 어떤 정보를 참고해야 할 지 막막할 데가 많다. 놓칠 수 있는 임대차 관련 중요 사항 6가지를 부동산114의 도움을 얻어 알아봤다.
◆ 임대차 계약서 사본에 확정일자를 받을 수 있나
일반적으로 임대차계약 후 대항력을 얻기 위해 바로 확정일자를 받는다. 그런데 이 임대차 계약서는 반드시 원본에만 확정일자를 받아야 하는 걸까? 확정일자는 특정일에 계약서가 있었음을 증명하는 법률적 효력을 가진다. 사본 자체가 효력이 없기 때문에 반드시 임대차 계약서 원본을 가지고 관할 동 주민센터나 등기소에 가서 확정일자를 받아야 한다. 인터넷 등기소에서 확정일자를 받을 경우 스캔본이 있어야 한다.
◆ 외국인도 주택임대차보호법 보호 대상일까
출입국관리법 제31조, 제36조에는 90일을 초과해 국내에 체류하는 외국인은 외국인 등록을 해야 하며, 등록한 외국인은 체류지를 변경할 경우 새로운 체류지에 전입신고를 해야 한다고 규정하고 있다. 외국인도 주택 인도와 체류지 변경 신고 등의 공시를 통해 대항요건을 갖춘 후 확정일자를 받으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.
◆ 빌라 임대차 계약서에 지번만 신고해 주민등록 된 경우 대항력 취득 여부는
보통 임대차 계약서를 쓸 때 주소를 기재할 때 호수까지 쓰는 경우가 대부분이다. 다가구(한 건물에 소유자가 동일하고 별도의 구분 등기가 되어있지 않은 건물)는 지번까지만 써도 대항력이 인정된다. 그러나 다세대(빌라·맨션 등)는 아파트처럼 구분등기가 돼있어 동·호수를 기재하기 않고 지번만으로 신고해 주민등록이 된 경우 대항력을 취득할 수 없다. 이 때 무조건 건축물대장을 확인해 호수를 확인해야 한다. 실제 호수와 건축물대장상의 호수가 다른 경우가 허다하기 때문이다.
◆ 임대인과 같이 사는 집의 경우 방 한 칸도 주택임대차보호법 대상일까
한 예능 프로그램에 출연하는 연예인은 1/4 아파트에 거주하고 있다. 이는 세대 구분형 아파트로, 소유자와 임차인이 같은 공간에서 거주하는 것이 아니라 아파트 한 채의 주거공간을 법적으로 분리한 아파트다.
이럴 경우 아파트 일부분에 거주하는 임차인도 주택임대차보호법 대상이 될까? 된다. 주거용 건물의 일부에 대해 임대차 계약서를 작성하고 전입신고와 확정일자를 받는다면 우선변제권과 대항력을 행사할 수 있다.
◆ 임대차 계약자 본인이 아닌, 그 외 세대원만 전입신고해도 대항력이 생길까
주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음날부터 제삼자에 대한 대항력이 발생한다. 이 때 통상 전입신고를 한 때에는 주민등록이 된 것으로 본다. 따라서 임차인은 임대차계약 후 주택을 인도 받아 전입신고를 한 경우 대항력을 취득한다.
또한 개인 사정으로 계약자 본인을 제외한 아내와 자녀만의 주민등록을 임차주택으로 옮긴 경우에도 대항력은 인정받는다. 주택임대차보호법상 주민등록의 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 배우자, 자녀 등 가족의 주민등록도 포함하기 때문이다.
◆ 임대차계약기간 중 임차주택이 매매돼 새 집주인이 이사를 가라고 했을 때 집을 비워야 하나
전세나 월세 임대차계약 중 집주인이 바뀌는 경우가 생길 수 있다. 이럴 때 새 집주인이 이사 통보를 해온다면 임차인은 무조건 집을 비워줘야 할까? 그렇지 않다. 매수인은 현재 계약 상태 그대로의 조건을 인수하게 된다. 임차인이 이미 주택의 인도, 전입신고를 마쳐 대항력을 갖췄다면 새로운 집주인에 대해서도 임차권을 주장할 수 있다.
[디지털뉴스국]