도시재생 성공하려면 층고·용도 제한하는 도심규제 확 고쳐야

◆ 도시가 미래다 리빌딩 서울 ④ ◆
새 정부가 전국적인 도시재생 프로젝트인 '도시재생 뉴딜'을 추진하는 가운데 도시의 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 규제하는 도심 규제의 근거가 되는 '용도지역제'를 '확' 뜯어고쳐야 한다는 목소리가 높다. 일본의 도시계획 모델을 그대로 따온 '용도지역제'가 도입된 지 반세기나 지난 데다 스마트도시, 역세권 개발 등 시대적 변화에 맞지 않는 부분이 많기 때문이다. 층고제한, 용도제한 등 일률적 규제가 아니라 구별·프로젝트별로 탄력적 토지이용계획이 필요하다는 것이다.
최근 국토연구원의 '용도지역제의 문제점과 향후 개선 과제' 보고서에 따르면 현행 용도지역 운영에 있어 용도지역 간 위계 혼란, 용도지역 분류의 적절성·차별성 문제, 밀도 운영의 경직성 등 여러 가지 문제점이 제기되고 있다. 해당 보고서는 "용도지역제가 도입된 지 50년이 넘은 만큼 인구 감소, 도심 노후화 등을 반영하지 못하고 있다"며 "지방자치단체가 용도지역을 변경하려면 도시기본계획 자체를 바꿔야 하는데 이 과정에만 최장 2년6개월이 걸린다"고 지적했다.
김상조 국토연구원 연구위원은 "지방의 경우 도심 공동화가 빠르게 진행되고 있어 인구를 끌어모을 수 있는 신규 개발이 필요하지만 현행 용도지역제가 발목을 잡고 있다"며 "서울의 경우 길 하나 차이로 같은 용도지역임에도 전혀 다른 환경을 보이는 모순도 발생하고 있다"고 지적했다. 지방 등 인구가 줄어드는 지역에서는 도심 개발을 억제하기보다 대중교통이 모이는 곳을 중심으로 고밀도 압축 개발을 추진해야 하는데 오히려 규제에 발목을 잡혔다는 얘기다.
연구원은 광역도시급 이상 거대도시에 대해 여건 변화와 함께 도시 다양성이 증가함에 따라 용도지역을 보다 세분해 운영할 필요성이 있다고 지적했다. 시청 주도로 도시 전체의 도시기본계획을 수립해 운용하기보다는 소규모 지역별로 용도지역 대신 구 단위의 토지이용계획을 수립하는 방안도 고려할 만하다는 것이다. 연구원은 지역 수요에 맞는 탄력적 토지 이용을 위해 민간 사업자가 개발 계획을 제안하면 구청과 주민 자치기구가 심의하는 방식을 도입하는 방안도 제안했다.
[이지용 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]