"2년간 임대등록 부진땐 강제조치"…임대시장 사실상 국가관리

■ 국토부 장기주거종합계획

정부의 임대주택 등록 의무화 방침에 서울 다주택자들은 셈법이 복잡해졌다. 법적으로 일정 금액 이상의 고가주택은 임대주택으로 등록해도 세금감면 혜택을 받지 못한다. 28일 정부 발표에 대해 의무화가 될 경우 처벌조항이 만들어질지, 처벌 수위는 어느 정도일지에 대한 언급은 전혀 없어 혼란스럽다는 반응이다.
임대사업자는 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 다양한 세금의 부과 과정에서 감면혜택을 받는다. 하지만 전용면적 85㎡를 초과하거나 기준시가 이상이면 혜택을 못 받는다. 기준시가는 수도권 기준 공시가격 6억원, 지방은 3억원이다. 투자 목적으로 보유한 서울 집의 공시가격이 6억원 이상이면 임대주택 등록에 따른 혜택이 사실상 없는 것이다.
지난해 12월 정부가 임대사업등록을 하는 다주택자들에게 각종 세금 혜택을 제공하는 '다주택자 임대등록활성화 대책'을 발표한 후 임대등록사업자는 비약적으로 늘고 있다.
지난 5월 기준 국내 임대등록사업자는 32만5000명, 등록주택은 114만가구로 작년 동기 대비 사업자 수는 63.3%, 등록주택 수는 44.3% 증가했다. 그러나 문재인정부의 목표에는 턱없이 부족하다. 국토교통부는 공적 임대 물량을 임기 말까지 200만가구로 늘려 공공임대주택재고율(전체 주택 중 공공임대주택이 차지하는 비율)을 현재 7.4%(2017년 말 기준)에서 2022년 9%대로 늘릴 계획이다. 이를 위해서는 민간 부문의 임대주택 물량 증가가 필수적이다.
국토부 관계자는 "임대하고 있는 것으로 추정되는 다주택자의 주택이 516만가구이고 현재 등록주택이 114만가구인 것을 감안하면 아직 전체의 22%에 불과하다"며 "4년 내 200만가구까지 충분히 늘릴 여지가 있다"고 말했다.
특히 정부 재정 등의 문제로 공공임대 공급에 한계가 있어 민간임대주택 등록을 강제할 필요가 있다는 판단이다. 자가주택 보유 증가를 유도하는 정책은 대출 증가로 인해 가계부채 건전성 등에 무리가 있다.
부동산 정책을 총괄하는 김수현 청와대 사회수석도 저서 '부동산은 끝났다'에서 "자가 거주율이 40%밖에 되지 않는 독일에서 60%가 남의 집에 사는데도 주거가 안정적인 것은 민간임대차 시장에 국가가 규제와 인센티브를 통해 중재자 역할을 하기 때문"이라고 기술했다. 독일의 경우 임대료 상한선 규제와 함께 임대투자자에 대한 세제혜택·유지수선비 지원 등 '당근'과 '채찍'을 통해 민간임대 시장에 개입한다.
현재 정부가 운영 중인 등록임대주택은 임대료 인상률이 기존 계약분의 5%로 제한돼 사실상 전월세상한제가 적용되고 임대기간도 4~8년 보장돼 사실상 계약갱신청구권 적용 효과가 있다.
국토부는 이번에 "계약갱신청구권·전월세상한제도 도입하겠다"는 내용도 덧붙였다. 임대등록의 경우 인센티브와 함께 임대료 제한이라는 규제가 따라 붙지만 이마저도 안 될 경우 계약갱신청구권·전월세상한제 등 순수하게 규제카드만 꺼낼 수도 있음을 시사한 것이다.
정부의 임대주택 등록 의무화 방침에 서울 다주택자들은 셈법이 복잡해졌다. 법적으로 고가주택은 임대등록을 해도 세금 감면 혜택을 받지 못한다. 또 의무화가 될 경우 처벌조항도 만들어질지, 처벌 수위는 어느 정도일지에 대한 언급도 전혀 없어 혼란스럽다는 반응이다.
세입자의 주거복지 차원에서 임대주택은 절대 규모뿐 아니라 질도 중요하다. 양질의 임대주택을 늘리려면 선호도 높은 지역의 아파트인 임대주택이 필요하다. 하지만 고가주택에 대한 인센티브 배제로 인해 가장 임차 수요가 많은 서울 주요 지역에서는 아파트가 등록임대주택으로 나오기 어려운 구조다.
더구나 정부는 공시가격 현실화를 추진하고 있다. 강북의 마포·성동 지역만 해도 전용 84㎡ 공시가격이 6억원에 육박하거나 넘은 상황이다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "서울에서도 양질의 민간임대주택이 많이 나오게 하려면 적당한 시점에 기준시가 요건을 완화하는 게 필요하다"며 "특히나 공시가격도 인상되는 추세이기 때문에 기준시가 요건은 시간이 지날수록 임대주택 등록 활성화의 발목을 잡을 것"이라고 말했다.
[이지용 기자 / 정순우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]