강남권 내에서도 가격따라 차별화 진행

■ 정부 종부세안 시장 영향

정부가 6일 다주택자를 정밀 타격한 종합부동산세 개편안을 확정 발표하면서 가뜩이나 냉각됐던 부동산시장이 더 얼어붙고 매수자·매도자 모두 치열한 눈치작전을 펼칠 것으로 보인다.
이번에 나온 기획재정부의 확정안은 기존 재정개혁특별위원회가 제안한 종부세 개편안보다 좀 더 구체적으로 '핀셋규제'가 들어간 것이 특징이다.
과표 기준 6억원 이하 1주택 보유자 부담은 크게 늘어나지 않겠지만, 그 이상 고가 주택 보유자와 다주택자는 2배 이상 늘어난 종부세에 매도, 임대사업자 등록, 증여 등 다양한 방법을 놓고 고민할 것으로 예상된다.
매일경제는 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장, 양지영 양지영R&C연구소장, 함영진 직방 빅데이터랩장(가나다순)에게 시장 방향을 물었다. 이들은 공통적으로 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 더 늘어날 것으로 봤다. 다만 최대한 절세할 수 있는 중소형 위주, 공시가격 15억원, 실제 거래가격 20억~23억원 정도 주택이 인기를 끌 것이라고 전망했다.
또 다주택자는 증여와 임대사업자 등록이라는 두 가지 선택지를 놓고 고민하겠지만, 세율을 인상하기 위해선 국회 동의가 있어야 하기 때문에 그 전까지 눈치보기가 계속돼 시장이 냉각될 것이라고 내다봤다. 일부 다주택자는 각종 규제와 세금 압박에도 집을 보유하겠지만, '갭투자족'은 금리 인상과 전세가격·매매가격의 동반 하락 현상이 나타나면 결국 급매로 처분할 것이라는 관측도 나왔다.
박 위원은 "기재부 안을 놓고 보면 23억~33억원 정도에 실거래되는 강남 중대형 아파트는 한 채 보유자라고 해도 종부세 부담이 크게 늘어난다"면서 "이번에 유일하게 세율 인상이 없는 과표 6억원이 안 되는 주택을 한 채만 보유하는 식의 '똘똘한 한 채'가 유행할 것"이라고 말했다. 양 소장은 "아무래도 대형은 과표 6억원 이하에 해당되기 어려워 메리트가 떨어질 수밖에 없다"고 설명했다.
2주택 보유자는 증여를 많이 고려할 것으로 보인다. 2주택자가 한 채를 처분하면 1주택자가 돼 세금 부담이 줄어든다. 다만 3주택 이상 다주택자는 세율이 높아져 부담이 확 늘어나기 때문에 일부 소형 매물에 대해 임대사업 등록을 해 절세하는 전략을 쓸 수 있다.
함 랩장은 "다주택자 사이에서도 선택지가 갈릴 것 같다"면서 "강남권은 임대주택 등록 가능 대상인 공시가격 6억원 이하 주택이 많지 않아 부담부증여로 가는 것이 바람직해보이고, 강북권 소형 주택을 보유한 사람들은 임대사업자 등록을 통해 세 부담을 더는 전략이 필요하다"고 조언했다.
다만 현재의 정부안이 당장 시행되는 것은 아니어서 그 전까지 시장에 거래가 끊기는 것은 불가피해 보인다. 심 교수는 "이미 거래절벽에 와 있고 이런 상태는 계속 이어질 것"이라고 말했고, 양 소장은 "고액 자산가는 매도하기보다는 증여 또는 임대사업자 등록을 고려할 것으로 보여 당분간 관망세가 유지되고, 거래가 크게 위축될 것"이라고 설명했다. 함 랩장 역시 "기존 주택시장에서 거래량 감소와 수요 위축은 올해 내내 지속될 것으로 보인다"고 예상했다. 지방 부동산시장에 대한 우려는 더 커질 전망이다.
작년에 쏟아져 나온 부동산 규제 중 정부가 직접 타격한 서울은 오히려 굳건했고 지방시장은 타격이 컸는데, 이번 조치로 지방 부동산 매각 분위기가 더 강해져 시장 전반이 어려워질 수 있다는 것이다.
안 팀장은 "서울 강남권 등 좋은 입지는 남기고 지방이나 외곽 부동산을 매각하는 사례가 늘어날 것"이라고 밝혔다.
[박인혜 기자 / 추동훈 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]