[알쏭달쏭 부동산] 모르면 낭패…지역주택조합 가입 전 알아야 할 것

정부 대책을 비웃기라도 하듯 서울 아파트값이 고공행진하면서 내 집 마련의 꿈을 접는 서민들이 늘고 있다. 지난달부터 들썩이기 시작한 서울 아파트값 상승세는 진원지인 강남 3구(강남·서초·송파)는 물론 서울 전역으로 확산되고 모양새다.
이럴 때 가격 거품을 제거한 아파트가 있다면 어떨까. 일부 주택업계 관계자들은 '지역주택조합'이 서민들이 내 집 마련에 방법이 될 수 있다록 말한다. 다만 이들은 조합원 가입 전에 사업장에 대한 정보를 최대한 많이 모아 분석하고 전문가들의 조언까지 구하라고 입을 모은다. 왜 그럴까.
지역주택조합은 동일한 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합을 말한다. 지역주택조합원 자격은 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주에게 주어진다.
조합설립인가신청일 현재 동일한 시·군지역에 6개월 이상 거주해야 한다. 지역주택조합은 구성원을 위해 건설하는 주택을 해당조합원에게 우선 공급된다. 따라서 층이나 동, 호수도 우선적으로 배정 받을 수 있고 공급가격도 상대적으로 저렴하다.
◆ 지역주택조합의 장·단점 파악이 우선…선택은 본인 몫
집을 지으려는 무주택 세대주들(조합)이 토지를 매입하고 건축비를 직접 부담해 개발하는 방식이 지역주택조합사업이다.
조합원이 사업주체가 되므로 추가 프로젝트 파이낸싱(PF) 등의 금융비용이 거의 들지 않는다. 줄어든 금융 비용에 마케팅 비용까지 줄일 수 있어 일반분양 아파트에 비해 분양가(공급가)가 상대적으로 저렴하다는 게 가장 큰 장정이다. 최근 지역주택조합들은 신탁사에 조합원들의 자금 운영을 맡겨 투명성과 전문성을 높이고 있다.
지난해 주택법 개정을 통해 사업 안정성도 한층 강화됐다. 주택법 개정에 따르면 지역주택조합 총회 때는 조합원들의 직접 참석을 의무화했다. 조합원들의 의견을 최대한 반영하고 이권 쏠림 현상을 방지하기 위해서다.
또 조합원을 모집하기 전에 시·군·구 등 지자체에 신고하도록 규정했다. 이때 조합원모집 주체에 관한 자료 및 조합원 모집공고안, 사업계획서 등 증빙서류를 첨부해야 한다. 지자체는 15일 이내 모든 내용을 검토해 수리여부를 결정하고, 지자체로부터 신고필증을 교부 받은 사업장만 조합원 모집을 할 수 있다.

↑ 지역주택조합아파트와 일반분양아파트 차이 [사진제공: 리얼투데이]

아무리 장점이 많다고 해도 사업 추진이 안된다면 아무 소용없다. 그 만큼 지역주택조합은 일반 도급사업에 달리 불확실성이 매우 크다. 조합 설립 요건도 까다롭다.
조합설립을 위해서는 주택건설예정 세대수의 2분의 일 이상(20인 이상)의 조합원이 모여 조합설립 창립총회를 의무적으로 개최해야 한다. 또 총회 회의록과 조합장 선출동의서 및 조합규약, 조합원 명부, 사업계획서 등 제반서류와 해당지역 토지에 대한 토지사용승낙서(전체 대지의 80% 이상)를 갖춰 지자체에 지역주택조합설립을 신청해야 한다.
사업계획승인은 더욱 어렵다. 우선 주택건설 사업예정부지의 95% 이상의 토지소유권을 확보해야 한다. 이 경우 확보하지 못한 대지(5% 이하)가 있으면 매도청구를 할 수 있다.
토지매입 여부는 지역주택조합의 성패를 좌우한다고 해도 과언이 아닐 정도로 중요하다. 사업 추진이 멈춰선 현장들 대부분은 토지매입 과정에서 문제가 발생했다고 봐도 무방하다. 토지매입기간이 길어질수록 조합원들의 부담은 커질 수 밖에 없다. 추가부담금이 그 만큼 늘어나기 때문이다.
조합원 가입을 고려 중인 사업장이 토지를 95% 이상 매입하지 못했다면 차라리 포기하는 게 낫다.
◆ 지역주택조합 가입 전 무엇을 봐야하나
지난해 6월 주택법 개정으로 지역주택조합에 대한 규제가 강화됐다고 해서 조합원들의 재산권을 완벽하게 지킬 수 있는 것은 아니다. 지역주택조합 가입 전에 사업가능성 및 토지매입 비율, 자금의 투명성, 조합의 운영체계 등을 꼼꼼히 살펴 볼 필요가 있다.
우선 토지 확보 여부다. 여기서 토지를 사용할 수 있는 권원(지역주택조합 설립요건)을 확보한 건지 아니면 토지를 실질적으로 매입(사업승인단계)한 건지 비(非) 전문가 입장에서는 판단이 어렵다.
이럴 경우 지역주택홍보관을 방문했는데 상담원이 토지사용승낙서를 제시한다면 '지역주택조합 설립단계'라고 보면 된다. 토지매매계약서나 소유권이 이전된 등기부등본을 제시한다면 사업이 상당히 진척됐다고 판단할 수 있다.
일부 지역주택조합 홍보관에서는 '토지확보'와 '토지매입'을 마치 같은 뜻인냥 혼용해서 사용하는 경우가 많아 유의해야 한다. '토지매입'은 '소유권이전등기'까지 마무리 된 상태의 토지를 의미하지만, 현장에서는 '토지사용승낙서'만 받아 둔 경우가 허다하기 때문이다.
정부는 지난해 주택조합사업의 투명성을 강화하기 위해 지역주택조합의 조합원모집 신고제를 도입했다. 조합원 모집 전에 지자체에서 검토하고 합법성 여부를 판단해 안정성을 확보하기 위해서다. 지자체는 특이사항이 없고 사업진행이 가능하다고 판단하면 사업주체에게 신고필증을 교부해야 한다.
일부 조합들은 교부 신고필증이 사업 안정성을 담보하는 것처럼 홍보하기도 한다. 신고필증은 단순히 지자체가 향후 진행될 계획과 절차 등을 확인해주는 것이지 그 자체로 사업리스크가 제거되지는 않는다. 특히 '신고'는 '승인'이나 '인가', '허가' 보다 훨씬 약한 개념으로 공신력(公信力)이 거의 없다.
지역주택조합에 가입 이후에도 주의해야 할 점은 많다. 조합원의 지위를 유지하기 위해서는 세대주를 포함한 세대원 전원이 조합주택에 입주할 때까지 무주택요건을 갖추고 있어야 한다. 사업이 장기화될수록 내 집 마련의 시기는 그만큼 늦춰질 수밖에 없다.
이와 함께 조합원들의 재산을 위탁 관리하는 자산관리사 또는 신탁사 등의 건전성 여부, 조합원 집단대출 여부, 시공사 선정 등 일반분양 아파트 보다 저렴한 만큼 들여다 봐야 할 부분도 많다는 점을 명심해야 한다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]