"부동산 정책 시행 후 강남3구·고가 아파트 거래 감소"

↑ [통계출처 = 한국감정원 통계정보시스템, 자료제공 = 직방 빅데이터랩]

서울 아파트 매매시장은 종부세 등의 세제개편안 발표 후 가격이 상승한 것으로 나타났다. 재건축초과이익환수, 투기과열지구지정 등으로 공급 감소가 발생하고 임대주택사업자 등록으로 매물부족과 '똘똘한 한 채' 선호로 인한 서울로의 수요 집중이 가격 상승의 주요 원인으로 지적된다. 그렇다면 문재인 정부가 내놓은 부동산 정책들은 효과가 없었던 것일까.
10일 직방에 따르면 서울 아파트 매매는 3월 1만4609건이 거래된 후 4~7월에는 월 평균 5729건으로 크게 줄었다. 4월 이후 거래 감소는 양도세 중과 시행 이전 거래를 마무리하려는 매도자들의 시기 선택으로 인한 기저효과가 원인으로 보인다. 실제 올해 1분기 서울 아파트 매매거래는 3만6533건으로 거래량 통계가 발표된 2006년부터 분기 거래로는 역대 다섯번째로 많았다. 3월 거래도 월별 거래로는 역대 7번째로 많은 거래를 기록했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부의 제도변화에 따른 영향으로 거래가 단기간에 집중되고 이후 거래가 위축되는 것은 올해만 나타난 특이 현상은 아니다"라며 "제도변화로 인해 자연스럽게 나타나는 단기간의 거래 변화로 볼 수 있다"고 진단했다.
양도세 중과 시행 이후 나타난 특징 중 하나는 전용면적 85㎡ 초과 대형 거래 비중이 줄었다는 점이다. 1~3월 전용면적 85㎡ 초과 거래 비중은 23.1%였으나, 4~7월은 20.1%로 3%포인트 줄었다.
애초 다주택자 규제 강화로 수요자들이 보유 주택을 줄이면서 투자가치가 높은 지역에 대한 선호도가 높아질 것이라는 전망이 우세했다. '똘똘한 한 채' 투자지역으로 부각된 강남3구와 한강변 강북(마포, 용산, 성동, 광진)지역은 지난 4월부터 거래비중이 크게 줄었다. 상대적으로 가격이 낮은 서울북부와 강남3구 외 한강이남의 거래 비중이 증가했다.
금액대별로는 1~3월에 비해 4억원 이하는 늘어났으나 4억원 이상에서는 거래 비중이 감소했다. 6~9억원 이하는 1~3월 27.7%에서 4~8월 20.9%로 6.8%포인트 감소했으며, 9억원 초과는 1~3월 15.4%에서 4~8월 12.5%로 2.9%포인트 줄었다. 양도세 중과 전 고가 아파트 매매는 상대적으로 활발했으나 4월부터는 4억원이하 아파트 중심으로 거래가 이뤄지는 모습이다.
서울 아파트 거래는 강남3구나 한강변 강북, 대형의 고가 아파트 거래 비중이 양도세 중과 이후에는 낮아지는 추세라 8.2대책 등의 정부 대책효과가 서서히 나타나는 모습이다. 그러나 정부의 1차적인 정책 목표에 대한 효과 외에도 고가 아파트 밀집 지역 외로 수요가 이동하고 가격이 상승하는 부작용도 발생하고 있다.
현재의 거래시장의 흐름은 참여정부의 부동산 정책이 본격적으로 시행된 2007년과 유사한 모습을 보인다. 2007년부터 강남 등의 버블세븐의 가격 안정과 거래 감소가 나타났으나 노·도·강(노원, 도봉, 강북) 등 외곽지역으로 수요가 이동하고 가격 상승세가 확산됐다.
당시 참여정부의 부동산 정책이 서서히 영향을 미치기 시작하는 시점에서 정권교체로 인한 정책 방향 변화와 금융위기 등이 발생했다. 외부 변수로 참여정부 정책이 서울 아파트 매매시장에 확실한 효과가 나타났는지 판단하기는 힘들지만, 4월부터 나타난 거래시장의 흐름은 참여정부 정책이 본격적으로 시행된 이후 나타난 거래 흐름과는 유사한 모습이다.
함 센터장은 "정부의 정책이 효과가 없거나 시장안정에 실패했다고 판단하기보다는 좀더 시간을 갖고 지켜볼 필요는 있다"며 "다만 정부에서 단기적, 지역적으로 나타날 수 있는 가격 급등의 부작용에 대한 세밀한 대책과 모니터링은 필요하다"고 지적했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]