상가임대료도 뚝뚝, 꼬마빌딩 `직격탄`

서울시 강남구 역삼동 지하철 2호선 선릉역 바로 앞에 있는 A빌딩 1층에는 이 빠진 것처럼 드문드문 공실이 있다. 지난해 말 이 빌딩에 입주해 있던 미니스톱 편의점이 경영난을 버티지 못하고 나간 자리다. 강남 한복판 초역세권의 1층 편의점이 스스로 문을 닫는 건 매우 이례적이다. 담배판매 권리금만 1000만~2000만원에 달하는데, 권리금은 물론 인테리어 투자비도 받지 못하고 임차인이 사업을 접은 것이다. 주변에선 주변 고급 상권이 최근 급속히 악화되는 데다 최저임금 인상으로 인한 비용 증가가 직격탄이 됐을 것이라고 입을 모았다.
돈을 쓰려는 사람이 없어 장사가 안 되고, 상가 공실이 늘면서 임대료가 떨어지는 전형적인 경기 불황 지표가 상업용 부동산시장에서 나타나고 있다. 지난해 하반기부터 오피스와 상가 임대료가 모두 지속적으로 떨어지고 있다.
한국감정원은 임대료 변동 추이를 나타내는 임대가격지수가 2017년 말보다 중대형 상가는 0.1%포인트, 소규모 상가는 0.7%포인트, 집합 상가는 0.3%포인트 각각 하락했다고 30일 밝혔다. 분기별로 보면 2018년 4분기 기준으로 중대형 상가의 임대가격지수는 전 분기보다 0.21%포인트, 소규모 상가는 0.36%포인트, 집합 상가는 0.16%포인트씩 하락했다.
소규모 상가 임대료가 가장 가파르게 빠지는 것은 영세 자영업자의 수익성이 가장 심하게 악화되고 있다는 의미다. 건물 투자자 입장에서도 수년간 거래량이 폭발했던 꼬마빌딩 투자자들이 임차인을 구하는 데 곤란을 겪을 수 있다.
전국 평균 임대료는 오피스(3층 이상 평균)가 ㎡당 1만7200원, 상가(1층 기준)는 중대형 2만9000원, 집합 2만8500원, 소규모 2만800원으로 집계됐다. 감정원은 3층 이상이거나 연면적이 330㎡를 초과하면 중대형 상가, 2층 이하이면서 연면적이 330㎡ 이하는 소규모 상가로 분류한다. 다만 오피스나 상가 빌딩에 투자한 입장에서는 투자수익률이 되레 높아지고 있다. 4분기 오피스 투자수익률은 1.96%로 전기 대비 0.21%포인트 상승했다. 중대형 상가는 수익률 1.75%로 전기 대비 0.21%포인트 상승했고, 소규모 상가는 수익률이 전기보다 0.15%포인트 오른 1.58%를 기록했다.
건물주 입장에서 임대료 하락으로 임대소득은 소폭 줄어들었지만, 빌딩가격은 지속적으로 오르면서 자본이득이 크게 발생했기 때문이다. 그러나 이는 지난해 이야기이고 올해 경기 둔화가 본격화되면 빌딩가격이 계속 오른다는 보장이 없어 전반적인 투자수익률도 하락세로 전환할 가능성도 있다고 업계는 전망하고 있다.
[전범주 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]