"지금은 침체기…핵심입지 진입· 갈아타기 최적기"

↑ 13일 잠실 교통회관에서 열린 매일경제신문 주최 `부동산 富테크쇼`가 250여명의 청중들이 참석한 가운데 성황리에 열렸다. 고종완 한국자산관리연구원장이 강의하고 있다. [김호영 기자]

"침체기가 오히려 부동산에 투자할 적기다. 자산 교체 기회이기도 하다. 실기(失期)하지 마라."
13일 서울 송파구 잠실동 교통회관. 매일경제신문 주최로 열린 '부동산 富테크쇼' 행사장은 시작 1시간 전부터 몰려든 사람들로 인산인해를 이뤘다. 최근 거래가 끊기고 가격 하락 조짐이 본격화하면서 시장은 싸늘하게 식었지만 이를 기회로 삼아 투자하려는 사람들이 평일 낮임에도 속속 몰려든 것이다. 250명을 수용할 수 있는 강연장은 '서서라도 강의를 듣고 싶다'는 사람들까지 몰리면서 뜨거운 열기를 보여줬다. 대구 이곡동에 거주하고 있다는 최 모씨(62)는 "오전 9시 KTX를 타고 강연을 들으러 왔다"면서 "요즘 집값이 떨어진다는데 얼마나 더 떨어질지, 반등이 될지, 어디서 봐야 할지 혼란스러워 강의를 들으면 좋을 것 같아서 어렵게 오게 됐다"고 말했다. 기업 단위 참가자도 있었다.
이날 부동산 富테크쇼 강연자로 나선 스타 강사 4명은 지금과 같은 조정기 혹은 침체기가 기회라고 이구동성으로 말했다.
다만 막무가내식 접근이 아니라 디테일을 알고 시장을 알아야 투자에 성공할 수 있다는 점도 강조했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "올해는 적극적으로 자산을 교체할 시기"라면서 "작년 고점에 매수한 사람이라면 도심 소형 주택 등으로 다운사이징하거나, 저평가된 성장 지역에 투자하는 것이 좋다"고 말했다. 그는 "당분간 강남 재건축 시대는 가고, 변화가 많은 강북 재개발이나 신도시 시범지구가 뜰 것"이라면서 "불황기에 강한 도심지 소형 아파트를 조정된 가격에 살 수 있다면 4~5년 후 결과는 최상일 것"이라고 덧붙였다.
고 원장은 "부동산은 사이클이다. 불황기에 오히려 투자하고 자산을 교체한 후 '버티기'를 하면 중·장기적으로 성공할 수 있다"고 말했다. 그는 불황기에 강하고 호황기엔 더 강한 '슈퍼 아파트'가 있는 곳으로는 지하공간 개발과 대규모 환승센터가 들어서는 삼성동 일대와 동북권 개발의 핵심이자 상업지 추가 지정이 몰려 있는 창동·상계 등을 꼽았다.
친구들이 수능시험을 칠 때 공인중개사 자격증을 취득하며 빌딩 실거래가 조회 애플리케이션을 개발한 김윤수 빌사남 대표 역시 향후 2~3년간 조정·침체기가 빌딩 투자에 최적기라고 말했다. 그는 "앞으로 2~3년은 부동산시장 침체기가 될 것 같지만, 투자라는 것은 침체기에 사서 오를 때 팔아야 하는 것"이라면서 "지금이 오히려 빌딩 투자에 나설 타이밍"이라고 강조했다. 다만 매입에 있어서 디테일도 중요하다고 말했다.
김 대표는 "작년 3월부터 RTI(임대업이자상환비율)가 도입되면서 매입액 대비 70%까지 받을 수 있었던 대출이 막혔기 때문에 개인보다는 법인 명의로 매입해 대출한도를 키우고 이자율을 낮추는 것이 낫다"고 조언했다. 또 매입해야 할 물건으로는 '2003년 이전에 지은, 건폐율과 용적률을 많이 받은 빌딩'을 꼽았다. 그는 "이 건물들은 허물고 다시 지으면 이 용적률과 건폐율을 다시는 못 받는다. 리모델링을 통해 외관을 성형하며 갖고 있어야 한다"면서 "반대로 말하면 이 건물은 나오면 사야 하는 건물인 것"이라고 설명했다.
최근 각종 규제로 냉각된 시장에서 '틈새시장'이 될 수 있는 국외 부동산으로 눈을 돌릴 필요가 있다는 의견도 나왔다. 기우석 ERA베트남 한국대표는 지난 15년간 베트남 호찌민시에서 생활하면서, 부동산 관련 컨설팅과 사업을 해온 경험을 바탕으로 베트남 부동산시장 상황과 투자 방법 등에 대해 설명했다. 그는 "베트남은 안정적인 경제성장 기반이나 젊은 층이 많은 인구구조 등을 감안하면 투자 매력도가 높은 나라임에 틀림없다"고 말했다. 그는 또 "한국인들이 많이 오해하는 것 중 하나가 베트남 부동산에 투자해 얻은 차익을 한국으로 송금하기가 사실상 어렵다고 생각하는 것"이라면서 "베트남에 본인 명의 은행 계좌가 있고 베트남 외국환거래법을 이해하면 차익 송금이 가능하다"고 말했다. 기 대표는 "베트남 아파트 거래 시 세금을 보면 등록세는 매수 금액의 0.5%, 양도소득세는 양도가액의 2%인데 법인은 매출부가가치세 10%가 별도로 붙는다"면서 "국외 소득도 한국 내 종합소득세 계산에 포함되지만 1가구 다주택 계산엔 합산되지 않는다는 점도 알아두면 좋을 것"이라고 말했다.
조정기나 침체기에는 '절세'가 집 사는 것보다 오히려 더 중요한 자산 지키기 전략이 될 수 있다.
특히 최근 2년간 부동산 관련 세금이 계속 바뀌면서 안일하게 생각하다가는 헛돈을 날릴 수 있기 때문. 우병탁 신한은행 세무팀장은 "세금 관련 규정이 마치 벽이 켜켜이 쌓이는 것처럼 많아지지만 그 사이마다 빈틈이 있다. 이를 적극 활용해야 한다"고 조언했다. 그는 구체적인 사례를 들면서 "상가주택은 통상 1층이 상가, 2층이 주택인 경우가 많은데 1층 면적이 2층보다 크다. 이러면 전체 비과세를 못 받는다"고 전제한 후 "그런데 틈이 있다. 계단이나 옥탑 등 부수 면적 등을 입증해 주택으로 평가받으면 주택면적이 상가면적보다 커 양도세 전체 비과세가 가능해진다"고 설명했다. 세금 줄이는 것, 즉 절세는 규정을 잘 알고 틈새를 잘 찾아 살펴보는 것만으로도 가능하다고 그는 설명했다.
[박인혜 기자 / 추동훈 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]