145만채 서울 아파트중 하루 매매 40건뿐…`거래 생태계` 붕괴

◆ 주택시장 최악의 거래절벽 ◆

↑ 서울 아파트값이 14주 연속으로 하락 중인 가운데 18일 오후 서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 급매물을 알리는 안내문이 붙어 있다. [김호영 기자]

수천 가구 대단지 아파트의 주택거래가 수개월째 '0'건을 기록하고 매매거래가 6년래 최저치를 기록하면서 거래절벽을 넘어 부동산 시장 지표인 거래 시스템이 붕괴되는 것 아니냐는 위기감이 나온다. 이달 들어서는 145만가구에 이르는 서울 아파트의 하루 거래량이 40여 건꼴로 줄었기 때문이다. 집값 하락세에 '관망'이 아닌 사고 싶어도 살 수 없는 '불능' 사태가 벌어지고 다주택자는 세금 때문에 팔지도 못하는 기현상이 일어나고 있다.
매일경제신문과 부동산인포가 공동으로 지난해 9·13 부동산 대책 전후 3개월간 서울 아파트 거래를 국토교통부 실거래가시스템을 활용해 전수조사한 결과, 9·13 이전 3개월간 3만256건이 거래됐던 서울 아파트는 이후 3개월간 6668건이 거래되는 데 그쳐 5분의 1 토막이 났다. 서울과 경기 인천 등 수도권 총 76개 지자체 중에서 9·13 대책 이후 석 달 동안 이전 석 달에 비해 거래량이 늘어난 지자체는 4곳에 불과했다. 평소 거래가 워낙 적었고 당시 개발사업이 있었던 수원 장안구와 여주시·연천군·포천시를 제외한 72곳은 모두 거래량이 줄었다.
특히 광명시와 과천시, 성남 분당구 등 지난해 상승랠리가 막판에 급등했던 지역들의 거래절벽이 가팔랐다. 광명시는 9·13 대책 이전 석 달 동안 1882건이 거래됐으나, 이후 석 달간 163건에 그쳐 무려 91.3%나 거래량이 줄었다.
서울에서는 양천구가 83.3%로 거래량 감소폭이 가장 컸고, 이후 동작구·강서구·마포구·성동구 순이었다.
강남권도 대책 이후 한 달간 수십 건꼴로 거래되는 데 그쳤다. 강남구는 9·13 대책 전에는 아파트 거래가 1369건 이뤄졌으나 이후 석 달간은 270건으로 줄었다. 서초구는 1175건에서 228건으로 줄었고, 송파구는 1933건에서 369건으로 감소했다. 대책 이후 석 달간 거래량이 이전에 비해 80% 이상 줄어든 지역들이다.
집값 안정을 위해서는 일정량 거래 감소는 불가피하다. 거래량과 가격이 통상 비례한다는 게 시장 정설이기 때문이다. 그러나 거래량 감소폭이 너무 가파르다는 게 문제다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울 아파트 거래량은 1877건(신고 건수 기준)으로 2013년 이후 1월 거래량으로는 6년 만에 최저치를 기록했다. 이달은 설 연휴까지 끼면서 16일 현재 거래량이 700건에 그치고 있다. 서울 아파트가 145만가구에 이르는데 이달 들어 하루에 40건 정도밖에 거래가 일어나지 않는 셈이다. 설 연휴가 끼어 있던 지난해 2월에는 서울에서 1만1111건의 아파트 거래가 나왔다.
여전히 김수현 청와대 정책실장과 김현미 국토부 장관은 잇따라 "집값이 여전히 높다"는 입장이다. 정부가 목표하는 집값 수준은 공식적인 발표나 정책자 발언으로 나온 적은 없다. 그러나 각 부처 내부 분위기로 볼 때 대략 새 정부 출범 이전인 2017년 5월 수준으로 추측된다. 거래량으로 볼 때 이미 이때 수준 이상으로 시장이 냉각된 것 아니냐는 지적도 있다. 2017년 1월 주택거래량은 9200건이고 올해 1월 주택거래량은 6000건으로 35% 이상 줄었다.

비정상적인 거래 위축은 설 연휴 이후 데이터만 봐도 뚜렷하다. 국토부 자료에 따르면 18일 기준 설 이후 서울 아파트 거래량은 79건으로 설 전달인 1월 700건의 10분의 1 수준이다. 아직 한 달이 채 지나지 않았지만 이런 추세가 이어지면 최근 10년간 명절 직후 거래량으로는 최저치가 될 가능성이 높다. 작년 설(2월 16일) 다음달인 3월 서울 거래량이 1만4609건으로 전달(1만1986건)보다 2600건가량 늘어나면서 연초 아파트 상승 랠리를 이끈 것과 대조적이다. 미국발 경제위기가 덮쳤던 2009년 설 직후 서울시 거래량도 4186건으로 지금보다 훨씬 높았다.
한국감정원에 따르면 이달 11일 조사 기준 서울 아파트 주간 매매수급지수는 73.2로, 2013년 3월 11일(71.8) 이후 약 5년11개월 만에 최저 수준을 기록했다. 한마디로 서울의 아파트를 구매할 의사가 '바닥' 수준으로 떨어졌다는 얘기다.
하지만 최근 이런 거래절벽이 향후 어디로 튈지는 미지수다. 정부가 강력한 대책을 쏟아내고 있음에도 실거래가가 급락하기보다 사자와 팔자 간 줄다리기만 더 세지고 있다.
대치동 인근 공인중개소 관계자는 "요즘 대치동에서 매매거래를 했다는 공인중개사 찾는 게 하늘의 별 따기"라며 "일부 급매 실거래 신고도 공인중개소를 끼지 않은 가족 간 거래인 경우가 많아 공인중개사들도 어떤 가격이 적정 가격인지 판단하기가 힘들다"고 말했다.
거래절벽 수렁에 빠진 중개업소·인테리어·이사업체 등 후방산업 종사자의 신음소리는 날로 높아지고 있다. 거래절벽 속에 가격 하락폭이 가팔라지게 되면 '깡통주택' 속출→대출 부실화→금융시장 위기→실물경제 침체 악순환 고리가 예상된다. 정부는 청와대 눈치를 살피며 아직도 강경 모드다.
최종구 금융위원장은 이날 전라북도 군산에서 서민금융 현장 방문 행사를 마치고 기자들과 만나 "(역전세난에 대해) 어떤 대책을 내놓을 정도는 아니다"며 "급등세를 고려하면 전반적으로 집값이 더 안정될 여지가 있고, 그렇게 가야 한다"고 강조했다.
[전범주 기자 / 추동훈 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]