[李기자의 리얼티톡] 아는 사람만 투자한다는 `지식산업센터 기숙사` 가장 큰 함정은?

#수도권에 거주하는 A씨는 부동산중개앱으로 오피스텔을 검색하던 신축 지식산업센터 기숙사가 저렴하게 나와 월세로 거주하고 있다. 부동산에서 계약할때 전입신고가 불가능하다는 조건을 내세웠지만 A씨는 크게 문제가 될 것이 없다는 판단에 1년 임대차 계약을 했다. 그러나 입주 5개월차가 지난 며칠 전 엘레베이터 안에 "지식산업센터 내 종사자가 아닌데 서류 조작 등을 통해 현재 거주 중인 사람은 엄연한 불법이기 때문에 적발시 강제퇴거조치한다. 이런 법적 불이익을 받을 수 있으니 당사자는 도청에 신고하라"는 안내문 겸 경고장이 붙었다. 전입신고를 안한 A씨는 그제서야 본인의 보증금이 걱정되기 시작했다.

↑ 수도권 내 한 지식산업센터 기숙사 분양 전단

정부의 부동산정책이 아파트와 오피스텔 등 주거시설을 정조준한터라 수익형부동산 중 규제가 덜한 지식산업센터 등이 반사효과로 주목받고 있다. 이 틈새를 노렸는지 요즘 지식산업센터는 물론 시설 내 상가시설과 주거시설인 기숙사 분양도 활발하다. 그러나 지식산업센터 내 기숙사 시설은 일반 오피스텔처럼 임대할 수 있는 물량이 아니기 때문에 투자를 고려 중이라면 주의가 필요하다는 지적이 나왔다.
14일 분양업계에 따르면, 최근 지식산업센터 내 지원시설 중 하나인 기숙사를 "일반 오피스텔처럼 임대할 수 있지만 지식산업센터 내 물량이기 때문에 대출규제가 없다"며 분양하고 있다. '오피스텔형 기숙사'라는 용어를 쓰는 경우도 있어 헷갈리기 딱 좋다. 기숙사가 오피스텔로 둔갑해 분양되고 있는 것이다.
게다가 오피스텔보다 분양가격이 저렴하면서도 오피스텔에 뒤지지 않는 시설로 인근 오피스텔 임대료와 비슷하게 내놓을 수 있어 수익률이 높다는 설명도 빠지지 않는다.
실제 한 지식산업센터 분양담당자는 "기숙사는 지원시설이라 주택에 합산되지 않기 때문에 종합부동산세 산정시 합산배제되기 때문에 정부의 주택규제에서 자유롭다"며 "지식산업센터 임차인은 개인이 아니라 법인 기업체들로 장기 계약 후 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 공실 발생 위험이 적다"고 설명하기도 했다.
또한 "오피스텔 수익률은 5% 안팎이지만 지식산업센터 기숙사는 8~10%에 이른다"며 "투자 안한 사람은 있어도 한번만 투자한 사람은 없다"고 덧붙였다.
이 설명이 일부는 맞고 일부는 틀리다. 지식산업센터 기숙사는 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률'(이하 '산업집적법')에 따라 지식산업센터 내 기업 종사자 등을 위해 만드는 지원시설의 일부다. 그래서 보통은 지식산업센터를 매입한 기업체가 기숙사 시설까지 함께 분양받는 경우가 대부분이었다.
그러나 최근에는 일반인을 대상을 투자를 권하는 경우가 적지 않다. 물론 일반인도 지식산업센터 내 기숙사 분양을 받을 수는 있다. 문제는 임대차계약 단계에서 발생한다. 기숙사 임대사업자가 입주 기업체 수요를 확실히 잡지 못하면 공실이 발생하기 때문이다.
건축법 상 주거시설이 아닌 산업집적법 상 지원시설이라 실제 앞서 예시로 제시한 A씨처럼 지식산업센터 내 종사자가 아닌 임차인 경우 입주가 불법이라 강제퇴거 조치도 발생할 수 있다.
또한 지자체마다 차이가 있지만 전입신고가 가능한 일부 기숙사의 경우, 기숙사에 입주한 임차인이나 임직원이 전입신고를 하면 주택으로 분류돼 1가구 2주택으로 변경되는 경우도 있어 관할기관이나 세무기관에 사전 확인도 필요하다.
한 지식산업센터 관계자는 "지식산업센터 내 기숙사는 일반인도 투자는 할 수 있지만 세입자가 만약 해당 센터 내 종사자가 아닐 경우 '입주 불가'이기 때문에 임대차계약 자체가 깨질 수도 있다"며 "일반인 투자자가 기숙사를 오피스텔처럼 수익형부동산으로 운영하기 위해서는 센터 내 종사자들의 임대차 수요가 확실해야 하는데 분양사들은 이런 내용을 잘 알려주지 않기 때문에 수익률이 높다고 무작정 투자하는 것은 위험하다"고 지적했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]