"HUG 규제에 매매시장도 위축"

주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제가 분양시장뿐 아니라 매매시장까지 왜곡·위축시킬 수 있다는 연구 결과가 나왔다. 정부의 계속되는 부동산 규제에도 불구하고 올해 하반기 서울 주택가격은 바닥을 찍고 보합 내지 강보합을 띨 것이라는 관측이다.
25일 주택산업연구원은 '2019년 하반기 주택시장 전망' 보고서를 내놓고 올 하반기 전국 주택 매매가격이 상반기 대비 0.6% 더 떨어질 것이라고 전망했다. 서울 등 수도권 주택가격은 0.3% 하락하고, 지방은 0.9% 하락할 것으로 예상했다.
하지만 최근 낙폭을 크게 줄이고 있는 서울 집값에 대해서는 올해 하반기 바닥을 찍고 상승 반전할 것으로 봤다.
보고서를 작성한 권영선 책임연구원은 "지난달부터 서울 아파트값 하락세가 둔화되고 있고 정부가 추가로 쓸 수 있는 규제카드도 거의 없는 상황이라 올가을부터는 서울 집값이 보합 또는 강보합세를 보일 것"이라며 "서울 집값이 급하게 오를 가능성은 낮지만 바닥을 찍고 방향을 상승 쪽으로 틀었다고는 볼 수 있다"고 설명했다.
특히 연구원은 서울 아파트값뿐만 아니라 단독주택 가격도 시나브로 오를 것으로 봤다.
권 책임연구원은 "전국 단독주택 가격이 '역대급'으로 오를 것 같다"며 "정부의 개발사업과 보상금 지급으로 땅값은 계속 오르는데 부동산 규제로 아파트값이 묶여 있어 단독주택 가격 상승세는 구조적으로 멈추기 어렵다"고 분석했다.
하지만 HUG의 분양가 상한제 규제 강화는 단기간 주택시장에 큰 혼란을 줄 것으로 봤다.
권 책임연구원은 "지금도 거래가 위축된 비정상적인 시장인데 여기에다 HUG가 추가 규제를 한 것은 시기상 적절하지 않은 정책 타이밍으로 볼 수 있다"며 "로또 분양을 양산해 분양시장을 왜곡하고 실수요자가 분양시장으로 몰리면서 거래시장이 위축되지만 후분양 등으로 공급 물량이 줄어드는 악순환에 빠질 수 있다"고 지적했다.
결국에는 건설업체들이 정부 정책에 맞춰 새로운 금융 구조를 짜거나 후분양 등으로 분양 시점을 조정하면서 적응해 나가겠지만 그 적응 기간 동안 공급 감소와 거래 위축이라는 홍역을 거쳐야 한다는 얘기다.
하반기 주택시장의 리스크로는 거래 감소에 따른 시장 침체와 대출 제약으로 인한 주거 이동성 악화, 지방 주택시장 침체 지속 등이 제기됐다. 연구원 측은 "지방은 미입주 리스크와 미분양 문제가 여전히 심각해 관리정책이 중요하고, 서울은 거래 정상화와 안정적 주택가격 흐름을 유지할 수 있는 신중한 정책 마련이 요구된다"고 설명했다.
[전범주 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]