강남 재건축 단지 `상한제 적용되나` 촉각…투자수요 `일단 관망`

↑ 서울 강남 일대 아파트 모습 [연합뉴스 자료사진]

정부가 부동산 시장 과열시 추가 대책을 내놓겠다고 '구두 경고'를 한 가운데 주말 서울 아파트 시장이 숨고르기에 들어간 모양새다.
주요 단지의 매매 호가가 속속 9·13대책 이전 수준으로 회복하며 매물이 줄어든 가운데, 추가 대책 가능성이 나오면서 거래도 줄어들었다. 특히 민간택지내 분양가 상한제 재도입 가능성이 언급되면서 재건축 아파트를 중심으로 눈치보기에 들어간 곳이 많다.
서울 강남구 대치동 은마아파트의 한 중개업소 대표는 "계약서 작성을 하려면 가계약금이 일부 입금돼야 하는데 김현미 국토교통부 장관의 추가 대책 발언 이후 매수자들이 망설이면서 몇 건의 계약이 불발됐다"며 "분양가 상한제 등 추가 대책이 나오고, 그간 가격도 너무 오르다 보니 며칠 지켜보겠다는 분위기"라고 말했다.
서초구 반포·잠원동 일대에도 재건축과 신축 아파트를 중심으로 호가가 전고점을 회복한 가운데 거래가 소강상태를 보이고 있다.
반포동의 한 중개업소 대표는 "재건축은 조합원지위양도 금지 조치로 거래 가능한 매물 자체가 많지 않은데 사려는 매수자들은 꾸준하다 보니 한두 건만 팔려도 가격이 계단식으로 상승했던 것"이라며 "그러나 분양가 상한제 시행 가능성 영향인지 매수자들이 이전처럼 달려들진 않는다"고 전했다.
강남권 재건축 조합들은 현재 정부의 분양가 상한제 시행 여부에 촉각을 곤두세우고 있다. 분양가 상한제가 시행되면 재건축 수익성이 떨어져 사업 추진에 걸림돌이 되기 때문이다.
민간택지 분양가 상한제는 2015년 4월에 요건이 대폭 강화된 이후 적용 사례가 없었다. 이후 정부는 집값이 다시 오르기 시작하자 2017년 8·2부동산 대책의 후속 조치로 이 기준을 한차례 완화해 적용 범위를 넓혔다.
이에 따라 현재는 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중에서 ▲ 최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲ 분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과하거나 ▲ 3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가할 때 등으로 문턱이 다소 낮아졌다.
그러나 최근 통계상 서울 집값이 지난달까지 하락세를 유지했고 거래량도 지난해 절반 수준으로 감소하면서 현재로선 상한제를 적용할 만한 대상이 없다.
국토부는 최근 재건축 단지들이 '후분양'을 선택해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 벗어나려고 하자 이 기준을 추가로 완화해 적용 대상을 늘리는 방안을 검토 중이다.
분양가 상한제 시행 지역에서는 법 시행 이후 입주자모집공고를 하고 분양을 하는 아파트는 선분양, 후분양 관계없이 모두 상한제가 적용돼 재건축·재개발 사업에 직격탄이 된다.
분양가 상한제 대상이 되면 정비사업의 일반아파트의 분양가가 HUG의 심사 기준보다도 낮아질 가능성이 커 사업성이 떨어진다.
후분양 '꼼수'가 못마땅한 정부가 '법 시행 이후 관리처분인가를 받는 단지부터 시행한다'는 경과 규정을 두고 이들을 구제해줄 이유가 없다는 게 업계의 관측이다.
반대로 일반아파트는 아직 찾는 사람이 꾸준하다.
반포동의 또 다른 중개업소 대표는 "장관의 추가 대책 언급 이후 집값 상승세를 반신반의했던 사람들이 불안한 마음에 집을 사야 하냐며 찾아오기도 했다"며 "분양가 상한제 등 대책과 직접적인 영향이 없다고 보는 것 같다"고 전망했다.
반면 아직 9·13대책 이전 수준을 회복하지 못한 단지들은 정부 대책이 성급한 게 아니냐며 온도차를 보였다.
마포구 아현동 래미안푸르지오 전용 59.96㎡는 지난해 12억∼12억5000만원에 거래됐으나 현재는 11억1000만∼11억2000만원으로 아직 전고점과 차이가 있다.
마포의 한 중개업소 사장은 "최근 거래는 9·13대책 이후 집을 못사고 기다리던 수요자들이 급매물을 중심으로 매수를 하면서 거래가 성사된 것이고, 앞뒤 안재고 갭투자를 하던 작년과는 분위기가 다르다"라며 "정부가 추가 대책을 언급할 정도로 아직 시장이 과열된 것은 아니다"라고 분위기를 말했다.
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