결단 필요한 서울 전세 만기 거주자, 집사려면 적어도…

↑ 서울 시내 아파트 단지 전경 [사진 = 이미연 기자]

"전세 재계약할 것이냐, 매매로 갈아탈 것이냐."
하반기 전세 만기가 임박한 세입자는 전세 재계약을 할 것인지 매매로 갈아탈 것인지 고민이 클 것으로 예상된다. 서울의 경우 지난 2년 동안 집값 상승폭이 커지면서 전세보다 매매가 유리하다는 분석이 나왔다.
15일 KB국민은행 부동산플랫폼 KB부동산 리브온에 따르면, 올해 하반기 전국 전세에서 아파트 매매로 갈아타기 위한 매매전환비용(현재 매매가 3억6534만원-2년전 전세가 2억3914만원)은 1억2620만원으로 집계됐다. 서울은 전국 평균보다 3배 비싼 3억8421만원이 필요하다.
'아파트 매매전환비용'이란 세입자가 같은 지역의 아파트를 매매로 전환할 때 2년 전 보증금에 추가로 부담해야 할 금액을 말한다.
◆ 서울 매매전환비용 3억8000만원 '전국 3배'
올해 하반기 아파트 매매전환비용은 지난해 9.13대책 이후의 금액인 1억3352만원(작년 11월 기준)과 비교하면 732만원 줄었다. 정부의 규제 정책 기조가 이어지면서 대출·세금 규제와 입주물량 증가 등의 원인이 복합적으로 작용해 아파트 매매가격이 올해 들어 0.04% 하락한 여파다.
같은 기간 아파트 매매전환비용이 1000만원 이상 감소한 곳은 울산(1620만원), 부산(1558만원), 강원(1389만원) 세 곳이다. 부산과 울산은 지역산업 침체까지 겹치면서 미분양 물량이 늘어나고 매수심리도 위축됐다. 강원은 늘어나는 입주물량으로 아파트값이 하락세다. 수도권은 경기(633만원), 인천(320만원), 서울(296만원) 순으로 줄었다.
반대로 9.13대책 이후 세종(3832만원), 광주(1435만원), 대전(440만원), 대구(470만원), 전남(105만원)은 아파트 매매전환비용이 상승했다. 그 외 광주(7.19%), 대전(4.13%), 대구(4.14%), 전남(3.88%) 아파트 매매가격은 지난 2년 동안 전국(3.65%)보다 상승률이 높았다

2년 전 전세 재계약이 아닌 집을 구입했다면 현재보다 내집마련 부담을 크게 줄일 수 있는 지역으로는 서울, 광주, 세종, 대구가 꼽혔다. 2년 전 전세 계약 시점의 아파트 매매전환비용과 비교하면 서울(1억1315만원), 광주(934만원), 세종(705만원), 대구(583만원) 4곳은 부담이 오히려 증가했기 때문이다.
6월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 8억1290만원으로 2년 전(6억1755만원) 대비 1억9535만원(31.6%) 올랐다. 서울 아파트 평균 전세가격은 같은 기간 매매가격 상승 분의 약 6분 1수준인 3386만원 오른 4억6255만원이다.
자금 마련은 쉽지 않다. 서울 전세 세입자가 아파트로 내집마련을 한다면 주택담보대출비율(LTV) 40%를 받더라도 자금은 부족하다.
예를 들어 서울 아파트 평균매매가격 8억1290만원에서 LTV 40%를 적용한 3억2516만원을 빌리고, 2년 전 전세금 4억2869만원을 제외하면 5905만원을 추가로 마련해야 한다. 2년 동안 매월 246만원씩 모아야하는 셈이다. 전세자금대출자는 주택담보대출과 전세자금대출 차액 상환까지 고려하면 더 필요하다.
◆ 전세시장은 안정…'재계약 비용' 부담은 줄어
반면 상반기 기준 아파트 전세 재계약 비용(현재 평균 전세가격-2년전 평균 전세가격)은 200만원으로 2013년 상반기 이후 가장 낮았다. 지역별로는 서울(3387만원), 광주(1934만원), 전남(1192만원) 세 지역은 1000만원 이상 전세 재계약 비용이 늘었다.
반면 울산(2685만원), 경남(1812만원), 경북(1025만원) 지역은 1000만원 이상 떨어졌다. 경기는 2017년부터 2019년까지 연평균 14만5000세대의 입주물량이 연속적으로 나오면서 매매가와 전셋값이 동반 하락해 436만원 줄었다.
이미윤 KB부동산 부동산플랫폼부 차장은 "분양가 인하에 따른 기존 아파트값 변화가 정체될 가능성도 커졌다. 서울 아파트값이 강남을 중심으로 오르면서 인근 지역으로 다시 상승 조짐을 보이자 정부가 민간택지까지 확대하는 분양가상한제 적용 등의 추가대책을 검토 중"이라며 "분양가상한제가 확대되면 시세보다 저렴한 아파트 분양물량이 늘어날 전망이다. 분양을 받기 위해 전세를 유지하려는 '전세 선호 현상'으로 이어질 수 있어 매수 전략을 신중하게 검토해야 한다"고 진단했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]