2~3층 상가주택 양도세 수억 늘어난다

↑ 서울시 서대문구 신촌 거리 일대에 2~3층 규모 상가주택이 밀집해 있는 모습. [한주형 기자]

서울시 강남구 논현동 골목길에 위치한 2층짜리 상가 겸용 주택을 20년째 보유하고 있는 50대 A씨는 처분 시기를 놓고 고민에 빠졌다. 자녀들의 결혼과 자신의 은퇴 시기에 맞춰 5년 후쯤 상가건물을 처분할 계획이었지만, 세무사와 상담한 결과 최근 발표된 세법 개정안으로 인해 양도소득세가 기존보다 3~4배 이상 늘어날 수 있다는 이야기를 들었기 때문이다. 2층에 거주하며 1층 상가 임대수익을 얻어온 상가 겸용 주택을 처분하고 임대수익을 늘릴 수 있는 수도권 꼬마빌딩으로 갈아타려던 A씨는 수천만 원에서 수억 원으로 늘어날 세금 부담 때문에 당초 계획보다 빨리 팔아야 할지 고심하고 있다.
기획재정부가 지난 25일 발표한 세법 개정안으로 2~3층짜리 상가 겸용 주택이 상당수 몰려 있는 서울 일대와 경기도 분당시 일대 건물주들의 세 부담이 크게 늘어날 전망이다.

전체 건물 연면적 중 주택 부분이 상가 부분보다 조금이라도 넓으면 전체를 주택으로 간주해 제공됐던 1가구 1주택자 양도가액 비과세(최대 9억원) 혜택이 없어졌기 때문이다. 또 9억원 초과액에 대해 주어진 장기보유특별공제(최대 10년 보유 시 80%) 혜택 비율도 상가의 경우 30%로 줄어 세 부담이 대폭 커졌다.
이러한 상가 겸용 주택은 대로변 도로에서 골목길로 조금만 들어와도 쉽게 찾아볼 수 있다. 청담동, 논현동 등 강남권뿐만 아니라 신촌, 연남동 등 강북권 일대에도 상가 겸용 주택 밀집지가 상당수 존재한다. 또 서울을 조금만 벗어나면 경기도 고양시 일산 일대나 성남시 분당구, 판교 일대에도 이런 상가 겸용 주택이 군락을 이룬 지역이 많다.
이러한 건물은 대개 1층을 커피숍, 옷가게, 음식점 등 상가점포로 운용하고 2층이나 3층을 사람이 거주하는 주택으로 만들어 직접 살거나 세를 주는 식으로 많이 이용된다. 특히 현행법 규정상 건물 내 주택 부분 연면적이 상가 부분 연면적보다 크기만 하면 전부를 주택으로 간주하기 때문에 이는 '알 만한 사람은 아는' 절세 규정으로 활용돼 왔다. 예를 들어 상가 부분과 주택 부분이 거의 1대1 비율로 설계된 상가 겸용 주택이라면 주택 부분으로 분류될 수 있는 계단이나 옥탑을 만들어 건물 전체를 주택으로 간주하게 해 비과세 혜택을 누리는 식이다. 하지만 이번 개편안에 따르면 이러한 절세 전략이 원천봉쇄되면서 세 부담이 확 커지게 됐다.
실제 매일경제가 26일 우병탁 신한은행 부동산팀장(세무사)을 통해 양도소득세 변화 시뮬레이션을 해본 결과 주택분(연면적 51%)과 상가분(연면적 49%)이 거의 유사한 상가 겸용 주택(취득액 5억원, 양도가액 20억원 가정)의 양도소득세는 기존 4658만원에서 개정 후 2억332만원으로 4배 이상 늘어나는 것으로 확인됐다. 개정 전에는 전체를 주택으로 간주해 세금을 매기지만 개정 이후에는 주택분과 상가분을 분리해 과세한다. 이에 따라 상가 겸용 주택 소유자 세 부담이 급증했다. 주택분 양도소득세는 87만원에 불과하지만 상가분 양도소득세가 2억245만원으로 늘면서 실질 수익률이 확연히 떨어졌다.
보편적으로 가장 많은 형태인 3층짜리 상가 겸용 주택(1층 상가, 2~3층 주택) 역시 세 부담이 크게 증가한다. 위와 동일하게 5억원에 취득해 20억원에 양도했다고 가정할 경우 개정 전 세금은 위와 동일하게 4658만원이지만 개정 후에는 1억2295만원으로 약 3배 늘어난다. 세 부담이 큰 상가분 세금(1억956만원)은 기존보다 줄었지만 그만큼 주택분 세금(1339만원)이 증가했다. 법 개정 이후 양도세가 수억 원 늘어날 수 있다는 이 시뮬레이션 결과는 서울과 일부 수도권 지역 상가 겸용 주택에 그대로 적용할 수 있다고 전문가들은 판단한다.
전문가들은 2년이라는 유예기간이 있는 만큼 상가주택 소유자들의 신중한 대처를 조언했다. 우 팀장은 "매년 세법 개정을 통해 언젠가는 이뤄질 것으로 예상됐던 부분"이라며 "그만큼 이러한 절세 방안이 많이 쓰인다는 의미로 소유자는 전문가와 상담해 세 부담이 얼마나 커지는지 등을 예측해서 준비해야 한다"고 밝혔다.
[추동훈 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]