[부테크쇼 미리보기] 4인 스타강사들이 말하는 올해 부동산 투자 트렌드는?

28일 논현동 건설회관서 열리는 '매경 부동산 富테크쇼'에는 대한민국 대표 부동산 전문가 4인이 총출동한다. 오로지 행사 참석자만을 위한 알짜 정보를 담은 강의를 들을 수 있는 것은 물론, 수십, 수백만원을 줘야 받을 수 있는 이들 스타강사와의 개별상담 코너가 강의 중간중간 마련돼있다. 행사가 끝난 후에는 추첨을 통해 스타강사와의 오찬 라운드테이블도 개최, 좀 더 심도있는 토론과 컨설팅도 가능하다.
고종완 한국자산관리연구원장, 신기동 리얼티코리아 빌딩사업부 이사, 문석헌 도우지엔 본부장, 우병탁 신한은행 부동산팀장(세무사) 등 4인의 富테크쇼 강사들은 각종 규제로 점철된 현재의 부동산 시장 상황 속에서 필요한 건 '틈새찾기'라고 조언했다. 서울, 그 중에서도 강남권 주택과 상업용부동산은 실패없는 투자라고 말하는 사람들도 많지만, 지난 2-3년간 폭등에 가깝게 오른 가격 때문에 접근이 쉽지 않은 상황에서 대안이 어느 곳인지를 富테크쇼에서 전격 공개한다. 또 다른 '니치(Niche)'인 해외 부동산 공략은 어떻게 시작해서 어떻게 접근해야 할지, 또 수뱍~수천만원을 아낄 수 있는 절세전략은 어떻게 짜야하는지도 오로지 富테크쇼에서만 알아볼 수 있다. 매일경제는 행사를 앞두고 미리 맛보기식 4인 스타강사 인터뷰를 진행했다.

▲고종완 한국자산관리연구원장 - "교통환경 개선 지역 금천구와 관악구 주목하라"
"지금은 우량주보다는 흙 속에 묻힌 진주를 찾아내 투자할 때입니다."
작년 9·13 부동산 대책 발표 이후 주춤했던 부동산시장이 강남권과 마포·용산·성동 등을 지칭하는 '마용성'을 중심으로 다시 반등하며 상승세를 타고 있다. 이에 정부는 지난 12일 민간택지 분양가상한제 적용 방안까지 내놓으며 시장 열기를 가라앉히는 데 총력전을 펼치고 있다. 시장에서 '결국엔 서울이 답이고, 그중에서도 강남권과 마용성이 답'이라고 말하는 것도 무리가 아니라고 판단될 만큼 시장은 이들을 중심으로 움직이고 있다.
그러나 고종완 한국자산관리연구원장은 조금 다른 진단을 했다. 그는 "10년 사이클로 보면 지금이 고점으로 올라가는 타이밍, 즉 '고점 증후군' 모습을 보인다"면서 "지금은 소위 '블루칩' 가격이 올라갈 대로 올라간 상태다. 이런 우량주는 초기 투자 비용도 많이 들고, 하향 곡선을 타고 내려올 때 급격히 떨어지는 경향이 있다"고 말했다.
수십 년간 부동산시장을 관찰해 온 고 원장은 오히려 상승기에서 하락기로 곧 접어들 가능성이 있는 시점에는 남들이 관심을 덜 가져 가격이 아직까지 낮지만 향후 발전 가능성은 높은 '흙 속의 진주'를 찾아내야 한다고 말했다.고 원장은 "이미 너무 비싼 강남보다는 덜 비싼 강북권을, 이미 비싼 아파트보다는 다세대·다가구 주택이 현시점에서 투자할 만한 투자처"라면서 "특히 서울 내에서 본다면 교통 열세 지역에서 교통 우세 지역으로 바뀌는 금천구와 관악구를 주목할 만하다"고 추천했다.
금천구는 서울 중에서 낙후지로 꼽히는 곳이었다. 군부대와 준공업 지역 등이 많아 다른 지역에 비해 개발이 느린 편이었다. 그러나 최근 들어 독산동을 중심으로 각종 호재가 많다.고 원장은 "서부간선도로 지하화 작업, 신안산선 개통, 도시재생 뉴딜사업 대상지 선정, 금천구청역 복합개발, 공군부대 용지 이전 개발 등 금천구에는 다양한 개발 호재가 있다"면서 "낙후된 지역에 호재가 많다는 것은 앞으로 발전할 여지가 많다는 것"이라고 말했다.
관악구는 경전철 3개 노선이 들어와 교통 환경 개선이 기대되는 것이 투자 메리트가 있다고 판단되는 대목이다. 관악구는 교통 환경이 열악해 부동산시장에서 많이 소외돼 왔는데 신림선·서부선·난곡선 등 3개 노선의 경전철 도입이 추진되고 있다.고 원장은 "지난 2월 '제2차 서울시 도시철도망 구축계획안'이 발표되면서 서부선 경전철이 서울대입구역에서 서울대 정문 앞까지 연장됐다. 서부선과 신림선의 단절된 구간이 연결돼 서울대 정문 앞에서 상호 환승이 가능해진 데 큰 의미가 있다"며 "신림선 역시 북부노선이 연장(여의도 샛강역~서부선)돼 여의도 지역에서도 신림선과 서부선이 연결된다"고 말했다. 이로써 관악의 랜드마크인 서울대와 관악산을 중심으로 원형 도시철도망이 구축된 셈이다.
관악구와 금천구를 비롯한 감춰진 '슈퍼아파트'는 고 원장이 오는 28일 오후 1시 30분 서울 강남구 논현동 건설회관(학동역 10번 출구 도보 5분)에서 열리는 '매경 부동산 富테크쇼'에서 공개할 예정이다. 고 원장이 꼽은 '알짜아파트 BEST30'을 내놓는다. 강남권 투자에 쏠렸던 그동안의 투자·재테크 방식에서 벗어나 초기 투자 금액이 크지 않으면서 향후 발전 가능성이 큰 서울과 경기도 지역 아파트를 '매경 부동산 富테크쇼' 참가자들에게 소개한다. 최근 각종 정책의 불확실성 속에서 어떻게 투자 마인드를 가다듬고 접근할지도 강연할 예정이다.

▲신기동 리얼티코리아 빌딩사업부 이사 - 꼬마빌딩 투자, 강남서 지역거점으로 이동중
지난 10년간 대한민국의 넘쳐나는 유동성을 블랙홀처럼 흡수했던 꼬마빌딩 시장에도 변화의 조짐이 보이고 있다. 그간 워낙 많은 돈이 한꺼번에 몰리면서 꼬마빌딩 가격은 천정부지로 치솟았다. 이 때문에 빌딩 투자 입문자들은 비(非)강남의 이면 주거지까지 리스트에 올려두고 발품을 팔고 있다. 그만큼 빌딩 투자 대상이 넓어졌다는 이야기도 되는데, 옥석을 가릴 필요 또한 커진 셈이다.
이달 28일 열릴 '매경 富테크쇼'에서 빌딩 투자 관련 강연을 맡은 신기동 리얼티코리아 이사는 이제 강남만 고집하지 말고 서울 도심이나 지역 교통 거점을 노려 꼬마빌딩을 물색할 시기라고 주장했다. 다만 현재 임대료 수준과 더불어 해당 지역 상권이 나중에 어떻게 흘러갈지에 대한 종합적인 분석과 전망이 꼭 필요하다고 강조했다.
꼬마빌딩은 통상 시가 50억원 안팎의 상업용 건물을 의미한다. 꼬마빌딩 투자 전성시대는 글로벌 금융위기 충격이 가시면서 부동산 저평가론이 고개를 들기 시작한 2012년으로 거슬러 올라간다. 금융위기로 인해 갈 곳 없던 자산가들의 유동성이 강남 빌딩으로 몰리기 시작한 시기다. 실제 2012년 말부터 2017년까지 5년 동안 꼬마빌딩 거래량은 2.6배 늘었다. 거래 총액 기준으로는 2조8000억원에서 9조2000억원으로 3배 넘게 급증했다. 거래 총액이 거래량을 상회한다는 것은 그만큼 꼬마빌딩 가격이 급등했다는 의미다. 2018년부터 꼬마빌딩 거래량이 다소 줄어드는 것도 5년간 쉬지 않고 폭등한 시장 분위기 때문이다.
과거 강남만을 외치던 꼬마빌딩 투자처는 최근 들어 여러 지역으로 다각화되고 있다. 신 이사는 "물론 아직도 강남 빌딩을 최우선 투자 대상으로 치지만 지금은 가격이 너무 올라서 100억원을 줘도 도로 20m 내에 접한 번듯한 빌딩은 찾기 어렵다"며 "서울 도심부나 연신내 등 신교통 결절지, 사당 방배 같은 지역 상업중심지의 꼬마빌딩이 뜨고 있다"고 말했다.
1신 이사는 아직도 투자할 만한 대표 상권으로 '서울 사대문 안 도심부'를 1순위로 꼽았다. 결국 업무상주인구가 계속 늘어나는 곳은 도심과 강남뿐인데, 도심지역 면적이 훨씬 넓고 도심 재생도 활발히 일어나고 있어 아직 저평가된 가격대의 땅이 남아 있다는 이유에서다. '익선동 한옥거리'나 '힙지로(을지로 먹태골목)'의 부상이 도심의 저력을 보여주는 대표 사례다. 신 이사는 28일 오후 1시 30분 서울 논현동 건설회관에서 열리는 '매경 부동산 富테크쇼'에서 빌딩 투자 가이드에 대해 자세히 풀어낼 예정이다.

▲문석헌 도우지엔 본부장 - "투자규모 클 땐 美·유럽, 작은돈은 동남아 유망"
최근 해외 부동산 투자 트렌드는 확실히 베트남을 필두로 한 동남아시아에 쏠려 있다. 이들 국가는 한국과 지리적으로 멀지 않은 데다 싱가포르 정도를 빼면 '개발도상국' 이미지가 있어 투자 수익률이 좋을 것이라는 막연한 기대감도 작용한 것으로 풀이된다. 이 때문에 베트남 등 아세안(ASEAN) 국가로 투자 관심도가 많이 기울어져 있는 것이 사실이다.
그러나 동남아만이 '정답'은 아니다. 자신이 투자할 자산 규모가 얼마인지 등에 따라 베트남이 좋을 수도 있고, 오히려 선진국인 미국이나 유럽이 좋을 수도 있다. 해외 부동산 전문투자·컨설팅기업 도우지엔에서 해외 부동산 관련 업무를 하고 있는 문석헌 본부장은 매일경제와 인터뷰하면서 "최근 2년간 고객들과 상담한 결과 동남아에 집중됐던 해외 투자가 최근에는 선진국과 동남아 시장으로 양분되고 있다"면서 "단순화하긴 어렵지만 통상적으로 보면 자산이 5억원 이상이면 선진국 미국이, 5억원 미만의 투자를 고려한다면 신흥국 베트남이 향후 자본 증식에 유리하다"고 말했다.
도우지엔이 올해 상담한 고객들을 대상으로 설문조사한 결과 고액 자산가들은 미국을 가장 선호(응답률 57%)했다. 최근 국내 부동산 투자의 불확실성이 커지면서 안전자산에 대한 선호도가 높아진 점이 한몫했다. 하지만 미국은 거대한 국가로 어떤 지역에 투자해야 할지를 잘 선별해야 한다.
일례로 투자가 가장 많이 일어날 것으로 여겨지는 미국 뉴욕의 중심부인 맨해튼은 지난해부터 올해 2년간 평균적인 부동산 가치가 되레 10% 떨어졌다는 것이 문 본부장의 이야기다. 그러나 부동산 가격이 조정된 현재가 되레 투자 적기일 수 있다. 결국 전문가의 도움을 받아 과거와 현재, 미래 상황을 면밀하게 분석해 투자에 착수해야 한다는 얘기다. 미국은 고액 자산가에게는 유망 투자처지만, 투자금이 크지 않은 사람에게는 베트남 등 동남아가 여전히 매력적이다. 문 본부장은 호찌민과 하노이로 대표되는 베트남 투자 지역 중 호찌민을 더욱 눈여겨봐야 한다고 말했다.
그는 "호찌민이 하노이보다 4~5배 빠르게 성장하면서 1인당 국내총생산(GDP) 역시 5615달러로, 하노이(3500달러)보다 확연히 앞서 있다는 점을 주목해야 한다"며 "도시화율이 35%를 넘어가면 도시 기능의 확대와 인구 유입의 가속화를 점치는데, 호찌민의 도시화율은 40%인 만큼 인구 유입에 의한 부동산시장 성장이 뚜렷할 것"이라고 말했다.
특히 빠르게 고성장하고 있는 도시 특성상 7년 후면 도시화율이 50%를 넘어갈 수 있을 것으로 예상된다. 다만 빠른 성장으로 인한 위기 관리도 중요하다고 조언했다. 문 본부장은 "호찌민은 개발 계획이 방대하고 국지 개발도 곳곳에서 이뤄지는 만큼 신중하게 투자하지 않으면 매각할 때 문제가 발생할 수 있다"고 덧붙였다.
투자 전에는 본인 스스로 많이 공부하고 전문가와의 상담을 통해 적절한 투자 시기를 잡는 것이 무엇보다 중요하다. 문 본부장은 "미국의 부동산 경기 선행지표인 소비자심리지표가 2019년 3월 바닥을 찍은 후 회복 중"이라며 "2020년 중반까지 상승이 예상되는 만큼 주요 입지를 중심으로 미국 부동산에 투자해야 한다"고 설명했다. 베트남 역시 도시 외곽 지역 투자보다는 '중심 지역 투자'를 염두에 두고 공급이 부족한 주택 투자나 상가빌딩 투자를 많이 선호할 것으로 예상된다. 문 본부장은 더 자세한 해외 부동산 투자 가이드를 오는 28일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 열리는 '매경 부동산 富테크쇼'에서 설파할 예정이다.

▲우병탁 신한은행 부동산팀장(세무사) - "세무사도 양도세 상담포기 속출…스스로 지식 쌓고 전문가 상담해야"
부동산 투자에서 세금 문제가 중요 화두로 부각된 것은 2017년 이후 부동산 관련 규제가 쏟아지고, 법이 바뀌고, 복잡해지면서부터다. 그 전까지 부동산에서 '절세'는 일부 자산가들이나 신경쓰는 분야로 여겨졌다. 그러나 상황은 완전히 달라졌다. 세금에 대해 무지하면 같은 부동산 자산을 팔거나 처분하는데도 어떤 자산을 먼저 처분하는지, 명의를 어떻게 바꾸는지 등에 따라 수천만원, 심지어 억대 세금 차이가 나는 경우까지 발생하는 경우가 빈번하게 발생하고 있다. 가장 기본 중의 기본이라는 양도소득세마저도 복잡다단해지면서 세무사들조차도 양도세 상담은 포기를 선언, '양포세무사'라는 신조어 아닌 신조어까지 등장했다.
부동산 관련 세금 상담을 전문으로 해온 우병탁 신한은행 부동산팀장(세무사)은 일단 본인이 스스로 기초적인 지식을 갖고, 이후 복수의 전문가에게 상담을 받아야 한다고 조언했다. 우 팀장은 "전문가들마저 어려움을 겪는 상황이다. 부동산 관련 의사결정은 반드시 전문가와 사전에 상담하는 습관을 가져야 한다"며 "최소 2~3명 이상의 전문가로부터 솔루션을 받은 뒤 부동산 의사결정을 해야 수천만원의 손해 등을 방지할 수 있다"고 강조했다.
일례로 1주택 비과세의 경우 비과세 요건 자체는 '2년 이상 보유'와 같이 단순하다. 하지만 조정대상지역에서 2017년 8월 2일 이후 취득한 주택의 경우 '보유기간 중 2년 이상 거주'라는 요건이 추가된다. 조정대상지역은 고정된 것이 아니고 지정되었다가 해제되기도 하고 추가로 지정되기도 한다. 그런데 2년 이상 거주요건의 경우 취득 당시에 지정지역이었다면 향후 해제되더라도 2년 이상 거주해야만 비과세된다. 반면 조정대상지역에서 적용되는 다주택 중과세 규정은 취득시점에 대상지역이 아니었어도 나중에 지정된 이후 양도하게 되면 중과세되지만 지정된 상태에서 취득했어도 지정이 해제된 후 양도하면 중과세되지 않는다.
또한 1주택은 양도가액 9억 초과인 경우 9억 초과분은 과세(전체 양도차익 중 9억 초과분에 해당하는 비율만큼)되는데 이때 2년 이상 거주한 주택은 연 8%씩 최대 80%의 장기보유특별공제를 받고 2년 이상 거주하지 않고 2년 이상 보유만 한 경우에는 연 2%씩 최대 30%만 적용된다. 이 규정은 2018년 9.13 부동산 대책 발표때 나온 것으로 1년의 유예기간을 두고 2020년 1월1일 이후 양도하는 것부터 적용된다. 이처럼 취득시기와 양도시기 등 다양한 변수에 따라 조건이 달라지기 때문에 순간의 실수가 수천만원의 세금을 오르락 내리락할 수 있는 상황이다.
과거와 달리 정보통신기술이 발달하면서 누군가가 부동산을 사고 팔았다는 정보가 거의 실시간에 가깝게 부동산거래관리시스템에 등록되고 과세당국에도 전달된다는 점 역시 간과해선 안된다. 최근에는 매매 거래 뿐 아니라 전월세 거래도 전입신고와 확정일자 정보를 통해 파악되고 있다. 정부는 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 임대소득에 대한 관리도 강화하고 있다. 양도세라는 변수에 임대소득에 대한 과세와 종부세 과세 강화까지 겹치면서 투자자의 셈법이 더 복잡해진 상황이다.
우 팀장은 부동산 단기투자이론을 경계해야 한다고 밝혔다. 그는 "3개월 뒤에 가격이 떨어질 수도 있는만큼 장기적인 안목이 필요하다"며 "무주택자나 1주택자라면 청약을 염두에 두되, 청약 외에 기축 물건 매입까지 염두에 둬야 한다"며 "다주택자의 경우에는 합법적인 절세의 범주에서 수익을 극대화할 방법을 찾아야 한다"고 밝혔다.
이 때문에 스스로 세금에 대한 기본 상식과 센스를 갖고 있어야 하지만 이는 쉽지 않다. 이같은 고민을 안고 있는 사람들을 위해 우 팀장은 오는 28일 논현동 건설회관에서 열리는 '매경 부동산 富테크쇼'에서 최근 부동산 세제 기초상식을 각종 케이스를 바탕으로 설명할 예정이다. '부동산절세-육참골단식 상속·증여법'이라는 주제로 강연에 나서 최근 부동산 투자에서 가장 이슈가 되고 있는 증여와 상속 관련 모든 것을 공개할 예정이다.
[추동훈 기자 / 박윤예 기자]