준공 지연·거짓 투자…50조 해외부동산펀드 곳곳 뇌관

KB증권이 판매한 'JB호주NDIS펀드'가 현지 투자자 LBA캐피털의 대출약정 위반으로 JB자산운용이 긴급 자금 회수에 나섰지만 100% 자금 회수는 어려울 것으로 전망된다. LBA캐피털이 기타 사업자금으로 이미 집행한 부분이 있기 때문이다. 이 경우에는 자산동결을 한 토지나 현금성 자산을 유동화하는 데 성공한다고 하더라도 투자자들의 손실이 불가피하다.
통상적인 경우 부동산펀드는 해당 기초자산의 가치가 하락한 경우 투자자가 손실을 떠안지만 이번 건은 다르다. 기관 및 개인투자자들에게 발송한 투자안내서에 호주 장애인 주택 사업으로 투자 수익이 발생한다고 되어 있기 때문에 투자안내서 위반으로 판매사나 운용사가 책임을 질 수도 있다.
해당 사업은 JB자산운용이 LBA캐피털에 부동산 대출을 하고 대출 이자를 받는 구조다. 현지 부동산 개발회사인 LBA캐피털이 호주 정부의 장애인 임대주택 사업을 위한 아파트를 매입하고 임대 후 정부의 보조금을 매달 받아 JB자산운용에 대출 이자를 내는 방식이다. 문제는 LBA캐피털이 JB자산운용의 3000억여 원 대출금으로 장애인 주택이 아닌 다른 토지를 매입하면서 발생했다.
현지 운용사가 계약 사항과 무관한 토지를 매입한 것을 볼 때 현지 실사가 제대로 진행되지 않았거나 현지 투자자 관리가 제대로 되지 않았다는 비판이 나오고 있다. 한 자산운용사 관계자는 "현지 투자자들에게 중순위나 후순위 대출을 해주는 방식은 해외 부동산펀드 운용에서 아주 흔한 방식"이라며 "이때 철저한 실사를 통해 계약이 이행되도록 해야 하는데 기본적인 확인도 이뤄지지 않은 것으로 보이는 특이한 사례"라고 말했다. 여기에 대해 KB증권 측은 "해외 실사가 없다고 하는 일부 보도와 달리 상품 기획부터 설정 전까지 두 차례 실사했고 판매 도중에도 계속 실사를 진행했다"고 해명했다.
최근에는 신한금융투자가 판매한 해외 부동산 펀드 관련 파생연계증권(DLS)도 투자금을 회수하지 못해 만기가 연장된 사례가 있었다. 독일 부동산 개발사 저먼프로퍼티그룹이 추진하는 베를린 소재 파워플랜트 개발사업에 싱가포르의 반자란자산운용이 부동산담보대출을 하며 부동산펀드를 만들었고 이를 기초자산으로 KB증권이 DLS를 설계했다. 그런데 독일 정부에서 인허가가 나오지 않아 준공이 지연되자 DLS 만기가 돌아왔는데도 투자금을 돌려주지 못한 것이다.
잇단 부동산펀드 사고로 판매에 가속 페달을 밟던 해외 부동산펀드의 위험성이 부각될 전망이다. 그동안 해외 부동산펀드는 높은 수익률을 기반으로 자산가들의 돈을 끌어당겼다. 유럽이나 미국의 경우 연 1% 이상의 환헤지 프리미엄으로 최종 수익률이 5%가량 되기 때문에 저금리 시대에 더욱 인기가 높았다. 부동산펀드 규모는 매년 불어나고 있다. 2014년 29조7413억원(공모·사모 합계) 규모였던 부동산펀드는 올해 8월 기준 91조9434억원으로 3배 이상 급성장했다. 특히 해외 부동산펀드의 약진이 두드러진다. 2014년 8조9049억원에 불과했던 해외 부동산펀드 설정액은 올해 8월 기준 50조5968억원으로 5배 이상 증가했다. 이 기간 국내 부동산펀드 설정액은 20조8363억원에서 41조3466억원으로 두 배 늘어나는 데 그친 것과 대조된다.
특히 전체 투자 규모에서 부동산펀드가 차지하는 비중이 4.5%(올해 8월 기준)인 공모펀드와 달리 사모펀드는 전체 투자액에서 부동산이 차지하는 비중이 20%가 넘는 것으로 나타났다. 특히 사모펀드에서 해외 부동산 투자가 차지하는 비중은 2014년 25%에서 2015년 31.4%를 기록한 이후 줄곧 30%대를 유지하고 있다. 올해 8월 기준 비중은 34.3%다. 액수로는 자그마치 48조4991억원에 달한다.
그러나 이미 일부 국가의 부동산 경기 둔화로 자산 매각 과정에서 손실을 보는 사례가 사모펀드 사이에서 나오고 있다. 한 투자자문사 대표는 "요즘 출시된 해외 부동산펀드를 보면 우량 임차인에다 10년 장기계약, 4% 이상 임대수익률로 조건은 너무 좋지만 나중에 엑시트(exit) 과정에서 문제가 생길 수 있다"며 "유럽 부동산도 이미 정점을 친 분위기라 5년 후 다른 매입자에게 높은 값에 팔기 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
[김제림 기자 / 박의명 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]