이사계획있다면 `서민형 안심전환대출` 갈아 타? 말어?

#기존 은행권의 주택담보대출 상품을 이용 중인 최모(40대)씨는 지난 16일부터 신청을 받기 시작한 '서민형 안심전환대출'을 신청해야할지 말아야할지 고민에 빠졌다. 현재 이용중인 상품은 일부 거치형대출인데, 중도상환수수료를 부담해야하는데다가 서민형 안심전환대출은 거치기간 없이 첫달부터 대출원금과 이자를 함께 갚아나가야하기 때문이다.
게다가 식구가 늘어서 내년 하반기쯤 현재 사는 집보다 넓은 평수로 이사를 계획 중이라, 새 집을 구한다면 다시 새롭게 대출을 받아야할 것 같아서 수수료 등의 비용이 더 나올 것 같다는 판단이 들었다. 주택금융공사(HF)나 은행사이트에 올라온 서민형 안심전환대출 거래약정서나 설명서를 들여다보니 근저당권, 인지세 등등 기타 비용에 대한 내용이 포함돼 은행이나 공사 측에 직접 문의를 시도했지만 첫날이라서인지 전화통화가 쉽지 않았다. 그나마 이번 상품은 선착순이 아닌 집가격 기준이라고 들었기 때문에 최씨는 꼼꼼히 알아보고 접수할 계획이다.

↑ 주택금융공사 홈페이지에 마련된 서민형 안심전환대출 월 상환금액 비교 계산기

◆ 갈아탈 때 중도상환수수료·인지세 등 일부 비용 발생할 수도
지난 16일부터 접수를 받기 시작한 고정금리형 '서민형 안심전환대출'이 (자격 조건을 갖춘) 모두에게 유리한 것만은 아니다. 서민 대상 정책금융상품이라 기존 변동금리 상품보다는 금리가 낮지만, 개별적인 상황에 따라 추가 비용이 생기거나 상환부담이 커질 수 있기 때문에 이사 계획 등이 있다면 자신의 상황에 맞춰 미리 자세하게 계산을 해봐야 할 것으로 보인다.
17일 HF와 은행업계에 따르면 '서민형 안심전환대출' 상품 가입시 근저당권 등기비용이나 인지세 등이 발생할 수 있다. 기존 대출을 받은지 3년이 지나지 않았다면 1년 미만의 경우는 1.2%, 1~2년 미만은 0.8%, 2~3년 미만은 0.4%의 중도상환수수료도 내야한다.
또 조만간 다른 집으로 이사 계획이 있다면 계산은 반드시 필요하다.
자격조건이 맞아 '서민형 안심전환대출'을 받았더라도 향후 3년 이내에 집을 넓히거나 줄이는 등 다른 집으로 이사할 계획이 있다면 중도상환된 원금에 대해서는 대출실행일로부터 경과일수에 따라 1.2% 한도 내에서 수수료를 내야 하기 때문이다.
대출약정 체결 시 납부하는 세금인 인지세도 고려해야 한다. 인지세는 대출금액이 5000만원 초과~1억원 이하는 7만원, 1억원 초과~10억원 이하는 15만원으로 은행과 고객이 각각 50%씩 부담한다.
담보주택의 화재발생에 따른 손해보전을 위해 화재보험에 가입해야하는 경우라면 해당 보험료는 채무자 또는 설정자가 부담해야 한다. 국민주택채권매입비용이 발생하거나 근저당권 말소등기를 해야할 경우 역시 채무자 또는 설정자가 부담해야한다.
다만 시세가 나오지 않는 물건의 경우 감정평가수수료가 추가되지만, 이는 은행이 부담한다. 담보에 근저당권 설정 비용 중 등록세, 교육세, 법무사수수료, 임대차 조사비용 등도 은행 부담이다.
◆ 단기간 이사계획 없다면 적극 알아봐야
앞서 언급한 부분은 일부 발생하는 비용이고, 제대로 고민해야하는 부분은 바로 대출상환계획이다. 거치기간이 있었던 혼합형 대출상품 이용자가 서민형 안심전환대출로 갈아탄다면 당장 부담이 커질 수 있기 때문이다. 이 상품은 이자만 납부하는 거치기간없이 전환 후 첫달부터 바로 대출원금과 이자를 갚아야한다.
우대금리 조건 중 하나인 결혼예정자는 청첩장 또는 예식장계약서상 결혼예정일이 신청일로부터 3개월 이내인 경우가 해당된다. 본건 대출실행일로부터 3개월 이내에 배우자가 등재된 주민등록등본을 은행 또는 공사에 제출해야한다. 주민등록등본을 제출하지 않거나 결혼예정자 자격요건에 관한 내용이 사실과 다른 것으로 확인된다면 대출 기한이익상실 처리되고 우대금리 적용으로 인한 상환일까지의 이자차액을 전액 반환해야한다는 특약이 계약서에 담긴다.
기혼자의 경우도 잘 따져봐야 한다.
이 상품 가입 조건 중 하나가 부부합산 연소득 8500만원(미혼은 본인소득 기준)인데, 부부 중 한명이 올해 직장을 그만뒀다면 현재 재직중인 한명의 소득만을 기준으로 삼기 때문이다. 반대로 부부 중 한명이 올해 새롭게 직장을 다니게 됐다면 부부합산 소득(연환산)이 기준이다. 본인과 배우자 중 한 사람의 명의로만 신청하면 된다.
조건을 갖춰 이 상품으로 대출을 갈아탔다면 이 후 3년에 한번씩 주택 수를 확인받게 된다. 이 상품으로 대출을 받은 뒤에 만약 집을 추가로 구매하게된다면 이 대출을 상환해야한다.
그러나 단기간 이사계획 등이 없는 경우라면 1.85~2.2%(우대금리 적용시에는 최저 1.2% 금리) 고정금리로 최장 30년간 이용할 수 있기 때문에 적극적으로 알아볼 것을 권한다. LTV(담보인정비율)도 70%, DTI(총부채상환비율)도 60%로 대출규제 강화 이전 수준이자 현행 보금자리론과 동일한 대출한도금액을 적용해 전환 대출금액도 충분히 나올 것으로 예상된다. 적게는 매월 몇만~몇십만원 단위의 이자부담이 줄기 때문이다.
한편 16일 오후 4시 기준 서민형 안심전환대출 신청은 전국적으로 7222건(온라인 3239건, 은행창구 3983건)이 접수됐으며 신청 대출액은 8337억원 규모로 집계됐다.
[디지털뉴스국 이미연 기자]

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