강남 집중된 규제…분양가는 강북이 더올랐다

지난 4년간 서울의 재건축·재개발 분양가 상승을 주도해온 지역이 강북 등 비강남권으로 나타났다. 정부는 그동안 서울 고분양가의 주범을 강남4구로 지목해왔으며 이달 말 민간택지 분양가상한제 시범지구로 지정할 지역도 강남권이라고 기정사실화하고 있다. 정작 분양가 상승 주도 지역은 놔둔 채 강남권만 때리다 민간 상한제를 실시한 후 공급 부족에 대한 우려로 강북 지역에선 '풍선 효과'만 더 커지는 것 아니냐는 지적이 나온다.
7일 국회 국토교통위원회 소속 윤관석 더불어민주당 의원이 주택도시보증공사(HUG)에서 제출받은 '서울시내 정비사업장 분양 승인 가격' 자료에 따르면 서울시 정비사업 단지의 3.3㎡당 분양가는 2015년 평균 2056만원에서 2019년 3153만원으로 약 1100만원 상승했다. 상승률은 약 53.3%에 달했다.
그런데 이 기간 평균 분양가 상승률이 높은 지역은 동대문구 서대문구 등 비강남권에 몰려 있는 것으로 나타났다. 동대문구는 2015년 3.3㎡당 분양가가 1613만원이었는데 올해 2729만원으로 69%나 급등했다.
같은 기간 노원구(41%) 서대문구(33%) 마포구(32%) 성북구(21%) 등도 높은 상승률을 기록했다.
2015년에 정비사업 분양이 없었던 동작구도 2016년 3.3㎡당 평균 분양가가 2134만원에서 올해 2813만원으로 31.8% 뛰었다.
반면 강남권은 상승률이 상대적으로 높지 않았다. 2015년 3.3㎡당 평균 분양가가 2532만원이던 송파구는 올해 2605만원으로 3% 뛰는 데 그쳤다. 강남구는 2015년 3.3㎡당 3904만원에서 올해 4751만원으로 22% 상승했고, 서초구는 같은 기간 4140만원에서 4892만원으로 18% 올랐다. 함영진 직방 부동산랩장은 "송파구의 경우 최근 몇 년 동안 잠실권역 등에서 주요 정비사업 물량이 나오지 않았다"며 "2015년 헬리오시티 외에는 장지동 등 재개발 사업 위주로 분양된 점이 영향을 준 듯하다"고 해석했다.
서울 구별 분양가 상승률을 좀 더 자세히 뜯어보면 정부의 가격 통제가 강남권보다 비강남권에서 느슨했던 점을 확인할 수 있다. 특히 2017년에서 2018년으로 넘어갈 때 가격이 급등했던 지역이 많았다. 서울 지역 부동산 가격이 무섭게 뛰자 재건축·재개발 단지들이 시세를 분양가에 그대로 반영했고, 정부도 이를 눈감아 줬다고 해석 가능한 부분이다. 당시 동대문구는 1598만원에서 2728만원으로 70.7% 올랐고, 서대문구 역시 1726만원에서 2547만원으로 47.6% 상승했다.
고분양가관리지역으로 지정된 후에도 비강남권에 대한 정부의 통제 수위는 높지 않았다. 실제로 작년 초 분양하려다가 일정이 밀려 올해 2월 분양한 '홍제역 효성 해링턴 플레이스'(홍제3구역 재개발)는 분양이 미뤄지는 동안 주변 아파트 시세가 폭등하면서 가격이 최고 2억원까지 치솟았다. 이 과정에서 '국민 면적'으로 불리는 전용 84㎡ 분양가격이 중도금대출이 불가한 9억원을 넘어서기도 했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 강남권 분양가 관리에 골몰하는 사이 강북 등이 조용히 오르면서 실수요자들이 집을 사기는 더 어려운 상황이 됐다"며 "민간 분양가상한제도 강남4구에 '핀셋 적용'할 가능성이 높은 만큼 똑같은 상황이 벌어질 위험이 높다"고 지적했다.
[손동우 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]