집값 못 잡고 거래만 누른 부동산 규제

올해 상반기 전국 주택 매매거래는 지난 10년간 평균보다 현저히 적었던 것으로 나타났다. 정부의 잦은 정책 변경과 규제 강화가 뛰는 집값은 못 잡고 결국 거래를 위축시켜 서민 경기만 싸늘하게 만들었다는 지적이 나온다.
10일 주택산업연구원은 주택 거래 시장을 진단하는 주택매매거래지수(HSTI)를 개발해 발표하면서 올해 상반기 이 지수는 0.63으로 예년 평균 대비 반 토막 수준이었다고 밝혔다. HSTI는 기준값 대비 당해 연도의 거래량과 거래율을 고려해 재산출한 값으로 1보다 작으면 거래 기준값에 미치지 못한 침체기로, 1을 초과하면 활황기로 해석할 수 있다. 거래 기준값은 금융위기 이후 10년(2008~2017년)의 평균값으로 책정했다.
이 같은 기준에 따라 연구원이 전국 261개 시·군·구 현황을 분석한 결과, 전체의 82.7%가 거래 침체 상황이어서 수요 억제 정책 완화를 통한 거래 정상화가 필요하다는 의견도 개진했다. 이 지수를 개발한 권영선 주택산업연구원 책임연구원은 "현재 주택 거래 시장은 전국적인 침체 상황으로 금융위기 이후 최저 수준"이라고 말했다. 특히 평균인 0.63보다 낮은 지수값이 도출된 지역이 꽤 됐다. 서울(0.53) 부산(0.47) 울산(0.47) 경남(0.54) 등이 대표적이다.
이처럼 매매거래 시장이 침체된 주요 이유 중 하나로 2018년부터 급증한 서울과 경기 신도시 지역의 증여거래가 꼽힌다. 다주택자 양도세 중과 등으로 타인 간 매매거래는 줄었지만, 보유세 상승 등 요인과 서울 등 핵심지 공급 축소로 인한 중장기적 가격 상승 기대감에 매매가 아닌 증여로 방향을 튼 사람이 많고 이것이 매매거래를 확 줄인 요인이 됐다는 것이다.
또 민간 보유 주택이 임대주택으로 빠지면서 거래 물건마저 감소해 고가 주택 중심의 거래만 증가하고 지방 침체는 가속화하는 부작용이 속출하고 있다고 지적했다. 권 책임연구원은 "정부가 서울과 경기 일부 지역 가격 상승세를 근거로 민간택지 분양가상한제 도입 등 추가 규제를 준비하고 있으나, 거래가 없는 가격 상승은 견조한 시장 회복으로 보기 어렵다"고 전제하면서 "정부의 서울과 경기 일부 지역 가격 상승세를 근거로 한 규제 확대 정책과 지방 규제지역 지정에 대한 재검토가 필요하다"고 제안했다.
김덕례 주택산업연구원 선임연구위원 역시 "과도한 규제를 완화해 거래가 정상화돼야만 주거 안정도 기대할 수 있다"고 말했다.
[박인혜 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]