"저금리 시대 속 리츠 광풍…높은 수익률보다는 안정적 자산이 중요"

↑ 서철수 NH농협리츠운용 대표

"공모 리츠(부동산투자회사·REITs) 광풍시대라는 말이 있지만 이럴때 일수록 수익화보다는 안정적인 대체 상품을 출시하는 것이 먼저입니다."
공모리츠 상장을 앞둔 서철수(사진) NH농협리츠운용 대표는 최근 국내 자본시장에서 열풍인 리츠 선호에 대해 상품 수익보다는 안정적인 대체투자 상품으로 건전한 공모 시장을 조성하는 것이 중요하다며 이같이 말했다.
7일 서울 여의도 NH농협리츠운용 본사에서 기자와 만난 서 대표는 "기존 기관투자자들의 전유물이었던 부동산 빌딩 투자가 리츠 상품을 통해 개인투자자들도 우량 오피스에 투자할 수 있는 기회를 제공하는 것이 리츠의 취지"라며 "이러한 속성상 안정적인 자산운용과 신용도 높은 임차인 확보 등이 핵심이다"고 강조했다.
서 대표가 지난해 7월 출범한 NH농협리츠운용의 첫 수장으로 취임한 이후 1년 동안 공모 리츠 상장을 위해 온 역량을 쏟았다. 산업은행과 한국투자신탁운용 등을 거치며 쌓은 대체투자 업력을 십분 발휘했다는 후문이다. 연내 상장할 공모 리츠 'NH프라임위탁관리부동산투자회사'(이하 NH프라임리츠)는 서울 핵심 업무권역에 입지한 프라임 오피스를 기초자산으로 구성한 부동산재간접형 상품으로 공모·상장 리츠 중에서는 처음으로 선보이는 '재간접형 리츠'다.그의 호언장담대로 서울 시내 우량 자산으로만 구성했다. 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등 이른바 서울 내 랜드마크 성격을 지닌 프라임 빌딩들이다.
앞서 상장한 타 공모 리츠와도 차별화된다. 롯데리츠와 이리츠코크랩 등은 각각 롯데쇼핑과, 이랜드리테일 등 모기업의 자산을 유동화를 목적으로 설립된 반면 NH프라임리츠는 지주 회사의 유동화 목적과 별개로 이들 빌딩에 각각 투자된 리츠나 펀드의 지분을 조금씩 담아 다시 투자하는 식이다.
서 대표는 "지주회사인 NH농협금융이 보유한 구조화금융의 강점과 부동산금융의 역량을 결집해 안정성과 수익률을 기초로 집약한 상품"이라며 "프라임급 자산을 기초로 단일이 아닌 복수 물건을 자산으로 편입해 포트폴리오 효과를 극대화 하는 것에 초점을 맞췄다"고 설명했다.
임대료에 기초한 배당 수익뿐만 아니라 지속적인 자산 편입과 청산을 통해 가격상승에 따른 자본 차익까지 배당하는 것이 NH프라임리츠의 강점으로 꼽았다. NH프라임리츠는 올해 예상 배당수익률은 5.5% 이상을 목표로 하고 있다.

↑ NH프라임위탁관리부동산투자회사의 자산 중 하나인 서울 송파구 잠실에 있는 삼성SDS 건물. 9월 말 기준 이곳의 공실률은 0% 대다.

리츠 상품의 최대 리스트인 공실에 따른 투자위험과 관련해서도 문제가 없다는 입장이다. 공실률은 배당에 직접적으로 영향을 미치기 때문에 리츠의 투자 위험 요인으로 거론된다.
서 대표는 "NH프라임리츠에 편입된 4개 빌딩의 평균 공실률(9월 말 기준)은 시장평균(7.5%)보다 낮은 1.9%로 안정적인 수준"이라며 "임차인 또한 삼성화재, 삼성SDS, 메르세데스벤츠(Mercedes Benz) 등 신용도가 우수한 국내외 기업들이 들어와 있어 신용도도 높다"고 말했다.
특히 지난 9월 정부가 '공모형 부동산 간접투자 활성화방안'에 따라 부동산재간접 리츠의 사모리츠·펀드 투자 한도를 현행 10%에서 50%까지 확대하는 방안이 발표된 만큼 NH프라임리츠가 규모를 확대할 수 있는 여건이 마련될 것으로 기대하고 있다.
서 대표는 "개인투자자를 대상으로 한 리츠 상품은 절대적인 수익률을 좇기보다는 리스크를 줄이는 안정적인 대체투자 상품으로 자리매김해야 한다"며 "리츠가 담고 있는 기초자산의 종류와 운용관리의 주체, 자금 조달의 방법 그리고 임차인은 누구인지 등 고루 살펴서 투자해야 한다"고 조언했다.
한편, NH프라임리츠의 주당 공모가격(예상)은 5000원이다. 이번 공모를 통해 688억원(1376만주)을 조달한다. 공모 금액은 앞으로 우량 자산 추가를 위한 편입 비용으로 활

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