부자로 환승하는 지하철 분석법: 머니트레인 저자 백승혜 대표 인터뷰

■ 20년 차 인테리어 경력에 경매학원 원장, 강의와 컨설팅까지 다양한 경력을 쌓으셨는데요, 어떻게 부동산에 관심을 갖게 되셨나요?

제가 디자인 전문직을 하면서 프로젝트 당 얼마를 벌든 간에 시간으로 계산해봤더니 시간당 페이가 높지 않은 거예요. 지적 자산에 대한 가치가 너무 낮게 느껴졌어요. 이대로는 계속 하청 밖에 못할 거 같아서 직접 디자인을 해볼까 했더니 예산의 제한이 있는 겁니다. 그러던 중 한 외국 기사를 보게 됐어요. 외국에서는 아주 작은 시행들이 있고 본인들이 직접 집을 리모델링해서 인터넷 경매로 팔 수 있는 시스템이 있더라고요. 정해진 예산이 있으면 좋은 디자인이 나오기 힘든데, 직접 부동산을 사서 리모델링을 하면 단순 오퍼레이터가 아닌 크리에이터가 될 수 있다는 생각이 들었습니다. 내가 만든 부가가치를 사람들이 낙찰가로 증명해주는 일이 매력적으로 느껴졌어요. 그래서 처음 시작한 게 경매였습니다. 그렇게 부동산의 비중을 점차 늘려갔어요. 좋아하는 일을 지속적으로 하기 위한 방법의 하나로 경매를 찾았고, 오퍼레이터 하지 말자. 생산자 되자. 다른 사람에게 부가가치를 만들어서 팔자라는 게 지금까지도 저의 모토입니다. 그런 중에 제가 부동산 공부를 했던 경험들을 다른 사람도 스스로 공부할 수 있게 책으로 엮어보자 했던 게 이렇게 두 번째 책까지 나오게 되었습니다.

↑ '머니트레인' 책 표지

■ 두 번째 책은 주제가 지하철이예요. 이 책은 어떻게 제작하게 된 건지 궁금합니다.

경매학원에서 아무리 지역 공부에 대한 얘기를 해도 ‘어디부터 공부해야 돼요?’ ‘어디에 사야 돼요?’ 라고 물어보는 분들이 많았습니다. 사람들은 ‘서울을 사세요’ ‘공덕을 사세요’라고 듣기를 원하지만, 그 말을 듣고 찾아가면 이미 늦었어요. 왜냐면 한 사람한테만 이야기할 게 아니잖아요. 100명, 1000명 앞에서 이야기할 것이기 때문에 이미 여러 사람에게 전파된 정보일 확률이 높습니다. 강남역의 경우 22만 명, 서울 전체 인구 2%에 해당하는 사람들이 하루에 오르내리는 데, 그 많은 사람들은 어디서 왔을까요? 그 안에서 또다시 학군은 어떻고 아파트는 얼마나 지어져 있고.. 이런 것들을 분석하면 내가 지하철부터 시작해서 ‘아, 사람들이 여기서 한 두정거장 안에 있는 저렴한 주택을 필요로 하겠네’라는 인사이트까지 얻을 수 있는 거죠
이후에 어느 정도 나팔을 불어주는 사람들이 있으면 발빠르게 움직이면 되는 거거든요. 만약 그때부터 ‘왜 마용성이 뜨고있어?’라고 물으면 늘 늦는다는 거죠. 나팔 불 때쯤 들어가도 상관이 없어요. 마용성이 좋다고 해도 당장 그 집을 구매할 준비가 되어 있는 건 아니잖아요. 이 지역이 진짜 괜찮나? 하고 일주일 정도 공부하는 동안 1억이 올라있어요. 내가 들어가는 시점으로부터 가격이 올라야 수익이 있으니 리스크가 있는 상황에서 출발을 하게 되는 거죠.

■아.. 미리 지역 공부가 되어 있었다면 바로 들어가기 수월했겠군요.

그렇죠. 그래서 데이터가 기반이 된 지역 정보와 함께 호재와 인구가 무르익을 때쯤 시그널이 나올 때 들어가면 되는 거거든요. 건설사들은 판매를 위해 많은 광고 집행을 하고 있고, 광고 정보만 받아들이기 전에 스스로 공부하기 가장 좋은 수단이 지하철이라고 생각했습니다. 지하철은 한 칸에 200명의 사람이 탑승할 수 있고, 10칸이면 2000명을 하루에 5분마다 수송하고 있어요. 버스나 자동차로 불가능한 거거든요. 누구나 지하철이 중요하다는 사실은 다 알고 있는 거지만 제가 다시 한번 상기시켜드리는 거죠. 지하철은 유기적인 생명체처럼 변화하고, 앞으로도 계속 확장하고 있기 때문에 계속 공부를 해야 됩니다. 저는 앞으로도 지하철을 가지고 부동산 데이터를 계속 정리해 나갈 예정이에요.

■ 책 한 권 이후에도 무궁무진하겠네요. 그런 데이터는 어디서 찾아보시나요?

주로 도시철도공사에서 찾고 있고, 관할 구역이 다른 곳은 여러 사이트에서 취합을 해서 순위별로 합해 나갑니다. 승하차뿐 아니라 반경 500M이 내의 아파트 평단가와 전세가율도 주기적으로 데이터를 분석하고 있는데요, 이 경우에는 호갱노노, 네이버 부동산 등의 빅데이터 맵에서 찾고 있습니다. 노선별로 흐름을 알아보면 굉장히 재미있어요. 7호선만 봐도 천만 원부터 시작했다가 4천으로 갔다가 다시 떨어지는 모습들이 구역에 따라 서열이 정해져 있습니다. 그게 머릿속에 넣어져 있으면 아무리 어느 지역이 뜬다고 해도 앞 지역보다 올라가기 어렵고 뒤 지역보다 내려가기 힘들기 때문에 자신만의 기준이 생기게 됩니다.

■ ‘머니트레인’ 책의 특징은 무엇이고, 어떤 분들께 가장 도움이 될까요?

지역 공부를 하고싶은데, 어디서부터 해야 될지 모르는 사람이 가장 맞는 거 같아요.
저희가 알고 있는 부동산 지식은 단편적이에요. 지역. 지역. 지역. 이런 식인데 이 지역을 체계적으로 공부하고 싶을 때 가장 바닥에서 기초가 될 수 있는 책이라고 생각합니다. 그 위에 경매, 분양 등의 정보를 올릴 수 있는 거죠. 왜냐면 재건축을 해도 또 지역 공부이고요, 경매 공부를 하더라도 똑같은 질문을 하게 돼요. ‘그래서 난 인천을 사야 해, 부천을 사야 해?’ 그래서 지역공부는 어떤 공부를 하더라도 기초로 쌓아야 하는 공부라고 생각을 하고 그 기초공부가 탄탄하지 않다고 생각하시는 분들이라면 도움이 될 겁니다.

■ GTX 호재가 있는 지역 투자에 많은 사람들이 관심을 갖고 있는데, 작가님의 생각이 궁금합니다.

투자를 하기 전에 ‘부동산 시점’에 대해 고려했으면 좋겠어요. 분양에 있어서는 미래 발생할 호재들을 미리 당겨와서 쓰잖아요. GTX도 그렇게 보고 있거든요. GTX D 노선의 경우에도 많은 수강생분들이 관심을 가지고 있는데 저는 강의에서 ‘이건 지금 신경 쓰지 마십시오.’라고 이야기를 드렸어요. 2007년도에 나왔던 계획이 이제야 첫삽을 겨우 뜨려고 하고 있습니다. 그렇기 때문에 이 시점이 언제 될 것인가를 가려야 맞는 거 같아요. 가장 강력한 호재는 일자리, 그다음이 교통, 다음이 3기 신도시인데 이 호재가 완공되는 시점, 그리고 가능하게 만드는 자본이 어디서부터 오는가를 염두에 둘 필요가 있습니다. 나라에서는 결과적으로 예산인데 GTX 완공을 위한 4조 원이 확보되어 있는가. 모든 개발 계획은 돈이 누구로부터 나오는지, 시점은 언제가 될 건지를 생각해야 합니다. 미래의 계획을 미리 끌어다가 반영하는 건 위험할 수 있어요. 모든 투자는 시간과의 싸움입니다. 적정하게 빠져나올 수 있는 타이밍을 놓친다면 5년 동안 잠길 수 있는 거기 때문에 내가 투자하는 수익률이 어느 정도 기간이 걸릴 것이며, 그 기간을 감내할 수 있을 것인지, 지금 사는 가격이 꼭지일 수 있으니 파는 시점도 시뮬레이션 해보는 것이 필요합니다.[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]