주가에 운 리츠…배당수익 매력은 커졌다

가파른 상승세를 보여왔던 리츠 종목들이 최근 들어 시중금리가 오히려 올라가고 고평가 논란이 나오면서 주가가 큰 폭 하락했다.
4일 유가증권시장에서 신한알파리츠 종가는 7980원으로 한 달간 10.3% 하락한 가격으로 거래를 마감했다. 이리츠코크렙은 한 달간 3.4%, 부동산펀드인 맵스리얼티는 한 달간 4% 주가가 하락했다.
올 하반기부터 저금리 시대에 상대적으로 높은 배당수익을 얻을 수 있다는 점에서 리츠 종목들이 높은 인기를 누렸다. 신한알파리츠는 연초 5400원이던 가격이 지난달 7일엔 9250원으로 치솟기도 했다. 리츠는 소액 투자자들로부터 돈을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본에 투자하는 뮤추얼펀드다.
국내에는 현재 6종의 리츠가 공모 시장에 상장돼 있다. 안정적인 배당수익이나 부동산 투자에 대한 관심이 높아진 상황에서 공모 리츠 수가 적다보니 단기간에 주가가 크게 오른 것이다.
그러나 한국은행의 기준금리 인하에도 불구하고 시장금리가 오히려 단기간에 반등하면서 리츠의 배당수익 매력이 상대적으로 약화됐다. 국고채 3년 금리는 10월 4일 1.21%였는데 3일 1.49%까지 올랐다. 반면 리츠 주가들이 오버슈팅하면서 기대되는 올해 배당수익률은 연 2~3%대로 떨어지자 리츠의 투자 매력이 적어진 것이다. 미국에서도 같은 기간 시장금리가 오히려 오르면서 리츠 주가들이 하락했다.
채상욱 하나금융투자 연구원은 "최근 들어 리츠 주가가 하락한 이유에는 금리 영향이 크다"며 "다만 시장금리 등의 여러 여건 등을 볼 때 추가 하락폭이 크지는 않을 것으로 본다"고 말했다. 리츠 가격이 단시간에 오르자 밸류에이션 측면에서 가격이 부풀려졌다는 지적도 나왔다.
김세련 이베스트증권 연구원은 "리츠의 가격과 현금창출력을 볼 때 국내 리츠들은 미국이나 일본 리츠에 비해서 가격이 높게 형성돼 있다"며 "단기적으로 가격이 오버슈팅한 만큼 조정 과정을 거칠 것"이라고 말했다.
리츠의 밸류에이션은 흔히 주가(P)가 현금창출(FFO·Fund from Operation)의 몇 배 수준이냐로 판단하는데 국내 리츠의 경우 20배가 넘지만 해외 리츠는 15~18배 수준이라는 점을 지적하며 국내 리츠가 실제 밸류에이션보다 높은 가격을 형성하고 있다고 한 것이다.
특히 이달 26일 주주명부폐쇄일을 앞두고 양도세를 내야 하는 대주주 기준에 들지 않기 위해 리츠 지분을 일부 정리하는 자산가들의 매도세도 리츠 주가를 끌어내린 요인으로 분석된다. 올해 말에 단일 종목 10억원 이상을 가지고 있으면 대주주로 간주돼 내년 4월 1일 이후 매도할 경우 양도세가 부과된다.
이 때문에 초기에 리츠 투자를 한 자산가들은 연말이 되기 전 차익을 실현하려는 시도도 있을 것으로 보인다. 여기다 연말 종목교체(리밸런싱) 수요까지 더해져 주가 약세를 심화시켰다.
그러나 최근의 주가 하락으로 배당수익률이 다소 회복된 지금이 리츠에 투자할 적기라는 시각도 있다. 주가가 조정을 받자 배당수익률이 회복됐기 때문이다. 신한알파리츠의 경우 현재 주가는 9월 초 수준이라 그동안 높아진 가격 때문에 리츠 투자를 망설였던 투자자라면 비교적 저가에 매수할 기회가 생긴 것이다. 내년도 주당배당금(DPS)을 고려할 때 신한알파리츠나 맵스리얼티는 4%대 초반, 이리츠코크렙이나 롯데리츠는 5%대 초반까지 배당수익률이 회복됐다.
이경자 삼성증권 연구원은 "국내 리츠 가격이 고평가됐다는 지적도 있지만 현재 4%대 이상의 배당수익률을 얻을 수 있는 리츠는 한국 리츠가 거의 유일하다"며 "8월에도 리츠 가격이 일부 조정됐지만 다시 올랐던 것처럼 저금리 시대 리츠 주가는 우상향하는 추세를 이어갈 것으로 보인다"고 말했다.
특히 최근 다시 코스피가 2100선을 하회하면서 주가 변동성이 커지자 상대적으로 하락장에서 선방하는 리츠 종목이 다시 반등할 가능성도 커졌다. 공모주 청약에 7조원 이상 몰렸던 NH프라임리츠가 5일 상장되면 또다시 리츠에 대한 관심이 커질 수도 있다. 이 밖에 내년 초까지 이지스리츠 등이 추가 상장될 계획이다.
[김제림 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]