"15년간 서민은 18조 더 내고, 재벌과 건물주는 80조 덜 내"

↑ 민평당·경실련 공시가격 조작 검찰 고발 [사진 출처 = 연합뉴스]

경제정의실천시민연합(경실련)과 민주평화당은 5일 김순구 한국감정평가사협회장과 김학규 한국감정원장을 각각 업무방해와 직무유기 혐의로 서울중앙지검에 고발한다고 밝혔다.
아울러 중앙부동산가격공시위원회 심의위원, 국토교통부 소속 부동산 평가 관련 공무원 등도 직무유기 혐의로 고발하는 한편, 이 외에도 허술한 분양가 승인, 허위분양원가 공개 심사 등 부당한 업무추진으로 청년·서민과 재벌·건물주 간 불평등과 격차를 더 심화시킨 관련자들에 대한 고발을 연속으로 진행할 예정이다.
감정평가협회장을 비롯한 감정평가법인 등은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 국토교통부 장관의 의뢰를 받아 부동산에 대한 조사 평가를 맡아왔다. 이들이 조사 평가한 금액은 중앙부동산가격공시위원회가 심의한다. 공시가격 정책은 국토부 주택토지실 부동산평가과에서 담당한다.
고발장에서 경실련과 민주평화당은 감정평가사들이 공시지가·공시가격을 엉터리로 조사해 제출하고, 중앙부동산가격공시위원회와 국토부가 제대로 된 심의를 하지 않고 거수기 역할을 해 직무를 유기했다고 비판했다.
이 결과 아파트는 공시가격이 시세의 70% 수준인 것과 달리, 대형 상가, 업무 빌딩, 단독주택, 토지 등은 공시가격이 시세의 30∼40% 정도에 그쳤다고 지적했다
이런 대형 빌딩이나 토지에 30∼40%의 공시가격을 적용해 14년 동안 걷은 세금이 94조원이기 때문에 아파트처럼 70%의 시세 반영률을 제대로 적용했다면 약 80조원의 세금을 더 걷을 수 있었을 것이라고 추산했다.
이렇게 공시지가와 공시가격 등 불공평하고 정확하지도 않은 결정 공시가격이 재산세, 종부세 등 과세기준으로 공시되며 불공평한 보유세 과세로 특혜와 세금 차별이 2005년 공시가격제도 도입 이후부터 15년간 지속해서 나타나고 있다는 주장이다. 한 마디로 공시가격 조작을 통해 공평 과세를 방해해왔다는 것이다.
경실련 측은 "국민에 대한 세금부과의 기준인 공시(지가)가격 조작을 방치, 지난 15년 동안 80조원의 세금을 징수하지 못했다"며 "또 매년 2000억원의 국민 세금을 사용하면서 불평등한 기준을 만들어 18조원 규모 세금을 상대적으로 더 부담토록 국민에게 고통을 안기고 부동산값 폭등을 유발한 자들의 책임을 철저히 물어야 한다"고 지적했다.
"지난 15년간 공시가격 조작으로 재벌 등 부동산 부자들에게 80조원의 세금을 덜 내도록 특혜를 제공한 관련자를 검찰에 고발한다"며 지난 3일 경실련과 민주평화당이 발표한 땅값 분석자료에 대해 4일 국토부가 "경실련의 자체기준에 따른 것으로 객관적 가격으로 볼 수 없다"며 정면으로 반박하면서 공개토론을 제안한 부분에 대해서는 참여 의사를 밝혔다.
국토부는 매년 반복해서 2000억원 규모의 국가 돈을 투입하여 국토 전체를 전수조사한 기초자료인 공시지가의 시세반영률 근거자료와 세부 조사와 감정자료 등 내역부터 공개하기 바란다. 그동안 경실련이 수차례 관련 자료 공개를 요구했음에도 불구하고 아직도 비공개되고 있다. 우리 자료는 항상 공개되고 산출자료는 항상 언론에 제공되고 있다. 그런데 국토부는 감추고 있다.
공시지가는 1989년 토지공개념에 기초해 도입됐고, 2005년 공시가격 제도도입 이전까지 주택, 상가빌딩 등 모든 부동산은 토지와 건물이 분리 과세했다. 공시지가는 모든 부동산의 토지가격으로 종합토지세(0.2~5%)의 부과기준이었다. 하지만 2000년 분양가 자율화 이후 집값이 급등하자 정부는 공시지가의 시세반영률이 낮아지는데도 오히려 2003년 시세의 67% 2004년 76% 2005년 91%로 시세와 근접했다고 거짓 발표를 했었다.
그리고 2005년 종합부동산세를 도입하면서 토지 시세와 낮게 조작된 공시지가 차액이 밝혀지면서 이를 감추려 공시가격 제도를 추가 도입하였다. 본래는 시세반영 비율을 높이고 부동산투기 근절 및 부동산가격을 안정시키겠다는 취지로 2005년에 주택(공동주택, 단독주택 등)에 대해 토지와 건물을 통합평가 후 과세하는 주택공시가격 제도를 도입했다.
주택공시가격제도 도입 이후 아파트는 초기에 공시가격 시세반영률이 70% 수준까지 상승했었다. 그로 인해 아파트를 보유한 개인의 보유세 부담은 2배 이상 급증했다. 하지만 아파트와 달리 단독주택과 토지, 상가 등은 여전히 공시지가를 기준으로 과세를 해 왔기 때문에 시세반영률이 시세의 절반에도 미치지 않았다. 올해 공시지가를 발표하며 정부는 단독주택은 53%, 토지는 64.6%라고 시세반영률을 밝혔으나, 경실련 조사결과는 이보다 더 낮다. 특히 아파트 공시가격은 2019년 기준 시세의 65.3%이지만 공시지가는 33.7%에 불과했다.
고가단독주택의 경우 지난 14년간 토지와 건물을 통합 평가한 공시가격(집값)이 토지가격인 공시지가(땅값)보다 오히려 낮게 책정되어 공시가격 도입 이후 보유세 부담이 줄어든 것으로 나타났다. 한남동 고가주택을 분석한 결과 공시가격이 도입된 2005년과 2006년까지만 공시가격이 공시지가보다 약간 높고 2007년부터 2018년까지 12년간은 공시지가보다 낮다. 2005년 이전인 공시지가 기준으로 과세했을 때보다 보유세 부담이 낮아진 것이다.
토지의 가격인 공시지가는 전문가인 감정평가사들이 감정평가한 금액이다. 하지만 팔기 위해 감정할 때 와 세금을 매기기 위해 감정할 때 등 목적에 따라 감정가가 고무줄처럼 변하고 있다. 삼성동 105층 건축허가를 받은 현대자동차 부지의 경우 2014년 한국전력이 매각공고 때 발표한 감정가는 3조 2천억원 이었지만 6개월 후 10조 5천억원에 매각됐다. 그러나 다음 해인 2015년 1월 공시지가는 2조 2천억원으로 매각금액의 21% 수준이었고, 매각을 위해 감정평가한 금액보다는 1조원이나 낮게 결정됐다. 매각 이후 5년이 지난 지금까지도 현대차 부지 공시지가는 매각액의 43%에 불과하다.
공시가격 정책은 국토부 주택토지실 부동산평가과가 담당하고 있고, 조사평가에는 한국감정원과 감정평가사들이 참여하고 있다. 조사 평가한 금액의 심의기구는 중앙부동산가격공시위원회이다. 공시가격 조사 관련 국가예산 연간 1,500억원으로 15년간 2조원 규모가 투입되었다.
감정평가사는 표준지를 조사평가하고, 개별 토지를 검증한다. 감정원은 표준주택, 공동주택가격을 조사 산정하고 개별주택을 검증한다. 하지만 주택공시가격 제도를 도입한 이후 15년 동안 공정하지 않고 정확하지 않은 공시지가, 공시가격을 산정하여 정부에 제출하면서 정부의 공평 과세를 방해했다. 2005년 이후 단독주택 보유자, 특히 고가의 상업용지 등의 토지를 보유한 기업과 부동산 부자들에 제공된 세금 특혜는 약 80조원 규모로 추정된다. 반면 아파트 보유자들은 2005년 공시가격 도입 이후 2005년 이전보다 18조원의 세금을 더 부담된 것으로 추정된다.
공정하고 정확한 감정평가를 독려하고 회원들을 관리 지도해야 할 감정평가협회는 이런 문제를 알고 있음에도 불구하고 수수방관했고, 해당 업무를 수행한 감정평가법인은 공정하고 정확하지 않은 공시가격, 공시지가 평가 업무를 수행했다. 이에 협회장과 관련 법인들을 공평 과세업무를 방해한 업무방해죄로 고발한다.
공정하고 정확한 공시지가 및 공시가격이 결정될 수 있도록 이를 검증하고 심의하는 한국감정원과 중앙부동산평가심의위원회는 형식적인 심의를 통해 공시가격 조작을 15년간 방조했다. 특히 공공기관인 감정원은 불투명한 행정으로 국민의 알 권리조차 침해하고 있다. 이에 한국감정원장과 중앙부동산평가심의위원회 위원들을 직무유기죄로 고발한다.
과세는 공정하고 정의로워야 함에도 지난 30년 짧게는 공시가격 도입 이후 15년 동안 엉터리 공시가격 조작으로 아파트 등 주택을 보유한 서민들이 재벌이나 건물주 등 부자와 법인보다 더 많은 세금을 부담하는 불공정과 불평등이 이어지고 있다. 문재인정부 역시 이를 해결하지 않고 있다.