재건축 수익성 떨어지고…새 아파트 몸값 뛰네

신축 아파트 거래가가 가파르게 상승하면서 노후 아파트 가격을 앞질렀다. 재건축 기대감 덕분에 높은 가격을 유지하던 구축 아파트가 재건축 규제로 수익성이 악화되는 반면 신축 아파트는 희소성이 높아졌기 때문이다.
9일 직방이 입주 30년을 초과한 아파트(노후 아파트)와 입주 5년 이내인 아파트(신축 아파트)의 3.3㎡당 매매가를 분석한 결과 "서울 신규 아파트 값이 가파르게 오르며 올해 처음으로 신규 아파트 가격이 노후 아파트를 앞질렀다"고 밝혔다.
직방이 지난 4일 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 올해 서울 신규 아파트 3.3㎡당 매매가는 3530만원, 노후 아파트는 3263만원으로 신규 아파트 대비 노후 아파트 가격이 0.92배로 나타났다. 이 비율이 1배 이상이면 노후 아파트 매매가가 신규 아파트보다 더 비싸고, 1배 이하면 그 반대가 된다. 2015년에는 이 비율이 1.34배로 노후 아파트가 더 비쌌다. 이때만 해도 신규 아파트 3.3㎡당 매매가는 1792만원, 노후 아파트는 2394만원이었다. 그러나 2016년부터 신규 아파트 값이 빠르게 올라 2017년 1.18배, 2018년 1.06배로 낮아졌고 올해는 신규 아파트가 더 비싸게 거래되는 '가격 역전' 현상이 나타났다.
서울 주요 권역별로 살펴보면 강남3구(강남·서초·송파구)는 신규 아파트 대비 노후 아파트 3.3㎡당 매매거래가격이 올해 1.01배까지 격차가 줄었다. 2015년부터 2018년까지 1.23~1.26배를 유지한 것과 달리 빠르게 노후·신규 아파트 간 가격 격차가 줄어들었다. 최근 급부상한 마용성(마포·용산·성동구)은 0.89배로 신규가 노후 아파트보다 높은 가격에 거래됐다. 기존 강남3구 중심의 고가 아파트 거래 시장이 마용성 등 다른 지역으로 확산된 것으로 풀이된다.
[이선희 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]