◆ 부동산 3대 대못 뽑아라 ③ ◆
10일 국토부 주택 준공 통계에 따르면 부동산 시장이 호황기였던 2005~2008년 4년간 서울 아파트 준공 실적은 연평균 약 4만5000가구였다. 연도별로 보면 5만가구를 넘어선 적도 2번(2005·2008년)이나 있었다. 이 같은 통계와 이주 수요 등을 감안했을 때 연평균 최소 5만가구를 꾸준히 서울에 공급해야 한다는 것이 부동산 업계 인식이다. 하지만 이번 정부 들어 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 각종 규제로 인해 내년과 후년 공급 물량이 각각 2만8000여 가구, 2만2000여 가구에 불과할 것으로 예상된다. '아파트 공급이 턱없이 부족하다'는 인식을 바꾸기 위해선 변 후보자가 지금이라도 보다 과감한 조치를 취해야 한다는 의견이 나오는 이유다.
전문가들은 민간이든 공공이든 재정비사업(재건축·재개발)에 더욱 과감한 인센티브를 줘 주택 공급량을 획기적으로 늘려야 한다고 조언한다. 이미 위례·마곡·고덕강일 등 대규모 택지 개발이 거의 마무리 단계여서, 서울은 그린벨트를 해제해 새 땅을 확보하지 않는 한 기존에 있는 주택을 허물고 주택을 새로 공급할 수밖에 없기 때문이다.
매일경제신문이 제안하는 첫 번째 공급 확대 방안은 '용적률 상향'이다. 재정비사업 수익성을 올리면서 가구 수를 증대시키기 위해선 대지면적 대비 건축 연면적 비율인 용적률 상향은 필수적이다.
백준 J&K도시정비 대표는 "현행 3종 일반 주거(아파트를 만드는 용도 지역·최대 용적률 300%)하에선 재건축·재개발을 통해 기존 대비 약 1.3배 가구가 늘어나는 효과가 있다"며 "4종 일반 주거(용적률 최대 400%)를 신설하고 적용하면 가구 공급을 더 늘릴 수 있다"고 조언했다. 실제로 지난 8·4 공급 대책 당시 서울시는 이 같은 고밀 개발안을 국토부에 제안한 바 있다.
용적률만 높였다고 해서 주택 공급 효과가 발생하는 건 아니다. 따라서 매일경제신문은 '아파트 층수 규제 완화'를 두 번째로 제언한다. 늘어난 용적률만큼 옆으로 면적을 늘리면 사생활·주거 쾌적성 등에 문제가 생길 수 있다. 이 때문에 아파트를 고층으로 올리는 게 현실적인 방법이다.
전문가들 역시 현재 최대 35층으로만 지을 수 있는 아파트 층수 규제를 완화해야 한다는 데 동의한다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "오세훈 전 서울시장 때 인가가 난 성수전략정비구역이 50층이다. 현행 아파트 35층 규제를 50층까지 완화하면, 추가 확보되는 15개층만큼 주택 공급을 늘릴 수 있다"고 조언했다.
60여 개 구역이 응모에 참여해 인기를 끌고 있는 '공공 재개발'을 더 적극적으로 활용하자는 것이 세 번째 제언이다. 정부는 공공 재개발을 통해 약 4만가구를 서울에 공급하겠다고 했지만 잘만 활용하면 이보다 더 공급 효과를 늘릴 수 있다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 "도시재생지를 공공 재개발 지역으로 포함시키면 공급을 늘린다는 상징적 신호를 시장에 줄 수 있다"며 "뉴타운 해제 지역도 노후도 요건을 완화해 공공 재개발해야 한다"고 조언했다. 도시재생지(창신숭인), 뉴타운 해제 지역(장위, 성북, 한남 등)도 공공 재개발에 활용하면 주택을 더 많이 공급할 수 있다는 이야기다. 이 교수가 서울시의회에 제출한 보고서에 따르면, 그동안 뉴타운 해제로 인해 서울에 공급되지 않은 가구 수는 약 24만가구에 달한다. 이들 중 절반만 공공 재개발로 되살려도 무려 12만가구를 공급할 수 있다.
마지막으로 서울 내 공급이 제한적인 '공공 택지(정부 소유 땅)'를 더욱 효율적으로 사용해 주택 수를 늘려야 한다는 의견도 나온다. 정부는 8·4 대책을 통해 용산정비창 태릉골프장에 각각 1만가구를 공급하겠다고 밝혔다. 박합수 KB국민은행 부
[나현준 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]