"저렴하게 안정적 실거주 가능할듯"(아이디 'loveand**’)
토지는 국가가 소유하고 건물만 분양하는 '토지임대부 주택'. 앞으로 이러한 토지임대부 주택을 분양받으면 향후 양도를 할때 무조건 국가에 되팔도록 하는 법안이 국회를 통과했습니다. 이에 따라 청약 실수요자들은 과연 이 '토지임대부 환매조건부' 주택이 어디에 도입될지 촉각을 곤두세우고 있습니다. 토지임대부 환매조건부 주택이 도입되면 당초 저렴한 가격에 주택을 공급받고 되팔때 시세차익을 얻는 것이 불가능해지기 때문입니다. 하지만 한편으로는 분양가에서 땅값이 빠지기 때문에 분양가가 더욱 낮아지면서 "적은 돈으로도 안정적 실거주를 할수 있다"는 의견도 나옵니다.
↑ 정부는 3기신도시에 지분적립형 분양을 비롯한 다양한 분양방식을 검토하고 있다. 사진은 3기신도시 하남교산. [매경DB] |
토지임대부 주택을 매각할 때 공공기관에 되팔도록 의무화하는 내용의 주택법 개정안이 지난 9일 국회를 통과했습니다. 그러니까 기존에는 토지임대부 주택에는 환매에 대한 조건은 없었는데 이번에는 반드시 환매는 국가에 해야한다는 규정이 더해진겁니다. 앞으로 토지임대부 주택을 분양받은 사람은 무조건 건물을 매각할 때 공공기관에 되팔아야한다는 뜻입니다.
토지 임대부 분양주택이란 땅은 시행사가 갖고 집, 그러니까 건물만 개인이 소유하는 것을 뜻합니다. 환매조건부 주택은 환매할 때 국가에 팔아야하는 주택을 말합니다. 그리고 토지임대부 환매조건부 주택은 이 두가지를 합친 형태입니다. 땅은 국가가 갖고 건물만 분양하고, 나중에 팔때는 국가에 되파는 것을 말합니다.
국가에 되팔때는 분양가에서 일정 수준의 이자만 더한 수준으로 되팔기 때문에 시세차익을 누리는 것은 불가능합니다. 대신 초기 분양가가 현재 '분양가 상한제' 적용 분양가보다도 더욱 낮아집니다. 분양가에서 땅값이 빠지기 때문입니다.
지금은 사실상 '유명무실'해졌지만 과거에 토지임대부 주택이 공급된 적있습니다. 2007년 경기 군포 부곡지구에서 토지임대부 주택 800가구가 분양됐는데 이중 780세대가 미분양됐습니다. 환매조건이 붙어서 실수요자들이 실익이 없다고 판단해 계약 해지가 속출했습니다.
그러나 2011년~2012년 서울 강남에서 분양한 토지임대부 주택은 나름 흥행했습니다. 토지임대부 주택 서울 서초구 우면동 LH서초5단지와 강남구 자곡동 LH강남브리즈힐이 각각 385가구, 402가구 분양됐습니다. 당시 분양가가 전용84㎡ 기준 2억~3억원대로 '반의 반값'아파트로 불리며 히트쳤습니다. 이 아파트들은 환매조건은 붙지 않아 서울 집값이 오르면서 자연스럽게 가격이 올라 당시 분양받은 사람들은 분양가의 5배~6배 가까운 시세차익을 얻었습니다.
그런데 이번에 국회에 통과된 법은 이러한 토지임대부 주택의 '시세차익'을 원천 차단하는 환매조건을 의무화한 내용입니다.
정부는 토지임대부 환매조건부 분양을 어디에 적용할지는 아직 정해진게 없다는 입장입니다. 국토교통부는 "(도입여부에 대해) 논의 된 바 없다"고 했습니다.
그러나 전문가들은 정부가 3기신도시나 서울 도심 공급안 등에 일부 토지임대부 주택을 도입할 것으로 예상합니다.
권대중 명지대 교수는 "토지임대부 주택은 입지가 좋으면 성공확률이 높다. 서울 고밀도 역세권 개발 사업, 수도권 공공참여 재개발이나 재건축 사업지, 3기신도시 사전물량중 입지좋은 곳을 선택해서 공급할 가능성이 크다"고 전망했습니다.
변창흠 국토교통부 장관 후보자도 과거 토지임대부·환매조건부 주택이 필요하다는 입장을 강하게 피력한바 있습니다. 변창흠 후보자가 세종대 교수 시절인 2006년 작성한 논문 '공공자가주택의 이념적 근거와 정책효과 분석'에서 변 후보자는 두 유형의 주택을 공공자가주택이라고 규정하고 주택 문제를 해결하기 위해 반드시 필요하다고 강조했습니다.
또한 지난해 LH사장 재직시절 언론사 기자 간담회에서 "(아파트를) 반값으로 주되 팔 때는 공공에게 팔고, 얼마나 싸게 분양받았는가에 따라 (환수하는 금액을) 차등화하는 방안을 3기 신도시에 적용하면 좋을 것"이라며 "분양가격이 시세의 60%면 이익의 절반은 공공이 갖고 나머지만 (수분양자가) 가져가고, 80~90%면 (수분양자가) 이익을 다 가져가는 식"이라며 '로또분양' 이익을 환수할수 있는 제도 도입이 필요하다고 밝혔습니다.
내년 7월 3기신도시 사전청약을 비롯해서 하반기 용산정비창 등 도심 공공분양
분양가는 매우 저렴하지만 시세차익은 얻을 수 없는 아파트, 어떻게 생각하시나요?
토지임대부 주택에 대한 자세한 설명은 매일경제 부동산 유튜브 채널 매부리TV에서 확인하세요.
[이선희 기자]
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