◆ 2021 부동산서 돈벌려면 ① / 부동산 은둔고수 '삼토시' ◆
여러 가지 빅데이터로 부동산 시장을 예측하는, 부동산 카페의 '네임드 필자' 삼토시가 매부리TV를 방문했습니다.
꼭 만나고 싶었던 분을 모셨기에 여러 가지 질문을 던졌는데요.
내년 서울 집값 전망을 묻는 질문에 삼토시는 "세 가지 요소가 맞아떨어져 15% 이상 급등할 위험이 있다"고 밝혔습니다. 평소 글에서 이 정도로 강하게 얘기한 적이 없었서 조금은 놀랐는데요. 삼토시가 이같은 예측을 하는 이유는 뭔지, 세 가지 요소는 뭔지, 그렇다면 장기 하락의 가능성은 없는지 매부리TV가 들어봤습니다. 일문일답을 간단하게 요약해 봤습니다.
- 내년 서울 집값이 강한 상승세를 띌 것으로 예상하던데요 이유는 무엇인가요
▶일단 결론적으로 내년에는 가격에 영향을 미치는 3박자가 위험하다고 보고 있습니다. 저는 수요 공급 유동성, 세가지 지표를 보는데요. 수요 측면에선 서울·경기 지역 집값과 밀접한 관련이 있는 결혼 11년차 부부가 내년에 큰 폭으로 증가합니다. 2000년 이래로 4번째로 큰 증가폭이에요. 공급으로는 2019, 2020년에 5만 가구 이상 나왔던 물량이 내년엔 2만6000가구로 줄어듭니다. 유동성은 협의통화(M1)/ 광의통화(M2) 지표를 사용하는데요. 이 비중이 높다는 것은 바로 빼서 자산시장에 투입할 수 있는 유동성이 높다는 뜻입니다. 그런데 2020년 들어와서 이 비율이 급증하고 있습니다. 올 10월 기준 35.9%로 1986년 1월 이후 최고치입니다. 여기에다 3기 신도시로 풀리는 토지 보상금까지 가세할 예정이라 유동성이 큰 폭으로 증가할 가능성이 높아요.
- 집값이 꺾일 시기는 언제일까요
▶2023년경으로 봅니다. 우선 2024년부터 서울 입주물량이 큰 폭으로 늘어납니다. 동남권만 봐도요. 둔촌주공, 개포주공 1·4단지, 원베일리, 잠실 미성·크로바, 잠실 진주아파트 등이 줄줄이 입주합니다. 이문 수색 장위뉴타운 등도 있고요. 또 서울·경기권 11년차 부부가 2024년부터 줄어들기 시작합니다. 또 GTX A와 신안산선이 2025년경 개통될 것으로 보입니다. 새로운 철도가 건설되면 주택 수요가 분산되는 효과가 있죠. 네번째는 주택임대사업자의 물량이 2023년부터 출회돼 2026년 쯤 정점을 이룰 가능성이 커보여요. 마지막으로 3기 신도시도 이 시기에 입주합니다. 5가지 요소를 볼 때 2023년부터 꺾이기 시작해 큰 폭의 조정이 있지 않을까 생각되네요.
- 그렇다면 지금부터 서울 집값이 얼마나 뛸지, 또 하락기엔 정점에서 얼마나 떨어질지 예측할 수 있을까요
▶제 영역 밖의 일인데 조심스럽게 추정하면 주택구입부담지수란 지표가 있습니다. 해당 지역의 중간소득 가구가 대출을 받아서 중간 가격 주택을 살 때 대출 상환부담을 표시한 거에요. 참고로 2020년 상반기 기준 주택구입부담지수는 20
[손동우 부동산전문기자]
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