◆ 2021 부동산서 돈벌려면① / 부동산 은둔고수 '삼토시' 2 ◆
지난주, 2021년 서울 집값 급등을 예견했던 삼토시. 하지만 '그렇다면 집을 사야 하는 거냐'는 질문엔 "영끌로 집 사는 것은 정말 위험하다"고 밝힙니다. 당장 집값이 올라서 좋겠지만 언젠가 찾아올 조정기는 혹독할 것이라는 이유였는데요. 그럼에도 삼토시는 "버틸 수 있는 체력으로 집을 산다면 말릴 생각은 없다"며 "만일 사야 한다면 GTX와 신안산선을 주목하라"고 조언합니다. 부동산 카페의 단골 화두 '서울 비핵심지 vs 경기도 핵심지'에 대한 견해도 밝혔는데요. 일문일답을 간단하게 요약해 봤습니다.
- 주택전망을 장기적으로 고려할 때 판단이 굉장히 어려운 시점인데요. 무주택자나 1주택자나 유주택자도 각각의 전략이 달라야 될 것 같은데요
▶다주택자는 리스크 관리 차원에서 몸집을 조금씩 줄여나갈 필요가 있다고 생각합니다. 절세 차원에서도 비조정지역주택 또는 양도세중과배제 주택부터 정리를 하는게 맞다고 봐요. 1주택자는 어려운데요. 제 생각대로 2024년부터 중장기 하락장에 돌입한다면 부동산 처분해야 하는게 맞지만, 무주택자로 돌아간다는 결정은 쉬운게 아니잖아요. '하이리스크-하이리턴'을 원한다면 2023년 전에 처분, '로우리스크-로우리턴'을 원한다면 보유가 맞다고 봅니다. 왜냐하면 서울 등 핵심지는 중장기적으로는 가격이 우상향 하거든요. 무주택자들은 지금 집을 산다면 비싸게 사는게 맞습니다. 하지만 2021년에 집값이 상승할 위험이 높은 것도 사실이에요. 지금 사는 것을 말리고 싶진 않지만 '영끌'은 방법이 아니라고 생각합니다. 그러나 전셋값은 무섭게 상승할 가능성이 높기 때문에 만일 집을 사지 않는다면 이에 관한 대비는 꼭 필요합니다.
- 2023년부터 중장기 저점이 시작된다고 예상했는데 언제까지 내려갈 수 있다고 보시나요
▶저는 2028년이 바닥이 아닐까 생각해요. 우선 2026년부터 서울 공급절벽이 다시 시작돼요. 2020년 서울 주택 인허가 물량이 말도 안되게 작습니다. 또 하나는 1기 신도시의 멸실이 이때쯤 시작될 것으로 예상이 됩니다. 일부라도 멸실이 시작되면 주변에 미치는 영향이 클 거에요. 마지막은 서울이 5년 이상 하락한 적이 한 번도 없다는 점입니다. 중장기 하락장이 시작되고 시간이 지나면 정부가 부양책을 쓸 수 밖에 없고, 이 시기가 2028년과 맞물릴 거에요.
- 아까 GTX 등 교통 호재 얘기하셨는데요. 서울 비핵심지와 경기도 핵심지 중 어느 쪽에 접근하는게 낫나요
▶일률적으로 얘기하긴 어렵습니다. 다만 여성의 사회활동으로 남녀 공동육아가 늘어나기 때문에 직주근접이 매우 필요한 시기에요. 따라서 일자리를 많이 갖고 있는 지역 주변이 더 좋다고 봅니다. 하지만 서울이 그래도 유망한 이유는 일자리가 안
[손동우 부동산전문기자]
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