매부리TV 시청자 여러분 안녕하세요. 여러분들의 뜨거운 사랑 덕분에 지난해 5월 개국한 매부리TV 구독자수가 어느덧 6만5000명을 돌파했습니다. 매의 눈으로 영상을 살펴본 후 '좋아요'를 눌러주시고, 댓글을 통해 저희와 뜨겁게 소통해주신 시청자님 덕분입니다. 새해에도 매부리TV는 여러분들을 부자로 만들기 위해 참신하고 깊이 있고 재미있는 영상을 선보이겠습니다.
매부리TV는 새해를 맞이해 시장에 정통한 국내 최고의 부동산 전문가들을 모시고 올해 시장을 전망하는 기획 인터뷰 시리즈를 진행합니다. 그 중에서도 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원, 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장(빠숑) 그리고 '앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다' 등 다수의 책을 저술한 재야의 은둔 고수 삼토시(강승우) 인터뷰를 지면으로 옮깁니다. 매부리TV와 만난 전문가들은 올해 역시 수도권 집값은 지속적인 상승랠리를 펼칠거라 전망합니다. 다만 '영끌'로 무리하게 집을 사는 것은 '상당히 위험하다'고 말리고 있습니다. 3~4년 뒤 찾아올 수 있는 하락장에 대비해 '미래 예측 포트폴리오'를 짜야한다는 이유인데요. 자세한 내용 풀어드립니다.
앞으로도 김경민 서울대 환경대학원 교수, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 곽창석 도시와 공간 대표, 김기원 데이터노우즈 대표 등의 릴레이 인터뷰가 이어집니다. 유튜브에서 '매부리TV' 검색하시고 영상을 볼 수 있습니다. '구독' 버튼도 잊지 말아주세요!
서울 외곽지역 매수세 쏠릴듯... '빠숑' 김학렬 스마트튜브 연구소장
↑ 파숑 김학렬 스마트튜브 연구소장 |
▷박합수 위원(이하 박) : 올해 수도권 집값은 오를 수 밖에 없다. 전례없는 시중 유동성으로 인한 저금리에 만성적인 공급부족, 전세금 상승랠리까지 불붙었다. 지금까지 집값이 많이 오른게 현실이지만 시장이 피로하다고 해서 시세를 올릴 변수가 사라진게 아니다. 올해 서울 입주물량은 지난해보다도 적다.
▷삼토시(이하 삼) : 올해 수도권 집값 '급등'을 예상한다. 주택 수요·주택 공급·유동성 3가지 변수를 주로 보는데 수요 측면에서 서울·경기 집값과 밀접한 결혼 11년차 부부가 내년에 큰폭으로 증가한다. 지난해 5만 가구 넘게 나왔던 공급 물량이 내년 절반으로 줄고 3기 신도시로 풀리는 토지보상금이 가세한다. 부동산에서 풀린 돈 상당수는 다시 부동산으로 간다. 세 가지 요소가 맞아떨어지면 올해 수도권 집값이 15% 이상 급등할 가능성까지 보인다.
▷김학렬 소장(이하 김) : 서울은 모든 지역 상승할거로 본다. 서울로 출퇴근이 가능한 역세권은 시세가 다 뛸 것으로 예측한다. 강남3구 마용성을 제외한 서울 외곽지역 집값이 강한 랠리를 펼칠 것이다. 굳이 말하자면 대출을 끼고 살 수 있는 곳이다. 강남권 역시 신고가는 계속 찍겠지만 상승 그래프는 완만할 것으로 보인다. 아무래도 현금 없이는 못사는 지역이라 큰 폭의 상승은 어렵다.
수도권은 15%이상 오를수도...하지만 '영끌 투자'는 지양해야 한다는 은둔 고수 '삼토시'
↑ 은둔고수 삼토시의 매부리TV 출연 영상 장면 [사진 제공 = 매부리TV] |
▷삼 : 무주택자는 지금이라도 집을 마련해야 한다. 실거주 개념 1주택은 찬성이다. 하지만 무리한 영끌에는 반대다. 몇년 후 찾아올 위기를 봐야 한다. 산이 높은 만큼 골도 깊을 수 있다. '여력'이 되는 범위에서 집을 장만해야 한다.
▷박 : 맞는 말씀이다. 지난 2008년 금융위기 당시 다수의 '하우스 푸어'가 양산됐던 걸 잊으면 안된다. 1주택은 징검다리다. 사놓고 부동산 경기가 꺾이더라도 내집이 떨어지면 옆 동네 집도 떨어진다. 옆집 집값이 오르면 내 집도 오른다. 추후 부동산 시세와 무관하게 옮겨 탈 수 있는 주거사다리가 될 수 있다. 하지만 집을 살 때 이자와 원금상환을 감당할 수 있는지를 꼭 살펴야 한다. 경기가 추락했을때 대출이 너무 부담되면 살고 있는 집을 처분해야 하는 불상사가 생길 수 있기 때문이다.
Q. 부동산 시장이 '두더지 잡기' 게임이 됐다. 집값이 급등한 세종을 누르니 주변이 뛰고 급기야 논산, 공주까지 조정대상지역에 들어갔다. 전국적인 순환매 장세다. 지방 부동산 전망은 어떻게 보나?
▷박 : 지방도 상승 가능성이 크다고 본다. 조정대상지역에 포함된 부산 해운대구·수영구와 포항, 창원 성산구·의창구 등이 모두 집값이 상승세다. 가덕도 신공항 호재가 있는 경남 거제는 조정지역 미포함 호재에 조선업 경기까지 살아나고 있어 올해 반등이 예상된다. 오랫동안 침체됐던 제주도도 바닥 다지기가 끝났다고 본다. 전국 모든 곳 집값이 뛴다고 볼 수는 없지만 시세가 주춤한 곳보다는 강세를 보이는 데가 더 많을 것이다.
▷김 : 전국적으로 본다면 올라가는 지역과 내려가는 지역이 뒤섞이는 장세가 나타날 것으로 본다. 서울 출퇴근이 가능한 수도권은 상승한다. '서울권'으로 묶이며 가치를 인정받을 것이다. 다만 투자자가 집중됐던 지방 지역은 조정받을 수 있다. 지역별로 상황이 달라 일률적인 예단이 힘들 것으로 본다.
Q. 세상에 영원히 오르는 건 없다. 집값은 언제부터 꺾인다고 보나
▷삼 : 2023~2024년경으로 예상한다. 2024년부터 서울 입주물량이 큰 폭으로 늘어난다. 둔촌주공, 개포주공 1·4단지, 잠실 미성·크로바, 잠실 진주아파트 등이 입주랠리를 벌인다. 집값 수요의 척도로 보는 서울·경기권 11년차 부부도 2024년부터 줄어든다. 2025년경 GTX-A와 신안산선이 개통되면 서울로 몰리던 주택수요를 분산시키는 효과가 있다. 결정적으로 3기 신도시가 이 즈음 입주한다. 공급폭탄을 이기는 시장은 없다. 하락세가 시작되면 생각보다 골이 깊을 수 있다.
▷김 : 그렇다고 당장 조정을 대비해야 할 시기는 아니다. 지금 상황으로 봐선 조정이 곧 올 것 같진 않다. 적어도 올해 집값 하락을 걱정할 시기는 아니라는 것이다.
무주택자는 1주택자가 되는것이 낫다고 조언하는 박합수 KB부동산 수석 전문위원
↑ 박합수 KB부동산 수석 전문위원 |
▷박 : 무주택자는 '여력이 되는 범위' 안에서 집을 지금이라도 사던가, 아니면 3기 신도시 등 대규모 청약이 나올 만한 곳을 노려 주소부터 옮길 것을 권한다. 다주택자는 급증하는 세금을 고려해 보유 여부 결단을 해야한다. 올해 6월 1일부터 양도세 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상 보유자는 30%포인트의 세금이 더해진다. 조정대상지역에서는 장기보유특별공제 혜택도 사라진다. 처분을 결심했다면 2~3월에는 액션을 해야 한다.
▷삼 : 1주택자가 제일 어렵다. 2023~2024년부터 중장기 하락장을 예상한다면 그전에 처분하고 기다렸다 시세가 싸졌을 때 갈아타는게 상책이지만 무주택자 되는게 그리 쉽나. 하지만 '하이 리스크 - 하이리턴'을 추구한다면 해볼만 하다. 다만 전셋값이 앞으로도 오를 것으로
Q. 최악의 전세난을 겪고 있다. 올해 전세시장 전망은?
▷이구동성 : 방법이 없다. 서울 수도권할 것 없이 대부분 오른다. 지금 수급이 꼬여서 방법이 없다.
[홍장원 기자 / 손동우 부동산전문기자]
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