문화가 있는 성수동 수익형부동산 지식산업센터

“수익형부동산“ 틈새시장
지식산업센터 수익률6.5%
경제 패러다임이 최근 추격형에서 선도형(first mover)으로, 성장 최우선의 경제운영에서 성장과 고용복지의 조화로, 양과 하드웨어 성장에서 질과 소프트웨어 성장으로, 대기업 중심에서 대·중소기업간 상생과 협업으로, 열심히 보다 창의적으로 일하는 인재 중시, 원가중심 경영에서 가치중심의 기업경영으로 변화되었다.
무역 2조 달러를 목표로 하는 현 시점에서 첨단, 고부가 경공업 컨텐츠, 정보통신, 지식산업 관련 회사들이 주로 입주하여 국가 수출액과 일자리를 현저하게 늘려가는 지식산업센터의 역할은 더욱 중요해졌고, 파급효과도 커졌다.
저렴한 분양가와 관리비 등을 중시하는 기존의 정부 및 지자체의 입주정책 및 추진과 더불어 이제는 입주업체가 요구하는 사업성, 산학협력, 쾌적성, 쉼터 교통 편리 등의 입주지속, 첨단산업 고부가 산업의 특성인 고수익, 심화 성장 및 발전을 위한 정책 수립 및 개선 등이 진행되고 있다.
첨단산업시설의 입주가 늘어나면서 명칭을 [산집법]의 개정을 통하여 지식산업센터로 2010년 4월 변경되면서 기존의 아파트형 공장의 모습 또한 많은 변화가 있었다.
지식산업센터의 역할은 대체로 공장 총량제 규제, 도시 산업용지난해소, 중소 제조업 및 서비스업의 난립에 따른 주거환경 훼손 방지, 도시기능 비효율을 해결하는 도시환경 정비, 중소기업체의 기업환경 불안정을 감소시키는 역할과 다음과 같은 역할을 한다.
첫째, 도시 내 공업용지난의 해소와 도시환경 개선을 가져온다.
- 공업용지가 절대적으로 부족한 대도시의 토지이용 고도화를 위한 공장의 집단화를 통해 공업단지 부족을 해소하고 중소규모 공장의 난립으로 발생하는 주거환경의 훼손 및 도시기능 저하를 방지함으로서 도시환경의 개선을 기대할 수 있다.
둘째, 공장 작업여건 개선과 재해를 예방한다.
- 공장의 열악한 작업 환경을 개선하여 보다 능률적이고 안전한 작업공간을 제공함으로써 근로의 효율성과 생산성을 향상시킨다.
셋째, 지역경제의 활성화를 촉진시킨다.
- 직주근접의 공장입지를 통해 지식산업센터에 인근 노동력의 원활한 공급, 저소득층에게 소득 증대 및 구인난 해소, 주변상권 활성화, 지방자치단체들의 세수확보 등 지역경제에 도움을 줄 수 있다.
넷째, 기업 간 협력 및 정보교류를 촉진시킨다.
- 공장 집단화를 통하여 동종 및 이업종 기업 간 기술과 정보교류의 활성화를 도모하고 각종 지원시설 및 부대시설의 공동 이용, 인력과 마케팅의 융합적 협조도모 등을 통하여 비용을 절감할 수 있다.
다섯째, 컨텐츠산업, 정보통신, 바이오업종 등 신성장 고부가 신산업동력의 산실 역할을 한다.
- 최근 스마트폰, 게임, 문화 및 영상 등 지식산업센터에 적합한 산업의 기반적 역할을 하고 있으며, 신기술, 신산업을 성장 및 발전시키는 신성장동력 기업들의 산실 역할을 한다.

이밖에도 많은 이점과 정부의 혜택이 큰 지식산업센터는 실입주 위주의 분양률이 높았으나 올 한해 수익형 부동산으로도 호황을 누렸다. 하지만 전국적으로 생겨나고 있는 지식산업센터(구 아파트형공장)는 위와같이 지식산업센터의 장점들과 함께 2030 서울도시기본계획까지 고려해서 보면 일부지역의 공급과잉과 높아진 분양가로 인한 임대 수익률 저하, 공실률등의 피해를 막을 수가 있다.
이렇듯 지식산업센터도 미래의 발전가능성을 판단하여 사회문화현상의 변화와 도시계획에 맞는 입지로 입주해야 할 필요가 있다.
2006년에 계획했던 2020 서울도시기본계획과 달리 올해 2030 서울플랜(안)에서 한양토성, 영등포여의도, 강남의 3도심 7광역중심 12지역중심으로 개편한다. 여기서 주목해야 할 부분은 지역중심이었던 상계, 잠실, 대림은 광역중심으로 이동하고 새로운 지역중심으로 동북권에서는 성수가 동남권에서는 수서-문정이 추가되었다. 지식산업센터에 관심이 있으신 분들은 이 부분을 간과하지 말아야 할 것이다. 특히, 성수지역은 새롭게 지역중심으로 편입하면서 정부의 녹색정책과 맞물려 큰 수혜를 볼 것으로 예상되는 지역이다.
성수는 이러한 변화의 흐름이 반영되어 최근 연예인들의 성수동 일대에 건물구매가 늘고 있고, 사회적 사업가나 젊은 디자이너들의 진출도 활발해지고 있다.
인근부동산에 따르면 최근의 매물을 찾는 분이 늘고 있고, 현재 지식산업센터의 공급 현황은 53%로 적정 수준에 있다. 그러나 정부정책과 도시기본계획에 부합하여 최근 서울시는 도시개발계획을 발표하면서 성수동 도시재생시범사업으로 이미지개선 및 산업, 문화, 경제활성화를 도모하기 위해 총면적886,560㎡는 서울시로부터 자금을 지원 받아 도시재상사업을 하게 된다.

성동구는 서울시비90억원, 구비10억원+연계사업 567억(국비,시비,구비)+민간 45억원의 재원조달을 통해 준공업지를 재생하겠다는 야무진 꿈을 실현하려 한다.
이를 통해 산업, 주거, 문화, 자연등을 연계한 활성화 사업으로 생활한경, 산업경제, 지역의 정체성을 살리는 통합적 도시재생을 실현하고자 한다.
또한 성수동은 위에서 언급했던 지식산업센터의 역할과 함께 복합문화컨텐츠의 지속적인 유입등으로 연간 300만 명 이상의 관광객이 찾는다는 중국 베이징의 798예술구처럼 변신중에 있다. 조제공장에서 카페로, 텅 빈 공간이 된 공장은 예술가에게 훌륭한 작업 공간이 되고 있다. 빈티지건물인 대림창고2층에 연예인전문 찰영스튜디오가 입주를 하면서 스튜디오에서 거친 벽돌을 배경으로 여배우들의 팜프파탈적인 사진이 멋지게 연출되면서 2013년 10월 성수동 대림창고에서 한 플랙진 패션쇼가 변화되고 있는 성수동의 한 예가 될 수 있겠다.

이렇듯 강북-강남을 잇는 교두보적 역할과 문화 스토리가 있는 성수동은 변화를 꾸준히 하고 있다. 이러한 변화의 반영으로 최근 분양을 했던 문정동미래형업무단지, 성수동 역세권 지식산업센터들은 높은 분양가에도 불구하고 빠른 시간 안에 완판 되고 있다. 지식산업센터입주에 관심 있는 기업이나 투자자들은 성수역 근처와 문정동 법조단지의 지식산업센터에 관심을 가져야 하는 이유도 여기에 있는 것이다. 이제는 지식산업센터도 정부정책과 문화의 흐름과 함께할 수 있고 미래의 발전가능성을 고려하여 사회문화현상의 변화와 도시계획에 맞는 입지로 입주해야 할 필요가 있다.

(주)분양의신의 김소은 연구원은 성수동의 약 30개의 지식산업센터를 분석한 결과 역세권을 기준으로 일대에 5~6개의 지식산업센터가 임대료 상승폭이 년간 2% ~ 2.5%씩 올라가고 있다고 밝혔다. 여기서 중요한 점은 오히려 지하철 역 바로앞 대로변에 있을 경우 소음, 진동, 분진 등의 어려움을 겪을 수 있기 때문에 대로변에서 한블럭 떨어진 지식산업센터를 추천한다고 말하고 있다.
지식산업센터는 분양가도 서울을 기준으로 3.3㎡당 600만~900만원대로 일반 오피스 1,550만원 보다 훨씬 저렴한 편이다. 서울 강남권 등지에서 3.3㎡당 수십만원대 높은 임대료에 떠밀린 중소기업으로선 임대료 대신 낮은 금리의 이자를 갚으면서 사옥을 마련할 기회가 되는 셈이다.

상대적으로 저렴한 분양가는 투자자 입장에서도 큰 장점이다. 통상 오피스텔 분양가 대비 10~20%가량 저렴하게 분양받을 수 있어 초기 투자비용이 낮고 2억~3억원 선에서도 투자가 가능하기 때문이다. 분양가가 낮을수록 임대수익률은 높아진다. 여기에 단지가 대체로 교통이 편리한 곳에 있고 유사 업종이 몰려 있어 장기 임차하는 중소기업이 많기 때문에 공실 부담이 적다.

김소은 연구원은 이러한 특정지역의 투자가치 상승으로 수익을 얻고 싶다면 발빠르게 움직여야하며, 실입주 뿐만 아니라 투자자들은 높은 만족도와 수익율을 예상할 수 있는 현장을 파악하는 안목도 중요한 요소이며, 지식산업센터 전문컨설턴트에게 상담을 받는것을 권장하고 있다고 말하고 있다. 2016년 1월 성수역 역세권 입지에 올려질 지식산업센터는 현재 성수동일대 입지좋은 현장으로 많은 관심을 끌고 있다고 한다.

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