[MBN 세상의 눈 오늘의 눈] 박근혜 정부 첫 부동산 대책, 시장 평가는…

정광재 앵커 김지예 아나운서가 진행하는 MBN ‘세상의 눈 오늘의 눈’에는 심교언 건국대 부동산학과 교수, 김규정 우리투자증권 연구위원, 김경환 서강대 교수가 출연해 박근혜 정부의 첫 부동산 대책에 대해 이야기 나눠봤습니다. 아래는 방송 인터뷰 전문입니다.
<아　　　래>
▶ 박근혜 정부의 주택시장 정상화 대책, 어떤 의미를 담고 있는지 이야기 나눠보는 시간 마련했습니다. 김경환 서강대 교수, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 김규정 우리투자증권 연구위원 세 분의 전문가 모셨습니다. 어서 오십시오.

-안녕하세요.

▶ 소문난 잔치에 먹을 게 없다고 하는데 어제 발표한 내용에는 어느 정도 먹을 게 있었습니까? 김 교수님, 총평 부탁드립니다.

김경환-주택시장의 침체가 장기화되고 주택문제뿐만 아니라 국민경제에 상당히 부담으로 작용한다는 인식이 퍼지면서 정부가 적극적이고 포괄적인 대책을 내놓았다는 게 이번 조치의 특징이라고 생각합니다. 소문난 잔치에 먹을 게 없다고 말씀하셨는데 메뉴를 말하자면 생각할 수 있는 모든 것을 거의 다 망라하지 않았나. 오히려 이렇게 많은 정책이 동시다발적으로 발표가 되면서 어떤 것부터 어떻게 실제로 실행이 될 것인지, 국회에 가서 어떤 것이 제대로 통과될 지가 중요한 관건이 될 것이라고 생각합니다.

▶ 어제 있었던 정부대책의 핵심을 꼽자면?

심교언-세재를 가장 크게 들 수 있을 것 같습니다. 세제에서 양도세 중과폐지라던가, 취득세 등 여러 가지 규정들이 있는데 문제는 야당에서 반대할 소지가 상당히 많습니다. 한시적으로 적용되는 것도 상당히 많고. 거기에 대해서는 시장에서도 과연 되겠느냐 하는 시각이 있는 것 같습니다.

▶ 워낙에 한시적이라는 말이 붙어서 과연 이것이 얼마나 이어질지 인 것 같은데 실소유자들에게는 숨통이 트인다는 얘기가 있던데요.

김규정-생애최초로 주택을 구입하시는 분들의 연내거래에 대해서는 취득세를 한 푼도 내지 않아도 되는 면제조건을 내놓았고 일정조건을 갖추시면 앞으로 5년간 양도세 팔 때 내는 세금도 100퍼센트 면제 받을 수 있기 때문에 전세금이 많이 올라서 내집 마련에 대해 고민하시는 분들은 이러한 세재 혜택을 이용해서 연내 내 집 마련을 고민해볼 수 있는 장치를 만들었다고 평가가 되고. 기존 주택에 대해서도 양도세 면제 조취를 내놓았는데 이것은 과거에는 한 번도 포함하지 않았던 부분이거든요. IMF 이후 양도세 면제 조치 때도 신축이나 미분양에만 해당되었기 때문에 소위 대출금 상환을 하고 싶어도 집을 못 파는 하우스푸어들, 1주택자들의 물권에 대해서도 구매를 하면 신규취득자들이 양도세를 면제받기 때문에 어떻게 보면 하우스푸어를 위한 테러에도 영향을 준 것이 아닌 가 분석이 됩니다.

▶ 5년 이내에 팔면 양도세 면제라던데 5년 지나서 팔면 어떻게 되는 건가요?

김규정-5년분에 대해서는 면제를 받고 그 이후 분에 대해서는 원래 양도세율에 따라서 내시게 됩니다.

▶ 말씀하신 것처럼 핵심은 세재라고 말씀하셨는데 시장의 수요공급이 크게 변하지 않는 상황에서 세재 혜택만 준다고 해서 세금이 내렸으니까 안 사던 걸사겠다 이런 생각을 가지게 될까요? 어떻게 보세요?

김경환-우리나라 주택시장이 오랫동안 침체된 이유 중에 가장 중요한 것은 사람들이 집값이 떨어질 것이라고 생각하기 때문입니다. 지난 정부에서도 여러 가지 시장 활성화 대책을 내놓았음에도 불구하고 특별한 효과를 보지 못했다는 거죠. 이 정부가 내놓은 대책 중에 눈여겨 볼만한 것은 공공분야를 조정했다는 겁니다. 시장에서 수급 괴리를 해결하지 않고서는 시장의 기대를 바꿀 수 없고 따라서 지금 말씀하신 것처럼 세제를 통한 활성화에도 한계가 있다는 거죠.
그래서 보금자리주택 공급 물량을 줄이기로 했고, 민간에 대해서도 인허가가 많이 나와 있는데 무리하게 착공하지 않고 3년까지 나눠서 착공할 수 있도록 속도를 조절하도록 했죠. 그렇게 함으로써 지금 쌓여있는 초과물량들이 이런 세재와 함께 소진이 되면 시장에서 정상적인 수급으로 돌아가면서 시장 참여자들도 좀 더 편하게 주택시장에서 구입할 수 있지 않겠나 생각합니다.

▶ 보금자리주택 같은 경우에 공급량을 축소시키면 주거복지 측면에서는 후퇴하는 거 아니냐는 지적이 나올 수 있을 것 같아요.

심교언-당초 보금자리가 주거 복지라기보다는 부작용이 많았습니다. 그래서 민간건설 시장을 위축시키는 부작용이 많았는데 분량을 줄여서 민간건설 시장의 부담을 줄였다는 게 있고. 이번 정책에서 우려되는 부분은 주거복지 관련해서 공공임대 주택을 연간 11만호를 공급하겠다고 했습니다. 공급으로 인허가가 아니고. 어마어마한 물량 같습니다. 대신한다면 보금자리로 인해서 발생되는 문제는 치유가 되지 않겠느냐. 물량에 대해서는 따로 고민을 해야 할 겁니다. 11만호는 너무 과한 게 아닌가.

▶ 임대주택이 갖고 있었던 문제점이 많았던 것 같은데 타개할 수 있는 방안이 될까요?

김규정-공공임대를 짓는 부분에 대해서는 재정적인 문제들이 생기면서 공급되는 시기와 물량, 공급되는 지역이 대부분 교통 환경이나 직장인 도심과 먼 곳에 위치한 곳에 개발되다 보니까 택지조성 비용도 많이 들고 공급의 실제 효율성도 떨어졌던 것이 사실 인데요 이번에 나온 임대주택들은 철도부지와 국공유지를 이용해서 행복주택을 5년간 20만호 짓기로 한 부분들, 또 민간이 가지고 있는 주택들을 임대제도를 지원해서 민간임대시장을 확대하겠다는 부분으로 전환시키고 있어서. 제가 볼 때는 좀 전의 임대사업들이 토지비용이나 보상 같은 것들이 비용을 높였다고 생각하는데 그런 부분에 대해서는 개선할 수 있는 아이디어로 나온 것이 아닌가 생각합니다.

▶ 종합적으로 설명을 하면 아까 교수님은 내놓을 수 있는 메뉴는 다 내놓은 것 같다고 하셨는데, 부동산 시장이 그동안 굉장히 침체되어 있었는데 활성화 될 수 있는 촉매제가 될 것 같습니까?

김경환-몇 가지 전제가 필요하겠죠. 하나는 아까 말씀드린 대로 지금 말한 많은 조치들이 한시적인 것들이 있고 국회에서 법률이 개정되어야 하는 사안이 굉장히 많습니다. 작년까지 경험을 보면 분양가 상한제, 양도 소득제, 1가구 다주택중과세폐지문제 등이 국회에 가서 계속 통과되지 못했기 때문에 이번에 많이 발표된 것들이 원안대로 통과될 수 있겠느냐가 하나의 관점이고 또 하나는 결국 이런 부양책에도 불구하고 장래에 대한 확신이 있어야 사람들이 집을 사게 되는데 적어도 2010년부터 거의 3년째 집값은 내려갈 수밖에 없다는 심리가 지배하고 있습니다. 그렇기 때문에 여기에는 수급문제도 있고 멀리 보면 인구구조에 관한 얘기도 있습니다만 전반 적으로 거시경제가 불안하고 고용이나 소득증가가 미미하기 때문에 이런 문제가 있습니다. 이 대책 자체는 포괄적이고 제대로 된다면 시장의 분명한 효과를 줄 수 있는데 문제는 전반적인 경제 여건이 같이 개선되고 그래서 시장에서의 심리가 바뀌는 것이 관건이 아닌가 생각합니다.

▶ 저희가 지금 생방송 도중에 #5900을 통해서 시청자 문자 질문을 계속 받아왔는데요. 가장 많이 들어온 질문 중에 하나가 다주택자가 주택을 구매해도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있는지, 실수요자는 아니지만 혜택을 받을 수 있는지, 많은 분들이 문자를 통해서 질문해주셨어요. 세금에 관해서 관심이 많은 것 같은데 이번에 세재혜택을 많이 주었다고 했는데 그런 혜택들이 다주택자에게도 돌아갈 수 있을까요?

심교언-다주택자들의 구매력을 활용해서라도 부동산을 살리겠다는 거죠. 다주택자가 신축주택이라던가 미분양주택, 1세대 1가구 주택을 구입할 경우 향후 5년간 혜택이 있습니다. 그러나 조심할 것은 5년간 양도소득이 발생해야 면제되지 5년 내에 양도소득이 발생 안하면 혜택이 없는 것과 같겠죠.

▶ 금액이 오른 만큼 가져갈 수 있지만 오르지 않으면.

심교언-네. 거기에 대해서 주의할 필요가 있겠죠.

▶ 오히려 떨어질 거라는 불안감도 여전히 있을까요?

심교언-그래서 시장에서 반응은 갈라지는 것 같습니다. 복지 대책과 관련한 실수요자들, 사회초년생들은 큰 혜택을 볼 것이고. 공공기관 이전으로 매매수요가 있는데 거래가 안 되고 있거든요. 그런 거래는 잘 돌아가게 될 텐데. 아까 교수님이 말씀하셨듯이 전반적인 경기 전망 때문에 이것을 가지고 부동산이 확 살아난다고 보기에는 어려울 것 같습니다.

▶ 수직증축이라고 해서 기존 증축 아파트를 더 위로 짓게 할 수 있다는 거 아닙니까? 이것도 1기 신도시인 분당, 일산을 중심으로 굉장한 반향을 일으킬 수 있다고 하는데 시장에 어느 정도의 영향을 미칠까요?

김규정-리모델링 수직증축 허용부분인데. 작년까지만 해도 국토해양부에서 반대를 했었죠. 구조 안전성 문제 때문에 반대를 했지만 사실 내면적으로는 이런 리모델링사업을 통해서 시장의 불안정이나 가격변동을 우려해서 그동안 반대했었는데. 지금 도심의 재건축이나 재개발 같은 주거 정비 사업들이 대부분 사업장 문제로 중단되거나 보류된 상태들이 많기 때문에 어느 정도 정비 사업에 한쪽을 열어주어야 한다는 얘기들이 있었습니다. 그래서 리모델링도 무조건 수직증축을 불허할 것이 아니라 구조 안정적으로 가능한 것들은 하게 해주자 라는 요구들이 많았던 건데. 이번에 수직증축을 허용하게 되었다는 것은 종전의 일대일 기존 주택의 면적만 넓히던 리모델링 방식에서 이를테면 아파트 옥상위에 몇 층을 더 올려서 일반 분양 물량이 생기고 그것들을 분양해서 실제 거주하시는 분들의 리모델링 부담 비용을 낮추게 되는 것이죠. 말씀하신 것처럼 분당이나 평촌, 일산 같은 기존에 지어졌던 이미 15년이 지나간 노후주택에 대해서는 리모델링이 가능해지고. 양천구 목동 쪽이나 노원구에 있는 노후 아파트 단지들에 대해서도 가능성이 생기게 되었다. 그래서 그 지역 주민들은 굉장히 반기는 분위기가 나타나고 있습니다.

▶ 수직증축 같은 경우에는 해외에서도 허용이 되고 많이 활성화 되어 있나요?

김경환-해외가 우리처럼 절반 이상의 주택이 아파트로 되어 있는 나라가 흔치 않기 때문에 미국이나 영국과 같은 경우와 비교할 수는 없겠죠. 분명한 것은 우리가 재건축이거나 도시정비 관련해서 많은 규제를 두고 있는 것은 사실입니다. 이런 고층화에 대한 부담들이 지금까지 있고 크게 봐서는 주변의 교통이 나빠진다던지 여러 가지 인프라에 부담을 준다던지 여러 가지 문제들이 있어서 도시 계획적으로 부정적인 시각이 있었던 것은 사실이죠. 그러나 앞으로 가구단지 식구수도 들도 이런 인프라에 대한 부담도 줄지 않겠는가. 그렇다면 결국 대안으로 외곽에 가서 신규택지를 개발해서 인프라를 새로 설치하고 집을 짓는 것이 낫냐. 아니면 이미 인프라가 갖춰져 있는 도심에 토지를 활용해서 주거의 질을 높이는 것이 좋겠느냐 이런 선택을 볼때는 증축을 허용하는 것도 하나의 전향적인 방법이라고 봅니다.

▶ 저희가 어제 나온 부동산정책에 대해서 현장에서는 어떤 분위기가 감지되고 있는지 직접 공인중개사무소 연결해서 의견을 들어보겠습니다. 먼저 강남지역에 허순욱 공인중개사 전화 연결되어 있습니다. 안녕하세요.

강남지역 허순욱 공인중개사-안녕하세요.

▶ 기대감이 크실 것 같은데. 오늘 오전 분위기는 어땠나요?

강남지역 허순욱 공인중개사-아직은 좀 이른 시간이고요. 어제 저녁 오후 늦게 몇 건의 전화를 받긴 했습니다. 매도자, 매수자들의 기대심리가 대단합니다.

▶ 아파트 매매 가격 오름세에 많이 도움이 될 것으로 예상하세요?

강남지역 허순욱 공인중개사-일단 수요를 자극할 수 있는 부분이 많은 대책이어서 거래활성화에 도움이 많이 될 것 같습니다.

▶ 미미하다는 의견도 있는데 그 부분은 어떻게 보시나요?

강남지역 허순욱 공인중개사-여러 가지 보완되어야 하는 상황도 있을 것입니다. 아까 말씀해주신 것처럼 국회에서의 통과여부도 아직 확정되지 않았고요. 또 재건축은 제외된다는 일부 소식들도 있어서 현장에서 어떻게 반응될 지는 좀 더 지켜봐야 되겠지만 기대심리는 많이 높아진 상태입니다.

▶ 재건축이 강남에 특히 많은데 재건축이 그동안 사업성이 부족 했다던가 여러 가지 이유로 지체된 경우가 많았잖아요. 이번 대책이 조금 더 촉진할 수 있는 사업을 조금 더 빠르게 진행시킬 수 있는 계기가 될 것으로 보세요?

강남지역 허순욱 공인중개사-이번 대책으로는 재건축 사업 진행하는데 있어서 크게 도움 될 만한 대책은 없어 보입니다. 단지 수요를 자극할 수 있는 요소가 많이 있어서 거래에는 조금 도움이 되지 않을까 보여집니다.

▶ 그동안 거래가 너무 없어서 고생 하셨을텐데, 어떠셨어요?

강남지역 허순욱 공인중개사-많이 힘들었습니다.

▶ 많이 힘드셨을 것 같아서 전화를 드렸는데 이번 대책이 도움이 되었으면 좋겠다는 생각을 가져봅니다. 오늘 고맙습니다.

강남지역 허순욱 공인중개사-감사합니다.

▶ 이어서 강북지역의 분위기 알아보겠습니다. 윤재선 공인중개사 전화연결 되어 있습니다. 안녕하세요.

강북지역 윤재선 공인중개사-안녕하세요.

▶ 강북 분위기는 어떻습니까? 강남에는 전화도 자주 받았다고 전해지는데.

강북지역 윤재선 공인중개사-여기는 아직 그렇게 크게 반응하고 있는 상황이 아닙니다.

▶ 얼마나 언제부터 움직임이 있을 것이라고 예상하세요?

강북지역 윤재선 공인중개사-시간을 두고 움직이지 않을까. 부동산대책이 좋게 나오긴 했지만 이쪽은 여유자금으로 사시거나 직접 거주할 목적으로 사시는 분들이 많기 때문에 본인 집이 팔려야 사시는 분들이기 때문에 시간이 걸릴 것 같습니다.

▶ 강남도 어려운데 강북은 얼마나 더 어려우셨을까 하는 생각도 드는데요. 특히 용산 관련해서 사업이 지체되니까 더 파급효과가 있었다는 분석도 있었는데 실제 어땠나요?

강북지역 윤재선 공인중개사-워낙 부동산 경기가 용산개발 이전부터 부동산 침체가 바닥까지 간 사태여서. 용산사태로 더 내려갔던 것 같진 않고요. 워낙 그 전부터 안 되었기 때문에 용산 때문에 거래가 안 되었다고 느끼지 못하겠습니다.

▶ 현장에서 정부가 이런 대책을 더 포함시켰으면 좋았을텐데 이번에 빠졌다 하는 부분도 있으세요?

강북지역 윤재선 공인중개사-이번 대책으로 어느 정도 매수세가 살아날 것 같긴 한데 양도세 면제 쪽에 굳이 1가구 1주택 소유의 집을 구입 했을 때만 5년간 양도세를 면제해 준다는 것은 없었으면 좋지 않았을까.

▶ 기존 주택을 매수할 때 1가구 1주택자로만 한정했는데 이것은 필요 없어 보인다 라는 거죠?

강북지역 윤재선 공인중개사-중개하는 입장에서도 매도인이 과연 집을 한 채만 갖고 있는지 두 채를 갖고 있는지 알 수 없습니다.

▶ 부탁을 하면 서류를 준다고 하던데 아닌가요?

강북지역 윤재선 공인중개사-서류를 받아도 그것이 진위여부를 알 수 없고요.

▶ 그것은 과도한 규제였다고 생각하시는군요.

강북지역 윤재선 공인중개사-네

▶ 이번에 나온 대책으로 그동안 고생을 많이 하셨을 텐데 앞으로 돈 많이 버시길 바랍니다.

강북지역 윤재선 공인중개사-감사합니다.

▶ 계속해서 문자질문이 들어와서 하나 더 질문을 드릴게요. 만약 1월에서 3월까지 첫 주택 구매를 했다면 이 분들은 어떻게 되는지?

김규정-종합대책발표 시점부터 소급적용을 하더라도 그 정도에서 진행이 되기 때문에 이 앞전 거래는 해당되지 않을 가능성이 높고. 질문이 많았던 것이 오히려 1월부터 이번 3월 22일 국회에 통과된 취득세감면조치에 따라서 거래하셨던 분들이 있었거든요. 이분들이 나는 감면을 받았지만 1퍼센트 취득세를 냈는데 생애최초였어, 그런데 만약 이것이 이후에 4.1 대책에 따라서 시행이 되면 취득세를 냈는데 아깝다는 말씀을 많이 하시더라고요. 현재는 소급적용여부가 정확하게 발표하지 않았지만 보통은 빨라야 대책발표시점부터 소급적용이 되기 때문에 사실 미리 내신 것들은 혜택을 받지 못할 가능성이 있어 보입니다.

▶ 지금 현장에 근무하시는 공인중개사 분들의 전화를 받았잖아요. 힘들었다고 얘기 하시는데. 실제로 부동산 경기가 침체되면서 많은 분들이 힘들어 하셨을 것 같아요.

심교언-2007년도에 비하면 지금의 거래량은 반 이하로 떨어져 있습니다. 부동산 거래라고 하는 것은 단순히 거래와 관련된 산업이 죽을 수 있고. 이삿집이라든가 중개업이라든가 그 이외의 주택사업이 다 죽게 됩니다. 주택산업이나 건설 산업은 보통 고용효과라던가 경제파급효과가 큰 산업인데 주변에서 더 힘들어지고 가격이 떨어지니까 서민들이 가지고 있는 자산의 대부분이 주택인 경우가 많은데 소비도 줄게 되고 크게 영향을 미쳤죠.

▶ 이런 대책이 나오는 것도 부동산 경기가 그만큼 우리 경제에 미치는 파급이 크다고 볼 수 있는 거군요.

심교언-그렇습니다.

▶ 세재측면에서 저희가 살펴봤고. 수요를 활성화 할 수 있는 측면에서 어떤 것들이 중점 내용이라고 볼 수 있을까요?

김경환-아무래도 세재가 가장 크고요. 최초구입자들에 대해서 과거에도 국민주택기금을 통한 최초구입자금지원제도가 있었는데 그 재원을 확대하고 한쪽에서는 취득세감면과 함께 융자비율을 70퍼센트까지 인정하고, 총소득, 부채상환비율을 한시적으로 적용하지 않도록 하는 이런 것들이. 특히 최초주택구입자들의 시장 진입을 촉진하기 위한 제도로 보이고 기존 주택에 대해서는 결국 양도소득세가 아까 전화에서 지적되었던 것처럼 기왕에 할 것이면 사들이는 사람의 입장에서 보지 왜 파는 사람이 굳이 집을 한 채만 가지고 있는 사람이어야 되냐 라는 말이 나올 수 있고. 또 왜 그것이 제한을 두어야 되는가. 지금 중대형의 공급이 소화되지 않는 것이 문제고 가격하락도 큰데 그러면 주거상향이동차원에서 거기서 꼭 막아야 되었느냐 하는 질문이 나올 수도 있겠죠. 현실적으로 보면 고가 주택을 9억으로 했고 모든 것을 85제곱미터로 했기 때문에 너무 부동산 시장을 띄운다는 비판을 의식하지 않았나.

▶ 생애 첫 주택을 구매하시는 분들은 세재 혜택도 있지만 금융규제완화도 되었기 때문에 확실히 무언가 쉬워졌을 것 같은데 구체적인 액수를 알아야 와닿을 것 같아요.

김규정-생애최초 주택을 구입하실 때 국민주택기구에서 저리대출을 받을 수 있는데요. 부부합산소득이 6천 만원 이하 되시는 분들이 6억 이하 85제곱미터 이하 주택 구매를 하시게 되면 올해 안에 3.3퍼센트에서 3.5퍼센트 대에 낮아진 금리로 대출받으실 수 있고요. 전체지원규모를 원래 2.5조에서 5조로 두 배로 확대해서 제정확보를 할 예정입니다. 무엇보다도 상환하시는 기간도 30년까지 길게..

▶ 원래 현행은 몇 년이었죠?

김규정-20년인데. 거기서 늘어난 것으로 진행하실 수 있고. 받으실 수 있는 요건이 좀 전에 부부합산 소득 6천 만원 이라고 말씀드렸는데 종전에는 5천 5백만이었습니다. 좀 더 소득이 되시는 분들도 받으실 수 있게 조정했습니다.

▶ 그동안 하우스푸어들이 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 경우가 있었잖아요. 이런 부분들도 해결할 수 있는 길이 열리게 된거죠?

심교언-그런 제도들이 몇 개 나왔죠. 지금 당장 하우스푸어 대책에서는 거래활성화, 직접적으로 연결되는 제조들은 많지 않지만 기존에 나왔던 지분매입제라든가 워크아웃 제도를 통해서 기존의 워크아웃을 계승하는 워크아웃이 될 것 같은데. 금융권에서 했는데 잘 안되었거든요. 그래도 개선하는 식으로 해서 숨통이 트이지 않겠는가. 여기에는 항상 들어가는 게 모럴헤저드문제가 들어가게 됩니다. 도덕적헤이 문제가 그 사람들 투자에 따라서 된 건데 왜 세금까지 투입되느냐. 세금이 지금 투입 안 된다고 하는데 나중에 투입될 가능성이 사람들이 보기에 상당히 높아 보이거든요. 구체적인 안들이 아직 발표되지 않았지만 과거 인수위에서 발표한 공약이라든가 정책보다는 실현가능성이 높아진 것은 사실인 것 같습니다.

▶ 주택연금은 과거 60대만 가입할 수 있었는데 이것을 50대로 낮춘 것은 어떤 의미라고 보세요?

김경환-하우스푸어 지원대책의 하나로 공약에도 들어가 있었던 것이고요. 저는 개인적으로 주택연금이 맨 처음 도입될 때 부부가 65세 이상인 경우였거든요. 그러나 이것을 60세 로 낮춘 것이 재작년인데. 다시 50세로 낮추고 일 년을 해보고 계속 할지를 검토하겠다고 하는데 연금은 좀 더 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋지 않겠는가 생각합니다. 이 문제는 좀 더 구체적인 실행방안을 보고 신중하게 검토를 해야 한다고 생각합니다.

▶ 이렇게 해서 결국 주택을 다 정부가 껴안게 되는 것이 아닌가. 혹시나 우리가 예상했던 것 보다 집값이 더 폭락하게 된다면 세금으로 막아야 되는 거죠?

심교언-세금으로 막아야죠. 그런 상황이 될 가능성도 있습니다.

▶ 앞으로 세수구멍은 어떻게 매워야 할까요?

심교언-점점 구멍만 나고 있죠. 지금 복지비 때문에도 이쪽 예산이 줄어들 것으로 예상되고 특히 취득세, 등록세가 지자체가 감면되면 타격이 아주 클 겁니다. 그러나 그것을 보존해주려면 교부금이 최근에 엄청 줄었습니다. 그래서 그 상황에서 보존할 수 있겠는가.

김경환-좋은 지적이시긴 한데 지금 시점에서 우리가 생각해야 될 것은 대안이 뭐냐 입니다. 그냥 주택시장을 내버려 두었을 때 어떻게 될 거냐. 지금 이런 대책을 써서 획기적으로 부양이 되겠느냐 라는 질문이 물론 나오겠지만 안했을 경우 어떻게 되겠느냐는 생각해보면 세수라고 하는 것은 취득세만 해도 거래가 돼야 취득세가 거치는 것이지 거래가 안 되는 상황에서 얘기하는 것은 의미가 없는 것이고. 양도소득세도 마찬가지거든요. 거래가 이뤄져야 양도소득세에 대한 과세가 이뤄지니까. 지금 이것만으로 모든 문제가 해결되진 않겠죠. 지금 시장이 워낙 오랫동안 침체되었기 때문에 뭔가 반전의 계기가 필요하고 그런 면에서 정부가 과거에 비해서 적극적으로 여러 개의 정책조합을 만들어서 내놓고 희망하건대 이것을 계기로 주택시장도 살고 거시경제 회복을 위한 다른 정책들이 나올 테니까 그런 것들이 종합되면 말씀하신 세수문제도 완화될 수 있지 않을까.

▶ 또 다른 문자 질문이 왔어요. 아까 생애 최초 주택구입자 조건 중에 하나가 부부합산이 6천만이라는 이야기가 나왔는데 미혼자는 어떻게 되는 거예요?

김규정-미혼자의 경우에도 개인소득으로 책정하는. 부부가 맞벌이를 해서 소득이 있을 경우 제한을 두겠다는 경우고 개인들도 받을 수 있고.

질문자가 오해가 있었던 것 같아요. 6천만 원 이하가 부부합산이라고 하니까 혼자 6천만 원 이하인 사람은 못 받느냐 하셨는데 혼자도 6천만 원 이하면 얼마든지 혜택을 받을 수 있는 게 이번 규정입니다. 궁금증이 해소되셨기를 바랍니다.

▶ 부동산 대책이 나온 이후에 저희가 생각했던 것 이상으로 현장에서 분위기는 뜨겁게 달아오르는 것 같습니다. 지금 전문가 분들을 모시고 이야기를 나누고 있는데요. 최근 부동산 시장 가운데 전국에서 가장 뜨거운 지역이 어딜까요? 아마 세종시가 아닐까 싶은데요. 세종시 공인중개사무소를 직접 연결해 보겠습니다. 임석권 공인중개사 연결되어 있습니다. 안녕하세요.

세종시 지역 임석권 공인중개사 -안녕하세요.

▶ 세종시는 요즘 과열을 걱정할 정도죠? 실제 어떻습니까? 부동산 대책이 나오기 이전에도 상당히 뜨거웠을 것 같은데요.

세종시 지역 임석권 공인중개사 -세종시 주택시장도 우리나라 부동산 시장 침체 상황에서 자유로울 수 없는데 세종시라는 특수권 때문에 아파트 분양시장은 순조롭게 진행되는 것 같습니다.

▶ 이런 호황이 상당기간 지속될 것으로 보시나요?

세종시 지역 임석권 공인중개사 -지속될 것 같습니다. 시장에서 많은 관심을 가지고 있는 생활권에 아파트 용지를 공급하고 그에 이어서 아파트 분양이 있을 예정이기 때문입니다.

▶ 세종시 같은 경우에 실 거주자가 아닐 경우 다주택자 경우 이번에 양도세 다 주택자도 면제를 해주겠다고 했는데. 해당이 되는 건가요?

세종시 지역 임석권 공인중개사 -이번에 양도세 문제들이 부동산 시장 심리를 움직이는데 영향을 줄 것으로 봐서 양도세나 이런 문제들이 세종시 아파트 분양 거래시장에 도움이 될 것 같습니다.

▶ 최근 외지인들도 많이 와서 세종시 주택이나 아파트를 사고 있나요?

세종시 지역 임석권 공인중개사 -그렇죠. 청약을 하게 되면 1순위, 2순위, 3순위로 진행이 되는데요. 외지분 들은 1,2순위에서 밀리게 되면 3순위나 4순위에서 분양에 참여하고 있는 상황입니다.

▶ 다른 지역에 비해서는 사정이 좋았다는 것이 목소리에서도 느껴지는데요. 오늘 전화 연결 여기까지 하겠습니다. 감사합니다.

세종시 지역 임석권 공인중개사 -고맙습니다.

▶ 이번에는 대규모 개발 사업이 진행되고 있는 곳이죠. 인천 송도입니다. 문형은 공인중개사 연결되어 있습니다. 안녕하세요.

-안녕하세요.

▶ 송도국제신도시, 사실 경제자유구역으로 지정된 이후에 크게 올랐었다가 다시 저조한 분위기로 이어졌었는데 요즘은 어떻습니까?

송도지역 공인중개사 문형은-성도가 경제자유구역으로 지정된 이후로 부동산 가격상승 효과는 2005년부터 금융위기 전인 2008년까지만 있었습니다. 이후 만 4년 이상 침체가 지속되었는데요. 가장 큰 원인은 역시 수도권 경기 침체입니다.

▶ 지금 전화벨이 울리는 것 보니까 문의하는 전화가 빗발치고 있는 것 같은데. 실제로 전화가 자주 오나요?

송도지역 공인중개사 문형은-그렇죠. 대책 발표 후 이미 여러 통의 통화를 했고요. 방문 약속도 이뤄지고 있습니다.

▶ 혹시 그러면 발표된 이후에 두고 보겠다 하고 거래를 걸어놓는 분들도 계시나요?

송도지역 공인중개사 문형은-관심들을 많이 갖고 있고요. 방문 약속부터 먼저 잡고 둘러보고 나서 판단하시겠죠.

▶ 송도가 대규모 주택공급이 예정되어 있고 개발 사업이 마무리 되지 않는 곳이어서 그런 불안감과 기대감이 있을 것 같은데 앞으로 어떻게 될 것으로 예상하세요?

송도지역 공인중개사 문형은-그동안 151층 인천타워건립이 축소되고 송도국제병원 건립이 표류하는 등 개발과정에서 크고 작은 문제점들이 있었던 것은 사실입니다. 하지만 최근 연세대 송도캠퍼스나 글로벌 캠퍼스 사업이 정상궤도로 들어가기 시작했고요. 포스코 그룹사들이 속속 이전하고 있고 삼성과 바이오 단지 등이 착공을 이미 하거나 입주를 시작했기 때문에 큰 고비는 지났다고 봅니다.

▶ 알겠습니다. 오늘 전화연결 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

송도지역 공인중개사 문형은-네

▶ 청와대가 이번 부동산대책을 내놓으면서 시장의 기대보다 우리가 내놓은 대책이 더 컸을 것이다 이렇게 이야기 했다는데 교수님은 실제로 그렇게 평가하세요?

김경환-예상한 것 보다 많이 포함된 것은 사실이죠. 특히 양도소득세를 미분양 주택에 대해서는 작년에 했었고. 신규분양주택에 대해서는 IMF직후에 했었지만. 기존 주택에 대해서는 이번에 처음 하는 것이고. 이번에 논란이 되었던 리모델링 수직증축이라든지 임대관리사업 등 여러 가지 매뉴얼을 볼 때 굉장히 많은 것들이 들어간 것은 사실입니다.

▶ 이번 혜택들 중에 전에 박근혜 대통령이 TV토론회에서 공약으로 얘기했던 목돈 안 드는 전세제도였거든요. 집주인이 대출을 받아서 세입자가 이자를 내는 거였는데. 그때는 과연 저런 제도가 실효성이 있을까 했는데 이번에 포함이 되었더라고요. 어떻게 보세요?

심교언-이번에는 2가지 유형으로 나눠져 있고. 집주인이 자기를 담보로 제공하겠느냐 이 부분이 제일 의심스러웠는데 다주택자 양도세 혜택을 주고, 기존에 하던 세재관련 소득세 공제라던가 그런 혜택을 봤을 때는 어느 정도 실효성이 있을 것 같습니다. 전반적으로 보면 공약 시절보다 현실가능성과 실현가능성이 높아졌습니다.

▶ 집 주인에게 여러 가지 혜택을 주는 거겠네요?

-기존의 혜택이 세액공제였습니다. 그러나 지금은 양도세까지 포함해서 혜택을 크게 주었다고 보시면 될 것 같습니다.

▶ 집을 가지신 분들을 하우스 푸어 라고 하고 집 없는 사람들을 렌트푸어라 하고 ‘푸어족’들이 양산되고 있는데. ‘푸어족’들은 앞으로 어제 나온 대책이라든가 전체적인 부동산 시장 상황을 보았을 때 어떻게 대응하는 것이 좋겠어요?

김규정-본인이 하우스푸어 라고 느끼시는 분들은 대출이자 상환에 어려움을 겪으시면서 소득 중에 상당분이 그쪽으로 나가다 보니까 나머지 삶을 영위하기 위해서 오히려 어렵게 되신 상황이니까 일단 대출을 상환할 수 있는 게 첫 번째 목적이 될 것 같습니다. 이번에 수요를 창출하는 세재지원이 나온 만큼 이런 분들이 주택을 구매하실 때 처분 가능한 주택을 처분해서 빚을 먼저 갚는 것이 필요하실 것 같고요. 그러자면 1주택 분들은 전세나 월세로 다시 옮기셔야 되니까 이런 저렴한 주택들을 찾는 작업들도 빨리 같이 진행하셔야 될 것이고. 렌트 푸어라고 하면 소위 집주인의 집이 깡통주택이 되면서 전세금을 떼일 위험에 처했거나 전세 자금이 마련이 어려우신 분들이 될 텐데 이분들은 이번에 다양한 전세금 지원 대책이 나왔기 때문에 본인이 해당이 되시는지 확인해보시고 대출지원을 받아보시면 좋을 것 같습니다.

▶ 내 집 마련이 어려운 사람들은 전월세 대책이 나왔다고 하는데 어떤 것들이 포함되어 있나요?

김경환-전세자금대출을 확대하는 것이 있고. 주택 바우처 라는 제도를 꽤 오랫동안 검토를 해왔었고. 제작년에 실행할 수 있는 법적 근거가 마련이 됐습니다. 재원을 확보하는 작업이 아직까지 진행이 안 되었는데 이번에는 정부가 명시적으로 내년 하반기부터 시행하도록 준비하겠다. 바우처는 잘 아시겠지만 임대료를 보조해주는 제도입니다. 바우처 라고 하는 것은 일종의 쿠폰인 셈이죠, 세입자가 그 쿠폰을 가지고 원하는 집에 세로 들어가면 그것을 월세로 가늠할 수 있는 장치입니다. 여러 나라에서 최근에 많이 채택되고 있는 이유는 그만큼 소비자들의 선택의 기회를 넓혀준다는 거죠. 공공임대주택을 지어놓고 저렴한 임대료로 입주하는 방법도 있지만 장기적으로 재원이 많이 들고 유지하는 것도 쉽지 않습니다. 여기에 비해서 바우처는 소비자들에게 일정한 조건을 주고 집을 구해서 세로 들어가게 되면 그 월세 일부를 정부가 대신 보조해 주는 거죠. 이게 되려면 세입자들이 들어 갈만한 저렴한 임대료의 집들이 많이 나와야죠. 준 공공임대주택이야기도 나오는데. 이런 것을 통해서 임대 가능한 주택을 늘리면서 한쪽에서 바우처를 지급하는 방향이 될 것 같습니다.

김규정-신혼부부를 위한 전세자금도 따로 마련되는 것이 있어서. 2.5조 재원을 마련해서 부부소득 5천만 원 이하의 신혼부부들이 전셋집을 마련할 때 전세자금을 3.5퍼센트, 낮은 금리로 대출을 해 줄 예정을 갖고 있습니다. 말씀하신 저소득층을 위한 월세 보조 같은 바우처 뿐만 아니라 신혼부부, 대학생 임대주택 공급, 이런 것들이 보편적인 주거복지로 거래활성화 대책뿐만 아니라 많이 담겨져 있어서 재정 부분이 걱정이 됩니다만 같이 실행이 되면 집 살 여력이 안 되시는 분들도 이번 대책을 꼼꼼히 찾아보시면 도움 받으실 수 있는 대책이 많으실 것 같습니다.

▶ 이번 대책 중에 조금 아쉬운 점이 있다면?

심교언-지금 정치여건이나 현상을 봤을 때 정부가 할 수 있는 건 다 한 것 같습니다. 더 큰 바람은 장기적으로 보면 보유세 강화, 거래세를 완전히 줄이는 방향이 있는데 현 단계에서 주장하기에는 무리가 아닌가. 단계적으로 가서 야당을 설득하는 문제가 있을 것 같고. 부동산 대책을 너무 부동산에 한정해서 해석한 것이 아닌가. 우리는 70년대부터 정책을 만들어서 주택을 공급하고 분양하고 소비하는 정책을 만들어왔는데 골격은 하나도 바뀌지 않았습니다. 계속 땜방을 하면서 버텨왔는데. 이 기회에 전체적인 시스템에 대해서도 훑어봐야지, 거기 안에 들어있는 항목들 몇 개, 부품들 몇 개 바꿔놓고 이 정도로 만족하는 것은 조심해야 되는 거 아닌가. 저번 정부에는 보금자리 주택이라고 해서 공공분양주택을 덤핑해서 시장이 힘들어졌어요. 그런데 이미 정부에서는 아마 임대주택을 덤핑해서 시장에 곤란을 줄 수 있을 것 같아요. 우리나라의 임대주택이 46프로 정도 됩니다. 46프로에서 5프로만 공공임대고 나머지 40프로 정도는 민간임대를 하고 있습니다. 그런데 공공이 지금 십 몇 만호씩 싸게 공급을 하게 되면 민간임대 전체 시장이 어떤 영향을 받게 될 것인가도 봐가면서 너무 한 번에 숫자에 몰입해서 몇 십 만호 하는 것보다는 이것을 조금씩 진행하면서 좋은 점을 살리는 방향으로 정책을 계속해나갔으면 좋겠습니다.

김경환-저도 비슷한 말씀을 드리고 싶습니다. 우리의 주택이 사실 근본적인 틀이 바뀐 게 아닙니다. 그런데 정부가 바뀔 때마다 정책의 기본 틀을 재검토해서 바꾸겠다고 했는데 한 번도 그렇게 된 적이 없습니다. 투기억제, 집값이 오를 경우 어떻게 할 것이냐 대한 불안, 1가구 2주택의 문제들이 오랫동안 우리 정책에 각인되어 있어서 바꾸기 어렵습니다. 그러다 보니까 지금 상황같이 급할 때는 이것저것 털어내서 대책을 세워놓는데. 근본적인 방향전환이 이뤄지기 어렵다는 겁니다. 예를 들면 주택공급제도, 청약제도들이 집을 사려고 하는 사람들은 많고 공급은 모자를 때 배분하기 위해서 만든 제도입니다. 1가구 다주택 제도도 마찬가지고요. 집을 한 채 갖기도 어려운데 여러 채 갖는 사람이 많으면 되겠느냐 하는 당시 사회적인 판단에 의해서 만들어진 것인데 지금은 굉장히 달라지지 않았습니까. 그래서 이런 것들을 다시 한번 검토하고. 이번대책은 물론 이런 것들을 담을 수 없겠죠. 그러나 시간을 가지고 차분히 검토해서 개선안이 있었으면 좋겠고. 또 하나는 이름을 어떻게 붙이던지 시장에 미치는 영향은 똑같습니다. 국민임대주택이든 행복주택이든 보금자리주택이든 이런 것들이 중요한 것이 아니라 전체적으로 시장 수급에 어떤 영향을 미치느냐가 중요합니다. 그래서 이번에 전향적인 수급조절을 했는데 이번에 나온 정책에 따라서 또 수급이 어떻게 될지 모르는 겁니다. 그래서 정부가 계속해서 우리나라 전체 주택에 진행되고 있는 사업과 공공과 민간에서 추진되고 있는 것이 언제 어느 정도 입주가 되는지 계속 모니터 하면서 수급조절을 해야 될 것이고 마지막으로 한시적인 대책을 남발하는 것은 시장의 반응을 늦추고 새로운 부작용을 가져옵니다. 정책 쏠림 현상이 생깁니다. 그래서 지금 시장에서 소형 아파트를 원하는데 정책 지원이 도시형 생활주택으로 가니까 거기에 몰려서 간다던지 그런 것들이 앞으로 시정되었으면 좋겠습니다.

▶ 제가 질문을 드릴 테니 찬성하면 오른손 드시고 반대하면 왼손 드시면 됩니다. 기존에 주택을 안 사려고 했던 마음이 이번 대책으로 바뀌었다. 바뀌었으면 오른손, 안 바뀌었으면 왼손입니다.
두 분은 이번의 대책으로 집을 사려는 마음으로 바뀌셨다?

김경환-바뀌었다기보다는 정부가 결국 할 수 있는 것을 하는 것이고 거기에 따라서 일부 사람들이 반응을 하면. 중요한 것은 오늘 발표한 것들을 하나하나 구체화 하고 국회하고 지자체하고 조율하는 과정들을 지켜보면 시장의 반응이 나올 것 같습니다.

▶ 김규정 연구위원도 오른손을 드셨는데 긍정적으로 봐도 되는 신호라고 보신 거예요?

김규정-실수효자들의 구매심리를 자극한 내용이라고 볼 수 있고. 다주택자들의 주택 구매도 과거에 투기로 보는 시선에서 수효자로 받아들이는 입장으로 보이기 때문에. 주택가격 상승에 대한 기대감이나 경기에 대한 불안감은 여전하지만 정책 자체에 대한 평가는 과거에는 대책을 내놓아서 열어보면 별 거 없더라, 라는 평가가 많았던 것에 비해서 이번에는 사실 기대감이 높기 때문에 후속 법제화에서만 제대로 실행하게 된다면 어느 정도 과거 대책보다는 효과를 낼 수 있지 않을까 기대하고 있습니다.

▶ 오늘 저희가 대략 50여분동안 어제 나온 부동산종합대책을 놓고 어떤 평가가 있는지 시장에서는 어떻게 받아들이는지에 대해서 심도 깊게 이야기를 나눠봤습니다. 여러분들의 주택구매라던가 모든 면에서 도움이 됐기를 기대해 보겠습니다. 오늘 세분 말씀 고맙습니다.

-고맙습니다.

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