대법 "임대차기간 5년 지나도 `권리금 회수` 보호해야"

↑ [사진 출처 = 연합뉴스]

상가 임대차기간이 5년을 초과해 임차인에게 더는 계약갱신 요구권이 없더라도 임대인은 임차인이 권리금을 회수할 기회를 보호할 의무가 있다는 취지의 첫 대법원 판결이 나왔다.
상가 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도와 신용 등은 임대차기간과 무관하게 임대인이 함부로 침해할 수 없도록 두텁게 보호해야 한다는 취지다.
대법원 1부(주심 권순일 대법관)는 지난 16일 상가 건물 임차인 김모씨가 임대인 공모씨를 상대로 낸 권리금 회수방해 손해배상청구 소송 상고심에서 원고 패소로 판결한 원심을 깨고 사건을 원고 승소 취지로 서울고법에 돌려보냈다.
재판부는 "임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 상가임대차보호법상 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다고 봐야 한다"고 판결했다.
이어 "임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다"며 "이런 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용 수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다"고 지적했다.
김씨는 공씨로부터 2010년 10월 상가건물을 임차해 음식점을 운영했고, 이 임대차계약은 2회 갱신돼 2015년 10월 기간 만료로 종료됐다.
김씨는 임대차기간 만료 전인 그해 7월 제3자인 A씨와 권리금 1억4500만 원에 식당의 시설, 거래처 등 모든 재산적 가치 일체를 양도하는 권리금계약을 맺고 공씨에게 A씨와 새 임대차계약을 체결해달라고 요청했다.
그러나 공씨는 노후화된 건물 재건축 등을 이유로 거절했다.
이에 김씨는 '권리금 회수기회'를 침해 당했다며 공씨를 상대로 소송을 냈다.
상가임대차보호법은 임차인이 새로 상가를 임차하려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 '권리금 회수기회'를 임대인이 방해하지 못한다고 규정해 놨다.
다만 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 있다면 권리금 회수기회를 보호할 필요가 없도록 했다.
이에 따라 재판에서는 김씨처럼 계약갱신 요구권이 없는 경우가 '임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유'에 해당하는지가 쟁점이 됐다.
1·2심은 "임대차기간인 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 없는 경우에는 권리금 회수기회를 보호할 필요가 없다"며 원고 패소로 판결했다.
하지만 대법원은 '권리금 회수기회를 보호해야 한다'며 2심 재판을 다시 하라고 결론 내렸다.
대법원 관계자는 "2015년 신설된 상가 임대인의 권리금 회수기회 보호 의무에 관해 판시한 첫 판결"이라며 "이와 상반된 하급심 판결이 다수 있었는데 향후에는 권리금 회수기회 보호 조항에 대해 통일된 법 해석이 있을 것으로 기대된다"고 밝혔다.
[디지털뉴스국 김설하 인턴기자]