[조성신의 富동산 현장] 재건축 초과이익 환수 폐지, `전국 442개 구역 혜택`

↑ 지난해 12월, 재건축 `사업시행(변경)인가`가 확정된 가락시영아파트 모습

국토부는 2014년 연두 업무보고에서 최근의 주택시장 회복세를 이어가기 위해 주택시장 정상화를 지속 추진한다고 19일 밝혔다.
이번 업무보고에는 재건축 초과이익 환수제 폐지 등의 규제 완화와 공유형 모기지 수혜 대상을 5년 이상 무주택자로 확대하는 등의 내용이 담겼다.
우선 지난 2006년 5월에 도입한 재건축 초과이익 환수제를 폐지하기로 하면서 사업인가 이전의 재건축 사업초기(추진위~구역지정) 구역들의 수혜가 예상된다.
다만 올해 12월 말까지 관리처분계획인가를 신청하는 경우 한시적으로 초과이익 부담금이 면제되고 있어 현재 ‘사업시행인가’ 단계로 관리처분신청이 가능한 곳은 이번 규제완화 효과를 기대하기는 어려울 전망이다.
업계에 따르면 초과이익환수제 폐지를 통해 수혜가 예상되는 전국의 재건축 단지는 총 442개로 나타났다.
추진위~구역지정 단계의 사업장들로, 올해까지 물리적으로 관리처분인가 신청이 가능한 사업시행인가 단계의 단지는 제외됐다.

↑ 사업초기단계(구역지정~조합설립) 전국 재건축구역 개수 현황

지역별로 보면 △서울(204곳, 강남4구 63곳) △경기(76곳) △인천(27곳) 등의 수도권 외에 △대구(43곳) △부산(33곳) △대전(16곳) 순으로 사업초기 구역이 많은 것으로 나타났다.
사업초기의 재건축 수혜대상 중 아파트재건축 대상(주택재건축 제외)의 기존 총 가구수는 13만8877가구로 나타났다. 지역 별로 살펴보면 △서울(6만6335가구, 강남4구 5만2293가구) △경기(2만7860가구) △인천(7009가구) 등의 수도권 외에 △부산(1만7291가구) △대구(5530가구) △경남(4798가구) 순으로 사업초기 대상의 가구가 많은 것으로 나타났다.
또한 과밀억제권역에서 재건축 소형주택 공급비율 제한 규정이 폐지되고, 시장 상황에 맞게 유연하게 적용하도록 바뀔 예정이다.
소형주택 의무비율 규정이란 법적상한용적률을 적용 받을 경우 법적상한용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률은 전용 60㎡이하 소형주택으로 과밀억제권역 여부와 재개발·재건축 사업 유형에 따라 각기 다른 비율로 건설하는 규제이다.

↑ 서울 재건축 아파트, 주택건설 면적별 비율 사례

이번에 완화되는 것은 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 경우이며 전체 세대수의 60% 이상은 85㎡이하로 주택을 건설하고 전용 60㎡이하는 30~50%이하 범위에서 시도조례로 정하는 비율에 따라 공급하는 항목을 폐지한다는 것이다.
대신 국민주택규모 85㎡이하 건설비율 등 최소 규제만 남기고 60㎡이하 공급비율을 별도로 정한 규정은 폐지한다.
이에 따라 지자체는 시도조례로 소형주택 공급비율을 규정하지 않고 정비계획 수립이나 건축심의, 사업시행인가 단계에서 주택 규모별 건설 비율 등에 대해서 결정할 수 있게 된다.
중대형 재건축 아파트를 비롯해 사업시행인가를 준비 중인 사업장은 소형주택 건설비율을 유연하게 조절이 가능해질 전망이다.
아울러 수도권 민간택지의 전매제한 기간은 1년에서 6개월로 완화하기로 했다.

↑ 전매제한 기간

현재 수도권 공공택지의 경우 면적과 권역에 따라 1~5년간, 민간택지는 1~3년간 전매가 제한되고 있다. 지방은 공공택지가 1년, 민간택지는 전매제한이 폐지됐다.
현재 투기과열지구로 지정된 곳이 없어 전매제한 기간은 1년인 셈이다. 투기과열지구는 2011년 12월 강남 3구가 투기과열지구에서 해제됨에 따라 지정 9년 만에 모두 사라졌다.
단, 수도권 공공택지 중 50% 이상을 그린벨트를 해제하여 개발 된 경우에는 여전히 2년에서 8년간 전매가 제한되고 있다.

↑ 계약시점 6개월 경과한 주요 전매제한 아파트(분양권)

전매제한이 6개월로 단축됨에 따라 수도권 민간택지에서 공급한 2만4892가구가 수혜를 받을 것으로 예상된다.
도시별로 보면 경기도가 1만5684가구로 가장 많고 인천과 서울이 각각 4941가구, 4357가구이다. 특히 5430가구는 2014년 2월 현재 기준에서 계약시점이 6개월이 지났기 때문에 이번 조치에 따라 바로 거래가 가능해질 전망이다.
연내 분양을 앞두고 있는 단지들도 전매제한 단축으로 수혜가 예상된다.
서울에서는 총 3658가구를 공급하는 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트를 비롯해 재개발을 통해 공급되는 성동구 옥수동 옥수제13구역, 성북구 보문동3가 보문3구역 등이 전매제한 완화 수혜를 받게 된다.

↑ 수도권 민간택지 전매제한 완화 수혜 물량(가구)

경기도에서는 김포와 수원, 평택 등지에서 인천은 송도국제도시 등에서 공급되는 아파트가 전매제한 단축에 따른 수혜가 예상되고 있다.
마지막으로 1%대의 저금리 대출 상품인 공유형 모기지의 수혜 대상도 확대된다.
현재는 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자에게만 지원하고 있지만 앞으로는 5년 이상 무주택자도 포함하기로 했다. 현재 생애최초주택 가구는 2010년 기준 400만 가구이며 5년 이상 무주택자까지 확대하면 수혜대상자가 450만가구로 늘어날 전망이다.
다만 공급물량은 당초 계획대로 2조원 범위 내에서 공급되며 금리수준과 대상주택도 똑같이 적용된다.
공유형 모기지를 신청할 수 있는 주택은 수도권과 지방 광역시에 소재한 전용면적 85㎡ 이하, 6억원 이하 아파트로 400만 가구 정도이다.
[매경닷컴 조성신 기자]