[정인택의 부동산돋보기] 유럽 임대주택 입주자격은?

↑ [JNK개발원 정인택 원장]

지난 연재분에서는 해외 공공임대주택의 유형 및 재원 조달구조에 대해 알아봤다. 임대주택은 개념상 이원적 혹은 다원적 임대주택으로 구분되는 데, 우리나라 및 영국, 미국, 캐나다, 호주, 일본 등은 전자에 속한다. 공공임대주택에 대한 건설자금은 정부로부터 사전 보조를 받거나 민간을 통해 조달한다.
이번 연재분에서는 유럽 임대주택정책의 대상가구와 입주자격 및 민영화 추진 방향 등에 대해 살펴본다.

정책대상 가구와 입주자격
유럽국가의 임대주택은 기회제공이 다양하다. 한국과는 달리 소득기준도 엄격하지 않다.
각 국가의 소득 상한기준을 보면 오스트리아의 경우 공식 소득 상한기준이 있으며 실제 다소 높게 적용을 하고 있다. 전체 인구에서 자격요건을 갖춘 사람은 80~90%를 차지한다. 덴마크, 영국, 스웨덴은 공식적인 소득 상한 기준은 없으나, 실제 소득 상한 기준을 적용하고 있고 또한 소득 상한 조건을 갖춘 자는 거의 전부이다.

프랑스의 경우 소득상한 기준이 있다. 상급 사회주택 자격요건을 가진 사람은 전 인구의 4,5%, 표준 사회주의주택 자격요건을 가진 사람은 65.5%, 최저가 사회주택 자격을 가진 사람은 30% 정도이다.
독일은 소득 상한 기준이 있는데, 자격요건을 갖춘 자는 20% 이하지만 실제 이용가능성은 매우 낮다. 네델란드는 저렴한 주택 재고분에 한해 공식 소득 상한 기준을 적용하고 있지만 자격요건 자는 40% 이하다.
주택 점유 형태별 소득 비교를 해보면 공공임대주택 거주자는 일반가구 소득의 75% 수준인데, 특히 영국은 49.6%로 공공임대주택 입주자 소득이 유럽국가에서는 가장 낮다.
임대주택의 건설보조도 정부예산에서 차지하는 비중은 감소하고 있으나 여전히 축소 지원을 하고 있다. 단, 네델란드는 1995년에 건설보조를 중단했다.

임대료 결정 및 임대료 수준
유럽 각국의 임대료 결정 기준은 나라의 형편에 따라 각기 다르다.
오스트리아의 경우 공공임대주택이나 민간임대주택이 모두 건설원가(Cost-Based)를 기준으로 임대료를 결정한다.
덴마크는 공공임대주택의 경우 ‘건설원가 기준’ 또는 ‘건축비의 3.4% +금융비용’ 등을 감안해 산정하고, 민간임대주택의 경우는 임대료를 정부가 규제하고 있다.
독일은 공공임대주택의 경우 가구소득에 따라 임대료를 차등화하고 있으며, 민간 임대주택의 경우는 신규 임대 시에는 임대료 규제가 없으나 임대료 상승 시에는 정부의 규제를 받게 된다.
프랑스는 공공임대주택 경우 중앙정부가 단지여건 및 소유 주체별 건설원가를 고려해 임대료 상한선을 고시한다. 민간임대주택은 신규 임대주택에 대한 임대료 규제는 없으나 사회주택보다 30%~40% 가량 높다.

스웨덴은 공공임대주택의 경우 사업주체와 임차인간 매년 협상을 통해 임대료를 결정하며 민간임대주택 임대료는 사회주택 임대료에 준하나 항상 민간임대주택 임대료가 사회주택 임대료보다 다소 높다.
네델란드의 경우 공공임대주택은 해당주택의 편익 및 입지 등 효용가치와 가구소득 수준에 따라 임대료가 결정되고 민간 임대주택 임대료에 대한 규제는 전혀 없다.
영국은 공공임대주택의 경우 지역의 소득 수준을 70% 반영하고 사회주택의 자산가치, 질을 30% 고려하며 주택규모를 감안해 임대료를 산정한다. 민간임대주택은 1988년 이후 임대주택에 대해서는 시세기준을 적용하고 있다.

공급 및 배분 방식
영국에서는 입주자 모집 및 관리방식이 ‘포인트 시스템(Point system)’에서 ‘선택과 참여방식(Choice-based letting, CBL)’으로 변경되어가고 있다. 소요가 큰 계층이 우선 입주하는 배분 방식으로 전환되는 동시에 입주자 선택에 따른 수요경쟁 체제를 도입한 것. 2000년에 도입된 이 제도는 2005년까지 시범으로 운용하다가 2010년에 영국 전역에 실시하고 있다.
저수요 및 미 임대지역을 해소했고 지역별 수급조절 완화와 입주 대기기간을 줄일 수 있는 효과를 얻었다.
미국은 1998년에 ‘The Quality Housing and Responsibility Act’를 제정해 소득 계층별 다양한 입주 유도를 위해 극빈층은 40%만 입주시키는 ‘입주자 구성상 할당제’를 도입했다. 사회적 물의를 일으키는 약물 및 범죄 활동을 할 시에는 One-strike 규정을 적용해 즉시 퇴거시켜 안정적으로 공급과 배분을 하고, 슬림화되지 않도록 규정 적용을 강화하고 있다.
일본의 경우 소득수준에 따른 임대료 차등 및 규제를 완화해 건설 원가 이하에 산정되는 공영주택 임대료 체계를 개편하고 있다.

유럽의 임대주택 민영화
유럽 국가들은 전반적으로 자가 소유의 촉진과 재정지원의 삭감, 그리고 정부 및 지자체와 지방공사의 전통족인 사업주체가 부채로 심각해짐에 따라 사회주택 매각을 통해 자가 소유 율을 높이고 민영화를 추진하는 배경이 되었다.
민영화 추진으로 영국에서는 1981년에 사회주택 630만호가 2007년에는 387만호로 감소했고, 독일에서는 1990년에 사회주택 400만호가 2006년에 150만호로 감소됐다. 자가율은 영국이 1981년에 56%에서 2008년에 70%로 증가한 것.
기본적인 민영화 방식은 기존 임차인에게 불하하는 방법이다.
영국의 불하가격은 시세보다 33%~50% 낮게 공급하고, 네델란드의 경우는 시세보다 10~15% 정도 낮게 공급한다. 불하가격이 정해지면 곧바로 임차인에게 매각을 한다.
주택구입가격의 25~30% 할인한 주택을 재판매할 때는 그 수익금은 50:50으로 배분하는 ‘Social home ownership’ 형태로 추진하며, 특히 네델란드의 경우에는 토지는 무상제공하고 건축물만 구입해 나중에 구입 시 그동안의 토지가격 및 건물가격 상승분은 지불하지 않는다.
영국의 LSVT(Large Scale Voluntary Stock Transfer)방식은 사회주택 재고를 주택조합 등 비영리 민간 기업에게 매각을 한다. 네델란드에서는 지자체 주택공사를 비영리 민간 기업과 합병해 민영화를 시킨다. 독일은 사회주택 재고를 금융기관, 증권사 등 제도적 투자자 또는 민간 투자자에게 매각하는 투기화 경향으로 민영화를 유도한다.
민영화의 효과로 성공요인은 사회주택 매각으로 부채 감소에 도움이 되어 재정 건전성이 확보되고, 정부도 추가재정 지원없이 사업이 시행됐다는 결과를 얻었다는 평가가 있으나 반면에 부정적인 요인은 민간의 경험과 역량 부족으로 장기간 운영관리에 부정적이며 결국 불하를 받지 못하는 최빈층만 사회주택에 잔류하게 되는 결과가 나온다.
한편 사회주택에 대한 민간 참여가 저조하고 신규 투자는 늘지 않으며 오히려 임대료만 상승시키는 부정적 요인도 나타났다. 특히 독일은 입지 좋은 단지를 민간 기업에게 매각해 투기를 부추겼다는 비판도 심각하게 받은 바 있다.
[자문 JNK 개발원 정인택 원장 / 정리 이미연 기자]
[참고] 정인택 원장은 現 JNK 개발원 원장으로 사단법인 도시경영 포럼 부회장과 前 서울시 도시정비과, 한국토지공사 본부장 등을 역임했다.

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