사무실 건물 통유리로 확 바꾸니 몸값 `껑충`

↑ 강남상권 이면도로에 있는 50억~100억원 규모의 중소형 빌딩 리모델링이 최근 크게 늘고 있다. 사진은 가로수길의 한 리모델링 빌딩. [김호영 기자]

서울 강남대로 이면도로에 있는 지하 1층~지상 5층 연면적 1120㎡ 규모의 A빌딩. 강남역 상권인데도 준공된 지 20년이 넘은 낡은 건물이다 보니 일반 사무실 수요만 있을 뿐 '돈 되는' 우량 임차인들은 외면했다. 하지만 리모델링을 하면서 상황이 달라졌다. 통유리로 시공한 엘리베이터를 설치하는 등 건물 내ㆍ외관을 대대적으로 바꾼 결과 레스토랑, 카페, 성형외과 등이 잇달아 둥지를 틀었다.
빌딩 전문 거래업체인 알코리아에셋 관계자는 "리모델링을 마친 뒤 투자자들의 입질이 늘면서 당초 62억원대 빌딩이 89억원에 손바뀜됐다"고 말했다. 중소형 빌딩에 리모델링 바람이 불고 있다. 22일 부동산 업계에 따르면 강남구 신사동 역삼동 논현동 청담동 일대와 용산구 이태원동, 마포구 상수동 합정동 일대 등 '핫(Hot) 상권'에 위치한 중소형 빌딩의 리모델링이 활발하다.
강남구청에 따르면 중소형 빌딩 리모델링(대수선ㆍ증축)은 올해 1분기 총 49건으로 작년 동기(34건)보다 44% 상승했다. 올 초부터 매달 20건가량 리모델링이 진행되고 있어 이대로라면 작년 수치(176건)를 뛰어넘을 것으로 보인다. 마포구도 2012년부터 리모델링하는 중소형 빌딩이 크게 늘었다. 구청에서 리모델링 공사 허가를 받은 빌딩은 작년 총 60개에 달하며 이는 2010ㆍ2011년에 비해(35건) 두 배 가까이 늘어난 수치다. 올해 들어서도 지난달까지 총 31개 중소형 빌딩이 리모델링 공사를 진행 중이다. 지은용 알코리아에셋 자산관리연구소장은 "중소형 빌딩 리모델링은 주택처럼 건물 노후화 문제를 해결하기보다 상권에 맞춰 임차인을 교체하기 위해 진행하는 경우가 많다"며 "신사동 가로수길, 이태원 경리단길 등 상권이 빠르게 변하는 지역에서 리모델링이 늘어나고 있다"고 설명했다.

중소형 빌딩 리모델링이 최근 급증하는 이유는 크게 두 가지다. 주택 임대소득 과세 방침을 담은 2ㆍ26 대책 발표 후 대표적인 상업용 부동산인 중소형 빌딩에 대한 큰손들의 관심이 커지면서 건물 몸값을 높여 매각 차익을 올리기 위해 리모델링에 나서는 경우도 늘어나고 있다. 아울러 서울 전체 빌딩 시장의 '공실 대란'에 따른 임차인 유치 경쟁 때문에 리모델링이 급증하고 있다는 분석도 나오고 있다.
빌딩자산관리업체인 한화63시티에 따르면 올해 1분기 서울 오피스 빌딩 평균 공실률은 8.3%에 달한다. 중소형 빌딩의 공실률은 이보다 심각하다는 게 업계의 추산이다.
임덕순 콜드웰뱅커 케이리얼티 대표는 "대형 오피스 빌딩이 일정 기간 임대료를 받지 않는 렌트 프리 등 각종 혜택까지 내놓으면서 임차인을 유치하는 상황이다 보니 중소형 빌딩은 임차인을 계속 빼앗겨 '임대문의' 현수막을 내건 건물이 수두룩하다"고 말했다. 그는 "과거처럼 빌딩만 마냥 가지고 있다고 땅값이 오르는 것도 아니어서 좋은 임차인을 데려오기 위해 손을 쓰는 빌딩 건물주가 늘고 있다"고 덧붙였다.
최근 세월호 침몰 사고로 안전에 대한 인식이 높아지면서 소방용 모터 펌프를 교체하는 등 '안전 리모델링'이나 단열효과가 뛰어난 소재로 창호나 외벽 등을 바꿔 에너지 사용량을 절약해 관리비를 줄임으로써 건물 가치를 높이는 '그린 리모델링' 움직임도 싹트고 있다.
지은용 알코리아에셋 자산관리연구 소장은 "리모델링 비용은 매매가의 5~10% 이내에 책정해야 투자효과를 높일 수 있다"고 말했다.
[임영신 기자]