[정인택의 부동산돋보기] 여느 신도시와 태생부터 남다른 위례

↑ JNK 개발원 정인택 원장

서울 송파와 경기 성남·하남이 어우러진 위례신도시. 지난 회차에는 최근 분양시장의 ‘블루칩’으로 꼽히는 위례신도시의 역사적 배경과 개발과정 및 유래에 관해 살펴봤다.
이번은 택지조성이 마무리 된 이후의 위례신도시에 대해 알아보기로 하자.
위례신도시의 사업지구 범위는 알다시피 세 개의 행정구역에 걸쳐있다. 서울시 송파구 거여동·장지동과 경기도 성남시 창곡동·복정동, 그리고 하남시 학암동·감이동 일대가 그곳이다. 때문에 여타의 신도시와는 달리 행정처리와 사업추진 과정이 복잡할 수밖에 없었다.
총 사업면적 677만3000㎡는 송파구 255만1000㎡(37.6%), 성남시 280만3000㎡(41.4%), 하남시 141만9000㎡(21.0%)로 세분화된다. 총 계획 수용인구는 10만7000명(4만3000세대)에 달한다. 또 주택계획은 단독주택이 813호, 공동주택 3만8609호, 주상복합 3488호로 구분된다.

↑ [위례신도시 첫 민간 분양 단지인 "위례 송파 푸르지오" 공사 현장.]

인구밀도 169인/ha, 공동주택 평균 용적률 200% 이하의 중·저밀도로 계획해 쾌적한 주거환경 조성을 꾀했다. 아울러 저소득층의 주거안정을 위해 전체 가구 수의 43%(지자체별 공평하게 배분)를 임대주택으로 건설토록 했다.
원래 이곳은 ‘송파 거여 신도시’로 명명됐다. 하지만 성남과 하남시의 반발로 인해 지난 2007년 4월 ‘신도시 명칭 공모’를 실시했고, 2008년 8월 5일 계발계획 승인고시를 통해 ‘위례신도시’로 명칭이 변경된다.
앞서 밝힌바 같이 3개의 자치구가 옹기종기 모이다 보니 교통시설 마련이 다급했다. 이에 국토부는 4조4000억원을 투입, 도로 및 철도시설, 접속시설, 대중교통시설 총 23개 시설을 건설하는 광역 교통망 개선 대책을 내놓는다.
구체적으로 살펴보면 ▲도로시설-탄천변 도로, 제2양재대로 등 10개 시설 ▲철도시설-신교통수단, 송파~강북도심간, 송파~대공원 간 급행간선철도, 우남역 등 4개 시설 ▲접속시설-송파IC개선, 복정사거리 입체화 등 4개 시설 ▲대중교통-환승센터, 중앙버스 전용차로 등 5개 시설이 신설 또는 확장된다.

‘뉴 어버니즘’ 교통망 계획 수립되는 신도시
위례신도시는 ‘뉴 어버니즘(New Urbanism)’ 개념이 도입된 우리나라 최초의 신도시다. 보행환경에 무게를 둬 대부분의 시설이 집과 직장에서 도보 10분 거리에 위치하도록 계획됐고, 도로망을 좁고 불규칙하게 만들어서 통과교통을 저지하며, 건물·블록·마을 등에 다양한 용도의 서비스가 섞이도록 용도지역을 혼재시켰다.
본래 위례신도시 사업지구 내에는 육군종합행정학교, 특전사령부, 국군체육부대 등 7개 부대가 자리해 있었다. 국공유지(83%) 가운데 73%인 496만2000㎡가 군 시설이었다. 게다가 대상지 남서측에 있는 서울공항 때문에 고도제한(사업면적의 약 87%가 비행안전구역)을 고려한 토지지용계획을 수립해야 했다.

↑ [지난 10일 오픈된 위례시노시 내 한 민간아파트에 견본주택에 예비 청약자들이 몰렸다.]

주변의 개발사업 추진 현황을 살펴보면 장지택지지구, 마천임대단지, 세곡 1·2 보금자리, 강남보금자리 등 주택단지 7개소와 동남권 유통단지, 문정법조타운이 입지해 있다.
입지와 광역 접근선이 우수한 이곳은 청량산 자락에 인접해 있고, 대상지 대부분이 완경사지역이기 때문에 개발이 용이한데다 주변의 다른 개발사업과의 연계도 용이하다.
반면, 3개 지자체 행정구역이 혼재돼 있어 학군이나 지방세액의 차이가 발생할 수 있다는 점과 군 시설 이전으로 인한 사업준공 등 행정 소요기간이 다소 길어질 수 있다는 점은 약점으로 꼽힌다.
군 시설 이전사업이 병행되는 신도시로 부대별 이전 추진 현황을 보면 육군학생군사학교와 육군종합행정학교가 지난 2011년 11월 충북 괴산군과 충북 영동군으로 각각 이전 완료했다.
육군정보학교 어학처는 경기도 이천시 장호원으로, 국군체육부대는 경북 문경시 호계면으로, 특전사령부 경기도 이천시 마장면으로, 국군복지단 서울지원본부는 서울시 용산구 국방부 영내로 각각 이전을 추진 중이다.

자연을 강조한 도시, ‘휴먼링’ 계획
개발 기본구상은 현 지형과 주거 그리고 대중교통 연계구상해 자연지형과 청량산과의 연계성을 고려한 주택용지를 배분하되 창곡천, 청량산, 기존 주거지역 연접부에는 단독주택 배치하고 공동주택도 스카이라인을 안배해 중소형 및 신교통수단 주변으로 계획했다.
중대형은 수변/청량산 인접부에 배치하며, 준주거지역에는 트랜짓 몰을 위한 주상복합을 계획해 안정적인 신도시로 자리 잡게했다.
역세권 인근과 신도시 외곽부 간선교통망 결절점에 상업·업무용지(공공청사 포함) 비율 7.1%를 반영하고 트랜짓 몰 중심부 상업기능도 배치했으며, 공급처리 시설로는 기존 광암정수장과 복정정수장을 계통해 용수공급을 하고 지구 내 배수지 3개소 1만8235㎡ 및 가압장 1개소 450㎡를 신설 상수공급에 원활을 준비하고 있다.
위례신도시만의 새로운 특화이미지를 창출 3개 지자체 시계가 만나는 지점의 중심지 일원에 지구 전체면적의 16.3%를 할애해 중심 지구로 설정하고 중심지구 둘레를 휴먼링 4.4km 주변으로 물 순환체계를 구축하는 특화계획을 수립했고 중심부는 트랜짓 몰이 통과되도록 하고 트랜짓 몰 내부에 커뮤니티 회랑을 조성과 함께 양측으로 주상복합을 계획했다.
특화한 트랜짓 몰은 녹음과 잔디밭으로 장지천의 자연환경이 자연스럽게 연결될 수 있는 에버그린스퀘어(Ever Green Square)와 트랜짓 몰과 커뮤니티 회랑의 교차점에 상징성을 부여하는 델리 스퀘어(Dally Square) 그리고 3개 행정구역이 만나는 화합의 조이풀 스퀘어(Joyful Square) 및 휴먼링과 연계된 구간에 웰컴 스퀘어(Welcome Square) 등 각각에 의미를 부여한 4대 광장을 계획해 어느 신도시에서는 볼 수 없는 특화된 계획을 차별화로 내세우고 있다.
[자문 JNK 개발원 정인택 원장 / 정리 이미연 기자]
[참고] 정인택 원장은 現 JNK 개발원 원장으로 사단법인 도시경영 포럼 부회장과 前 서울시 도시정비과, 한국토지공사 본부장 등을 역임했다. 현재 도시개발, 마케팅, 인력개발 등에 대한 강연을 진행하고 있다.]

매일경제 엮인글

• [정인택의 부동산돋보기] 그린벨트와 군부대지역에 지어진 ‘위례신도시’

• [정인택의 부동산돋보기] 대통령령으로 난개발 피한 판교신도시

• [정인택의 부동산돋보기] 국내 첫 U-City로 조성된 ‘동탄신도시’