[톡톡! 부동산] 상가투자 ‘유령 임차인’ 주의보

최근 잇따르는 신도시 신축 상가는 ‘선임대 후분양’을 내건 사례가 많다. 전문가들은 ‘유령 임차인’이 있는지를 잘 살펴야 낭패를 보지 않는다고 조언한다.
선임대 후분양이란 상가를 짓는 측이 분양 전에 미리 세입자를 구해놓은 후 일반을 상대로 분양하는 것을 말한다. 완공 시점에 시행사가 세입자를 구하지 못해 공실이 나는 위험과 세입자를 구하러 다니는 데 드는 비용을 줄일 수 있어 수익이 비교적 안정적이라는 게 장점이다.
하지만 일시적으로 상가 물량이 쏟아져 시행사 간에 경쟁이 붙으면서 불미스러운 일이 벌어지기도 한다. 유명 프랜차이즈 상점의 입점의향서만 발급받은 후 입점이 확정된 것처럼 제시하는 만큼 실제 계약서가 있는지 확인하는 게 좋다.
이른바 ‘뚜껑닫기’도 주의해야 한다. 투자자들의 계약을 끌어내기 위해 분양 마감 임박 등 과장 광고를 하는 경우다. 분양받은 상가가 설계가 변경되거나 업종이 변경되는 경우 임차계약이 해지될 수 있어 역시 주의해야 한다.
분양대행업체 바로의 배영인 부장은 “신축 상가가 한꺼번에 풀리는 곳에는 잘못된 관행이 있게 마련”이라며 “물량 자체가 많은 위례·동탄·판교 등지는 물론 세종시에선 선임대 후분양 사기 비중이 높은 편이어서 주의해야 한다”고 말했다.
시행사나 분양대행사가 분양률을 높이기 위해 제 살 깎기 식으로 임의 임차계약서를 만들어 유령 임차인을 내세울 수도 있다. 계약서상 거래자들 간에 날짜에 맞게 계약금이 정상적으로 오갔는지 확인할 필요가 있다.
세종시 인근 한 공인중개소 관계자는 “임대차계약서상에 터무니없이 적은 보증금에 월세는 높게 적은 경우 수익률이 높은 것처럼 보이게 하는 허위계약서일 가능성이 높아 주변 시세도 함께 따져봐야 한다”고 말했다. 임차계약이 파기되면 분양계약도 자동으로 파기되는 특약을 하는 것도 고려할 필요가 있다.
[김인오 기자]