[권강수의 분양현장 탐방] 세종 ‘스마트허브Ⅰ·Ⅱ’상가

세종주민상가㈜가 시행하고 디앤씨건설㈜가 시공하는 근린생활시설 ‘스마트허브Ⅰ·Ⅱ’ 상가가 세종특별자치시 3-2생활권 C1-1 BL과 C1-2 BL에 분양한다.
C1-1 블록에 위치한 스마트허브Ⅰ(연면적 19,509.72㎡)은 지하3층~지상8층 116개 점포, C1-2 블록의 스마트허브Ⅱ(연면적 19,759.46㎡)는 지하3층~지상8층 116개 점포로 구성된다. 두 개 상가 연면적을 모두 합하면 39,269.18㎡에 달하며 점포 수는 232개다.
상가 지하1층~지상2층은 패밀리레스토랑, 푸드코트, 커피전문점, 베이커리, 편의점, 문구점, 약국, 은행, 헤어샵 등, 지상3층~8층은 외과, 치과, 피부과, 전문클리닉, 입시학원, 보습학원, 변호∙법무∙세무사, 일반사무실 등이 들어설 예정이다.
홍보관은 세종특별자치시 보듬3로 8-20(구. 도담동 246-5번지) 세종한신휴시티 상가 210호에 위치해있다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡당 2,600~2,800만원 선으로 인근 지역에 분양중인 상가보다 저렴하고 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20%(분양 중도금40% 무이자 대출) 계약조건이다. 준공예정은 2016년 9월이다.

상권분석
분당의 4배 규모인 세종특별자치시는 50만명을 목표로 더불어 잘 사는 공생의 도시를 계획 하고 있으며 그중 관문에 위치한 3생활권은 도시행정을 담당하고 있다.
세종시청 바로 앞과 교육청 옆에 들어서는 ‘스마트허브Ⅰ·Ⅱ’는 대형독점상가로 모든 수요를 흡수할 수 있다는 점에서 기대가 높다. 인근에 한국조세재정연구원, 한국법제연구원, 한국개발연구원(KDI)이 있다. 3생활권 공급 계획으로 21,474의 배후세대도 있다

교통환경
세종특별자치시의 지리적으로 대전시, 천안시, 청주시, 공주시 수도권 등의 광역수요와 가깝고 대전과 청주 10km, 서울 100km 정도에 위치해 있다. 남세종IC, 서세종IC, 국제과학비즈니스벨트와도 인접해 있어 광역 교통망으로 좋다.
‘스마트허브’ 바로 앞에는 도심 외각을 잇고 기존의 버스 운행 방식보다 정시성, 신속성, 수송능력이 대폭 향상된 BRT(간선급행버스체계)정류장은 세종특별자지치의 전 지역을 20분대로 연결할 수 있어 대중교통이 편리하다.

교육 및 생활환경
상가 바로 옆에 각종 문화 공연 등이 있을 만남의 광장이 공원조성 예정으로 평일 뿐 만아니라 주말에도 집객력이 높을 것으로 전망 된다. 추후 고정인구와 유동인구의 운집장소가 될 것으로 보여 집객력이 높을 전망이다.
또한 인근에는 금강, 수변공원, 괴화산, 비학산으로 쾌적한 환경을 자랑하고 초·중·고·KDI국제정책대학원 등 우수한 학군을 자랑한다.

개발호재 및 투자가치
상가 바로 옆에 경찰서, 우체국, 공원, 복지지원시설, 복합커뮤니티센터, 선거관리위원회와 인근에 국토연구원, 여러 청사 등이 위치할 예정이고 바로 앞 횡단보도를 제외하고 1km이내에 횡단보도가 없기 때문에 유동인구가 계속적으로 증가할 지역으로 보인다.
타 지역 상업용지비율 분당 8.5%, 일산 8.0%, 김포 3.6%, 판교 3.0%, 마곡지구 2.2%에 비해 세종특별자치시는 상업시설비율이 2%로 가장 적은도시다. 그중 ‘스마트허브’가 위치한 3-2생활권은 생활권 중에서도 가장 낮은 1.4%로 희소성과 경쟁력이 높다.

이사 총평
정부의 잇따른 규제 완화와 부동산 3법까지 통과를 해 지난해 뜨겁던 부동산의 열기가 올해까지 이어갈 전망이다. 기준금리도 역대 최저치인 2%에 동결되면서 확대된 투자 심리가 수익형부동산으로 쏠리고 있다.
수익형부동산 투자는 개발호재가 많은 지역을 중심으로 찾는 것이 관건인데 현재 대표적으로 호재가 많은 인기지역인 위례·마곡·세종 아파트 공급을 중심으로 한 상가 투자가 전망이 높아 보인다.
대형 공공기관의 이전은 해당 지역에 각종 호재를 불러올 만큼 영향력이 있다. 세종특별자치시에 36개 중앙행정기관과 14개 정부출연연구기관이 지난해 말 이전을 끝내고 대한민국 행정과 국책연구의 중심으로 발돋움하고 있다.
그중 단계별 시행 계획 중인 세종특별자치시의 3생활권은 도심행정구역으로 실질적인 행정업무를 다룬다. 타 지역에서의 유입성이 높을 것으로 예상되어 향후 다른 생활권보다 발전 속도, 인구흐름이 좋을 것으로 예상된다.
상가의 가장 큰 특징으로는 고정수요 확보여부를 꼽는데 세종특별자치시는 타 지역 상업용지비율에 비해 가장 낮은 2.0%라는 강점을 가지고 있다. 여기에 메인동선과 같이 중요입지가 더해지면 안정적인 매출이 결정된다.
세종특별자치시에서 운행하는 새로운 대중교통수단인 BRT는 위치에 따라 프리미엄까지 붙을 정도로 인기가 많아 그만큼 BRT정류장과 인접한 상가가 인기가 높을 것으로 전망된다.

하지만 상가부지에 대한 토지매입은 완료된 상태인지, 건축허가는 취득하였는지, 분양대금의 관리는 시행사 자체관리가 아닌 시중은행에 신탁관리를 하고 있는지, 시행사와 시공사의 신용도와 분양실적은 어떠한지 등 사업의 안전성을 확인해야 된다.
또한 동일 상권내의 경쟁상가 세세를 비교해보는 방법과 임대 시세를 조사해서 분양가격의 적정성 여부도 파악해야 되며, 공실률과 상업용비지율이 높은지도 따져봐야 된다.
행정중심복합도시(세종특별자치시) 건설은 수도권 과밀화를 막고 지역 균형발전을 위해 추진한 과제 중 하나였다. 탈도 많고 걱정도 많았던 세종특별자치시가 현재도 개발이 진행 되면서 그 가치가 더욱 상승하고 있다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자 ]