“산보다는 해변 가까운 곳 사라” 자산가들 몰리는 제주도 땅 투자법

“중국 자본이 몰리는 제주도 중심상업용지 외곽에 개인이 경매로 투자할 수 있는 틈새 땅이 여전히 많다. 제주도 산 중턱보다는 토지이용규제가 적고 사람들이 몰리는 바닷가쪽으로 땅을 봐야 한다.”
지난 20일 오전 10시 녹음이 우거진 제주도 남단 서귀포시 대정읍 인근 전답 앞에 고준석 신한은행 동부이촌동 지점장과 20여명의 여성 투자자들이 몰려 들었다. 연령대로는 40~50대가 주축인 이들은 이날 아침 일찍 김포공항에서 비행기를 타고 물을 건너왔다. 투자열기가 뜨거운 제주도 토지 실전 투자비법을 익히기 위해서다.
비가 부슬부슬 내리는 안개낀 날씨였지만 토지경계확인서를 꼼꼼하게 살피며 필기하고 손을 들어 질문하는 데 거침이 없다. 이날 현장방문은 제주공항에서 서귀포까지 매물로 나온 땅들을 차례로 둘러보며 저녁 늦게까지 이어졌다.
자산가들 사이에서 제주도 땅 투자열기가 얼마나 뜨거운지 간접적으로 엿볼수 있었다. 이날 . 행사를 위해 신한은행 동부이촌동 지점 신규 예치금 5억 이상 고객들을 대상으로 모집한 ‘제주도 필드 아카데미’는 20여명 정원이 금방 마감돼 버렸다.
제주도 땅은 중국사람들과 부자들이 이미 다 사버렸다는 데 제주도에 아직 투자할 만한 가치가 남아 있는 땅이 있을까. 만약 있다면 그런 땅은 어떻게 찾아야 할까.
고준석 지점장은 “중국투자자들이 몰리면서 제주시 노형동 등 도시중심지의 가격이 너무 높아진 반면 주변지역의 작은 땅들은 아직 자연상태가 많이 남아있는 상황“이라며 “관광객이 늘고 인구가 유입될 것으로 예상되는 지역의 땅을 경매로 노리면 여전히 투자성이 있는 곳이 많다“고 말했다.
고 지점장은 용도지역상 도시지역으로 분류되는 지역 내에서는 ‘자연녹지지역’, 관리지역 중에서는 ‘계획관리지역’을 주목해보라고 주문했다. 상업용지는 가치는 가장 높지만 이미 가격이 너무 비싸 개인이 접근하기에는 무리가 많다. 대신 자연녹지지역과 계획관리지역은 인구가 늘면 가장 먼저 개발이 허용될 가능성이 높은 용지들이기 때문이다. 반면 제주도 땅의 60% 이상을 차지하는 자연환경보전지역은 개발가능성이 희박하다. 농림지역은 농가주택을 지을정도의 건폐율(20%)밖에 허용되지 않아 마찬가지로 투자용으로 적합하지 않다.
이렇듯 토지이용계획 확인서에 표시된 용도지역, 지목 등을 통해서만도 1차적으로 살 땅인지 아닌지를 확인할 수 있다.
제주도에는 또 ‘생태보전지구’, ‘경관보전지구’등으로 분류된 곳이 많다는 점이 특징이다. 1등급은 개발이 엄격하게 금지되는 곳이어서 피해야 한다. 4~5등급으로 규제가 덜하다. 개발제한구역을 피하는 것은 물론이다. 문화재보호구역이나 보호대상검토구역으로 표시된 곳도 피하는 것이 좋다.
지목상으로는 전(田), 답(畓), 임야, 과수원, 잡종지 순으로 투자성이 좋다. 한라산 중턱에 다수 위치한 목장용지는 가격이 낮은 편이지만 개발을 위한 지목변경이 힘들어 함부로 사서는 안된다. 제주도에는 온천수, 석유 등이 나오는 땅인 광천지(鑛泉地)가 투자유망하다는 선전을 많이 하지만 일단 투자하기 전에는 매장량을 확인하기가 어렵다는 점에 유의해야 한다.
그렇다면 실제 현장에서는 무엇을 확인해야 할까. 고 지점장을 따라 첫 답사지로 대정읍 보성리 8000여㎡크기 과수원으로 향했다. 토지이용계획 확인서상 생산관리지역으로 분류되고 경관보전지구, 지하수자원보전등급 등이 표시돼 있지만 3~5등급이어서 규제는 적은 곳이다. 하지만 막상 현장에 와보니 토지이용계획 확인서에는 보이지 않던 건물이 보였다.
고 지점장은 “현장에서는 1차적으로 토지이용계획확인서상 기재 내용과 실제 현황의 일치 여부를 확인하고 직접 와야만 볼 수 있는 사항들을 꼼꼼하게 체크해야 한다”고 말했다. 구거(인공수로)가 있다면 사유지인지 국유지인지, 분묘와 건물이 있다면 소유권이나 지상권이 어떻게 설정돼 있는지를 확인해야 한다. 땅 주변부의 경사도도 확인사항이다. 도로와 사이의 경사도가 커 일정량 이상의 땅을 매립하게 될 경우 ‘형질변경’허가를 받아야하는데 단순히 건물을 짓고 신고하는 ‘지목변경’과는 달리 허가받기가 까다로울 수 있다.
답사는 제주국제학교 주변의 안덕면, 대정읍 등지와 해군기지가 건설중인 강정마을 주변, 그리고 첨단과학단지 인근으로 이어졌다. 이른바 ‘개발호재’가 있는 곳의 주변부 땅들이다. 작게는 600㎡, 크게는 1만9262㎡에 달하는 전(田), 답(畓), 임야 등이 3.3㎡당 85만~250만원 선에 매물로 나와 있었다. 합계금액은 2억~42억까지 달하는 땅들이다.
수강생들 사이에서 ‘가격기준을 모르겠다, 너무 비싼 것 아닌가?’라는 질문이 나왔다. 고 지점장은 “매물로 나온 땅이 시세가 반영돼 비싸기 때문에 개인투자자들이 경매를 노리는 것“이라며 “투자성 있는 지역의 땅을 답사해두고 경매물건을 잘 살펴보는 것도 방법”이라고 말했다.
땅 투자는 환금성이 아파트나 주택에 비해 낮기 때문에 묻지마 투자는 절대금물이다. 고 지점장은 “땅은 철저하게 자본차익을 노리는 투자여서 대출을 일으키지 않고 자기자본만으로 투자하는 것이 원칙“라며 “기간은 최소 5~10년 정도로 길게 봐야 한다“고 말했다.
이날 필드 아카데미 참석자 중에는 수년간 제주도 땅을 봐온 고객도 여럿 있었다. 40대 중반의 수강생 A씨는 “자연환경에 끌려 3년전부터 직접 답사도 해 지난해에는 계약성사 직전까지 간 경우도 있었지만 2번 모두 마지막에 매도인이 갑자기 마음을 바꿔 계약이 어그러졌었다”며 ”현지주민들과의 호흡이 중요한 셈인데 외지인에게 배타적인 곳도 많아 귀농을 생각하는 이들도 많은 노력이 필요한 곳“이라고 말했다.
[이승윤 기자]