[조성신의 富동산 현장] 재건축·재개발 물량 넘친다던데…로얄층 입성? “남 얘기”

↑ 최근 분양한 재건축단지 안내책자의 일부분 모습. 책자에는 84㎡ 소형은 4층 이상의 로얄층을 제외한 저층부터 일반분양 물량을 배정했다. 반면 중대형 면적인 전용 109㎡는 2, 3호라인 전체가 일반분양 물량이다.

서울 서대문구 북아현동 A아파트는 지난 4월 총 940가구 중 조합원분을 제외한 315가구를 일반에 분양했다. 하지만 수요자들이 선호하는 9층 이상의 일반분양분은 고작 92가구만 배정돼 원성을 샀다. 선호도가 높은 소형면적의 로열층은 조합원이 '싹쓸이'했던 것이다.
올해 서울의 재개발∙재건축물량의 공급 비중은 2000년 이후 최대치인 전체 물량의 85%에 달한다. 하지만 일반분양 비중은 32%로 지난해와 비교해 적잖이 줄었다.
통상 일반분양분은 조합에서 가져가고 남은 물량이 대부분이다. 따라서 올해 나오는 재개발·재건축물량에 관심 가져온 예비 청약자들이 인기층의 동·호수를 배정받기란 한층 더 어려울 전망이다.
부동산 업계에 따르면 올해 서울 재개발∙재건축 공급계획 물량(기분양 포함)은 총 46개 단지, 4만4271가구로, 전체 공급물량(5만2101가구)의 85%를 차지한다.
서울 다음으로 재개발∙재건축 공급비중이 높은 곳은 부산(56.3%), 대전(43.4%), 광주(37.8%), 대구(32.1%), 경남(25.9%) 순으로 나타났다.
서울 전체 공급물량 대비 재개발∙재건축 공급 비중은 커졌지만 재개발∙재건축 공급물량 대비 일반분양 공급 비중은 2014년 37.7%에서 2015년 32%로 줄어들 예정이다.
이는 전국 평균 39.4%를 밑도는 수치다. 특히 경기도의 재개발∙재건축 일반분양 비중은 12.4%에 불과하다.
특히 서울은 강남권 지역의 재개발∙재건축 일반분양 공급 비중이 강북권에 비해 낮았다. 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동) 재개발∙재건축 일반분양 공급 비중은 20.6%인 반면 강남4구 제외지역은 16.2%p 더 높은 36.8%를 차지했다.

↑ 2015년 재개발∙재건축 공급계획 물량 대비 일반분양 비중 (단위: 가구)

지방은 서울보다 약 두 배 가량 재개발∙재건축 일반분양 비중이 높다. 재개발∙재건축 일반분양 예정물량은 전체 공급의 2만7738가구 중에서 55%를 차지한 1만5268가구다. 이는 서울 재개발∙재건축 일반분양 예정 물량인 1만4166가구보다 1102가구 더 많은 수치다.
수도권의 재개발∙재건축 공급물량 대비 일반분양 비중이 낮은 이유로는 지방에 비해 용적률 상향 제한과 임대의무공급 비율 규제 등 정책적인 영향이 크다.
비중에 낮다보니 일반분양분은 대부분 저층에 몰릴 수밖에 없다. 일부 조합은 미분양을 우려해 호 전체를 일반물량으로 공급하기도 한다.
하지만 자세히 들여다보면 최근 주택시장 트렌드와 거리가 먼 중대형 면적 위주로 배정된 경우가 상당하다.
부동산114 이미윤 연구원은 “재개발∙재건축 일반분양 청약자는 인터넷 홈페이지나 분양 안내서에 나온 동∙호수 배치도를 꼼꼼히 살펴보고 청약 여부를 결정하는 것이 좋다”고 말하고, 덧붙여 “최근 민간택지의 분양가상한제 폐지로 일반분양가를 올리는 추세이기 때문에 조합원 분양가와 인근 새 아파트와의 시세 비교는 필수"라고 조언했다.
[매경닷컴 조성신 기자]

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