‘지분제 vs 도급제’…재건축 사업방식 두고 분쟁 격화

“철산 주공8·9단지는 지분제 방식으로 재건축하는데 우리 7단지는 도급제로 진행하고 있어요. 조합장을 교체해서라도 지분제로 변경해야 합니다.”
금융위기 여파로 얼어붙었던 아파트 재건축 시장이 올해 되살아나면서 사업방식을 두고 조합과 시공사간 갈등이 빈발하고 있다.
지난 몇 년간 지속됐던 부동산경기 침체로 시공사가 일단 수주하고 보자는 식으로 지분제로 시공권을 따냈다가 최근 분양시장이 활기를 띠면서 시공사가 제 목소리를 내기 시작한 여파다. 여기에 조합원간에도 사업방식을 두고 이견이 생겨 재건축 사업 자체에 제동이 걸리는 경우도 속출하고 있다. 철산동 주공7단지가 대표적이다. 조합과 시공사간 맺는 계약조건을 어떻게 바꾸는가가 재건축 사업 판도를 좌우하는 중요 변수로 떠오른 상태다.
경기 광명시 철산동 주공단지 중에 7단지는 지난해 10월까지만 해도 재건축 사업 속도가 가장 빠른 단지였다. 그러다 통합 재건축을 추진 중인 철산 주공8·9단지가 지난해 10월 지분제 방식으로 GS건설을 시공사로 선정하면서 조합 내부에 사업방식을 도급제에서 지분제로 바꾸자는 주장이 강하게 제기되기 시작했다. 재건축 사업 집행부와 비대위 간 대립이 극심해지면서 급기야 조합장 해임 소송으로까지 확산됐다. 지난 5월 조합장 승소로 끝났지만 내부 간 갈등은 여전한 것으로 전해졌다.
강동구 상일동 고덕주공6단지도 사업시행방식을 두고 시공사와 오랜 기간 마찰을 겪다 지난 3월 시공사를 두산건설에서 GS건설로 교체했다. 두산건설과 지분제 방식으로 계약을 맺었으나 두산건설이 도급제로 변경하자고 주장하면서 몇 년간 사업이 답보상태였다. 정기춘 고덕주공 6단지 조합장은 “지난 7월 GS건설과 도급제 방식으로 가계약을 체결했다”면서 “재건축정비사업 건축심의 신청 준비를 끝내 조만간 서울시에 관련서류를 제출할 것”이라고 밝혔다.
고덕주공 다른 단지들도 지분제를 추진해왔으나 시공사가 도급제로 변경하자며 입장을 바꿔 도급제로 바꿨다. 4단지의 사업방식만 지분제다. 과천주공 재건축 단지들도 도급제 방식을 택한 7-2단지는 사업 속도가 빠르지만 지분제로 계약한 일부 단지는 사업방식을 두고 시공사와 줄다리기 중이다.
도급제는 조합이 사업을 주체적으로 이끌어 사업이익과 위험 모두 조합이 가져가는 구조다. 시공사는 단순 도급만 담당한다. 반면 지분제는 시공사가 일반분양 책임을 일부 지는 대신 분양에 성공할 경우 짭짤한 수익도 챙길 수 있는 방식이다. 주택시장 경기가 호황일 때 건설사가 지분제 방식을 택하면 가져가는 이익도 커질 수 있지만 경기가 나쁘면 그만큼 위험도 커진다. 건설사 입장에서 안전하게 사업을 진행하려면 도급제를 택하는 편이 유리하다. 조합 입장에서는 일반분양가가 높아질수록 조합원에게 떨어지는 수익이 크다. 때문에 일반분양가를 높이기를 원한다.
하지만 미분양이 발생하면 조합원이 짊어지게 될 추가 분담금이 증가해 일반분양가를 무턱대고 올릴 수는 없다. 건설사와 분양 리스크를 공동 책임지면 일반분양가를 조금 높여도 안전한 셈이다. 대형 건설사의 한 관계자는 “철산 주공8·9단지처럼 4000가구 이상 재건축할 경우에는 건설사가 리스크를 떠안고 지분제로 추진할 수도 있지만 건설사 입장에서 지분제 방식이 부담스러운 건 사실”이라며 “지분제 방식이어도 조합원에게 추가 분담금이 발생할 수 있어 어떤 한 방식만 단순히 주장할 게 아니라 면밀히 따져봐야 한다”고 말했다.
[신수현 기자]