수익률 떨어지는데 오피스텔 매매가 왜 오를까

상반기 호조를 보인 오피스텔 시장이 3분기에도 매매가 상승세를 이어갔다. 3분기 오피스텔 매매가는 0.16%, 전세가는 0.40% 상승했고 월세가는 보합세를 보였다.
입주물량 증가에 따른 공급량 확대가 부담스러운 상황이지만 1%대 저금리 시대에 오피스텔은 투자 상품으로 매력적이라는 의견이 지배적이다.
상반기 가격상승 부담으로 3분기 오피스텔 거래시장은 상대적으로 주춤한 분위기를 보였지만, 아파트의 가격상승 분위기가 오피스텔 시장에 번지며 3분기 매매가 상승을 이끌었다.
3분기 오피스텔 임대수익률은 5.70%를 보였다. 2007년 이후 하락 추세에 있지만 은행 예금 금리보다 높은 수익률을 나타내고 있어 투자자들의 관심이 이어지는 추세다.
◆공급과잉 우려에도 매매가 ‘상승’ 전세는 ‘품귀’ 지속
3분기 매매가는 0.16%의 변동률을 나타냈다. 2분기와 비교해 거래량은 줄어든 분위기지만 임대수익을 목적으로 하는 투자수요와 매매전환 수요가 가격 상승을 견인했다.
서울(0.16%), 경기(0.23%), 인천(0.12%) 등 수도권을 중심으로 가격 상승세가 두드러졌다. 대구도 0.26%의 변동률을 보이며 매매가가 올랐다.
오피스텔 전세가는 0.40% 상승했다. 오피스텔 전세 품귀가 지속되고 있고 아파트 전세난까지 겹치면서 상승폭은 전분기 대비 0.08%p 커졌다.
월세가는 보합세를 보였다. 지역별로 공급과 수요 증가에 따른 등락이 있었지만 전체적으로 가격움직임은 크지 않았다. 수도권은 지역별로 △서울(0.03%) ▼경기(-0.03%) ▼인천(-0.15%)의 변동률을 보였다.
대학가와 역세권 등 임차 수요가 몰리는 서울 도심권, 강남권은 월세가가 상승했다. 반면 2분기 2279실의 입주물량을 해소하지 못한 성남시(-0.02%), 3분기 2471실의 대규모 입주물량을 기록한 수원시(-0.24%)는 마이너스 변동률을 보였다. 서울 용산구는 전자상가의 불황이 오피스텔 시장에도 영향을 미치며 -0.07%의 변동률로 약세를 보였다.
◆임대수익률 계속 떨어져도 저금리 시대 대안 마땅치 않아
3분기 임대수익률은 △서울(5.33%) △경기(5.70%) △인천(6.33%) 등 수도권을 비롯해 △부산(5.81%) △대구(6.04%) 등 지방도 전분기 대비 낮아졌다. 광주만 7.34%로 전분기 대비 상승했다.

↑ [자료 부동산114]

3분기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.70%를 나타냈다. 오피스텔 임대수익률은 2007년 이후 지속적인 하락세다. 오피스텔 매매가는 꾸준히 오른 반면 공급물량에 비해 임대수요는 크게 늘지 않았기 때문이다.
하지만 한국은행이 6월 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 인하한 후 3개월째 동결하고 있는 상황에서 오피스텔 임대수익률은 은행 예금금리보다 높은 상황이다. 이에 저금리 시대의 투자 상품으로 여유자금 1~2억원 정도를 활용하는 수요자들의 관심이 꾸준하다.
◆분양·입주 수도권 물량 집중 현상 지속
올 3분기에는 오피스텔 1만2814실이 분양됐다. 2분기(1만6851실)에 비해 23.95% 물량이 줄었지만 작년 동기대비(8433실) 51.95% 증가한 수치다.
수도권은 9882실이 분양됐다. 도시별로는 서울(3974실), 경기(5360실), 인천(548실) 등에서 공급됐다.
지방에서는 부산(1397실), 대구(585실)를 포함해 2932실이 분양됐으며 최근 분양이 없었던 강원에서 498실이 공급됐다. 그 외 광주(330실)에서도 분양이 이뤄졌다. 연내 계획대로라면 2002년 11만7972실이 분양된 이후 최대물량인 5만312실이 올해 분양될 전망이다.
4분기 오피스텔 분양시장에는 서울(1934실), 경기(4604실), 인천(2517실), 충남(1375실) 등 총 1만1945실이 예정돼 있다. 작년 동기(1만1456실)와 비슷한 수치다.
3분기 전국 입주물량은 2분기에 비해 22.61% 증가했다. 수도권에서는 서울(4444실), 경기(2585실) 등 7029실이 입주를 시작해 지난 분기 6207실에 비해 늘어난 수치를 보였다. 특히 강서구 마곡동(1631실)의 입주 물량 많아 공실 발생에 따른 임대수익 저하가 우려된다.
지방에서는 4681실이 입주했으며 전남(1646실), 부산(1110실), 충남(870실) 순으로 입주물량이 많았다.
한편 4분기 입주예정물량은 9036실로 전분기 대비(1만1710실) 22.83% 줄어든다. 서울에서는 3분기에 이어 강서구 마곡동(1033실)에 입주 물량이 많다. 마곡지구의 분양가가 상대적으로 높았고 기반시설과 편의시설이 아직 갖춰지지 않아 주변지역에는 아직 타격이 없다는 의견이 우세하다.
그러나 마곡지구의 매물이 한꺼번에 쏟아지면 공실 증가 및 임대료 하락 현상이 발생할 수 있다. 대구도 1830실이 입주를 앞두고 있어 기존 오피스텔의 임차인 모집에 영향이 있을 것으로 예상된다.
◆4분기 가격상승폭·임대수익률은 하락 예상
미국 금리 인상 시기가 불투명한 가운데 4분기에도 국내금리는 저금리를 유지할 것으로 예상된다. 따라서 수익형 부동산에 투자 수요 유입이 계속될 것으로 예측되지만 4분기 오피스텔 시장은 3분기보다 가격 상승폭이 둔화될 것으로 보인다.
선주희 부동산114 연구원은 “올해 신규 분양아파트에 대한 청약 열기가 뜨겁고 4분기 막바지 신규 아파트 공급이 이어질 것으로 보여 아파트 분양 시장에 수요자들의 관심이 분산될 전망”이라며 “7.22 가계부채 종합 관리방안의 일환으로 상호금융권의 非주택대출의 규제 강화가 구체화될 것으로 예상돼 상대적으로 오피스텔에 대한 관심도는 주춤할 것”이라고 전망했다.
[매경닷컴 이미연 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]