주택담보대출 내년부터 상환능력 ‘깐깐’하게 따진다

은행이 대출해줄 때 소득 등 상환능력에 대한 심사를 강화하고 처음부터 원금과 이자를 함께 갚는 분할상환 방식의 관행을 정착하는 내용의 가계부채 대책이 내년 2월부터 시행된다.
금융위원회, 한국은행, 기획재정부, 금융감독원, 국토교통부, 은행연합회는 14일 서울 명동 은행회관에서 관계기관 합동으로 상환능력 범위내에서 처음부터 빚을 나눠 갚도록하는 내용을 골자로 한 ‘은행권 여신(주택담보대출) 심사 선진화 가이드라인’을 발표했다.
가이드라인에 따르면 수도권은 내년 2월 1일부터, 비수도권은 내년 5월 2일부터 은행권에서 신규 주택담보대출에 대한 심사 방식이 갚을 수 있는 만큼 취급할 수 있도록 기존의 담보 위주에서 차주의 상환능력을 강화하는 방향으로 바뀐다.
대출시 차주의 소득은 원천징수영수증 등 객관성이 높은 증빙소득을 우선 파악하고, 증빙소득 확인이 어려운 경우 국민연금 등으로 추정한 인정소득, 추정소득(신용카드 사용액, 임대소득 등)을 활용한다.
처음부터 조금씩 원리금을 갚아 나가도록 가계부채 구조를 개선하는 방안도 함께 추진된다.
신규 주택담보대출이 고부담대출이면 대출 원금과 이자를 매달 함께 갚아야 한다. 고부담대출이란 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 60% 이상인 대출이다. LTV는 자산의 담보가치 대비 대출금액 비율을, DTI는 채무자의 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 각각 의미한다.
또 증빙소득이 아닌 신고소득을 활용해 취급하는 대출은 원칙적으로 비거치식·분할상환 대출로 취급된다.
이같은 조건에 해당하지 않으면 기존과 같이 일시상환 및 거치식 대출을 받을 수 있다.
다만 ▲집단대출 ▲상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수 ▲예적금 만기가 도래하거나 일시적 2주택 처분 등 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우 ▲의료비 등 불가피한 생활자금으로 본부 승인을 받으면 비거치식·분할상환의 예외사항으로 인정하기로 했다.
기존 주택담보대출은 분할상환 대상이 아니나, 만기 연장시 이자절감 효과 등을 적극 설명해 가급적 비거치식·분할상환 방식으로 취급되도록 은행 안내가 강화된다.
변동금리 주택담보대출은 금리상승 가능성(상승가능금리)을 고려해 상환능력을 평가, 고정금리 방식으로 유도할 방침이다. 상승가능금리를 감안해 DTI를 산출하고 상승가능 DTI가 80%를 초과할 경우 고정금리 대출로 유도하거나, DTI 80% 이하 대출을 선택해 받도록 하는 방식으로 진행된다.
예를 들어 연소득 3000만원인 A씨가 3억원짜리 주택 구입을 위해 변동금리 주택담보대출 2억1000만원(만기 10년, 금리 2.5%→DTI 79.2%) 희망하면, 앞으로는 변동금리 대출시 상승가능금리(예 2.7%)를 고려해야 하며, 이 경우 DTI가 89.9%로 80%를 초과하기 때문에 고정금리 대출로 2억1000만원을 받거나 대출금액을 DTI 80% 이하로 조정한 1억8700만원 중 선택할 수 있다는 얘기다.
[매경닷컴 전종헌 기자]