주택대출 규제강화, 내년 주택시장 `거래절벽` 우려

정부가 수도권-지방에 3개월간 시차를 두고 주택구입 대출 강화 카드를 꺼내들었지만 부동산 시장에는 적지 않은 악재로 작용할 전망이다.
이번주 중 단행될 것이 확실한 미국발 금리인상과 이에 따른 국내 대출금리 상승, 여기에 대출심사 강화를 통한 ‘돈줄 죄기’로 주택 매수세가 급격히 사그라들 것이라는 우려도 확산되고 있다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “올해 부동산 시장 호황을 이끈 원동력이 LTV와 DTI 완화, 저금리였는데 내년부터 그 힘이 사라지는 것”이라며 “규제가 적용되는 내년 1분기를 시작으로 수도권부터 거래절벽이 나타날 가능성이 높다”고 설명했다. 주택시장 훈풍에 단기시세 차익을 겨냥해 매입에 나선 투자자와 전세난에 쫓겨 본인 상환능력을 다소 넘어선 공격적인 대출로 내집마련에 나섰던 실수요자들이 시장에서 강제로 퇴출될 수밖에 없다는 진단이다.
박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 부동산팀장은 “대출 거치기간인 3~5년 후 소득 상승분을 예상해 대출받아 집을 산 젊은층의 타격이 특히 클 것”이라며 “충분하게 상환능력을 갖춘 사람이 아니면 섣불리 집을 매수하기 어려워진 만큼 매수위축으로 이어질 가능성이 다분하다”고 말했다. 세입자의 주택구입이 줄면서 결국 수도권을 중심으로 한 전세난은 내년에도 기승을 부릴 것이란 전망이다.
사실상의 DTI 적용이라는 짐까지 하나 더 얹은 지방시장에는 이번 대출규제가 시장 열기를 꺼뜨리는 ‘직격탄’이 될 것으로 보인다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 “그동안 대출규제가 거의 없었던만큼 심리적인 타격은 수도권보다 더욱 심할 것”이라며 “대출을 받아 분양권 전매에 뛰어드는 수요가 집중된 데다 새 아파트 공급도 많았던 대구 등 최근 과열됐던 일부 지방 시장은 조정국면에 들어갈 것”이라고 내다봤다. 진창하 한양대 교수도 “입지가 좋고 실수요가 많은 서울 도심지는 규제강화 충격이 크지 않겠지만 일부 수도권 지역 처럼 미분양이 늘거나 경남 같이 투자수요가 많은 곳은 가격 폭락이 우려된다”고 진단했다.
이번 대책에 대해 주택 관련 주무부처인 국토교통부도 우려를 표시하고 있다.
강호인 국토부 장관은 14일 기자간담회에서 “가계부채가 많다고 해서 이를 급격히 줄이다보면 다른 부작용이 생긴다”고 말했다. 그는 “주택경기는 너무 과열돼도 안되고 급랭해도 안 된다”며 “(대출규제 때문에) 주택시장 불씨가 꺼지지 않게 해야 한다. 부처간 협업으로 부작용이 발생하지 않도록 선제적으로 대응하겠다”고 밝혔다.
부동산 시장에서는 이미 대출규제에 따른 후폭풍이 감지되고 있다. 불과 몇달 전만 해도 7억원 이상에 거래되던 서울 서초구 잠원동 신반포8차 전용면적 53㎡은 최근 6억원 중반까지 떨어진 값에 매물로 나온다는게 현지 공인중개업소 설명이다. 한 공인중개사는 “지난 가을부터 대출규제 정책이 나올 거라는 소식이 전해지면서 집주인들이 ‘일단 팔자’고 나선 반면 매수자들은 규제로 집값이 떨어지면 매입하자는 태도로 돌아서면서 거래도 뚝 끊긴 상태”라고 분위기를 전했다.
대출규제 여파 속에 주택매매를 고려하는 수요자들도 각별한 주의가 필요하다는 지적이다. 함영진 센터장은 “올해 시장 호황 덕분에 주택가격이 뛸만큼 뛴 상황”이라며 “급할 것 없이 본인 상환능력에 맞게 보수적으로 접근해야 한다”고 조언했다. 특히 지방시장은 대출규제가 적용되는 5월부터 급격히 위축될 가능성이 높은 만큼 매각할 마음이 있다면 내년 상반기 안에 파는게 좋다는 진단이다. 아파트 중도금 집단대출이 규제 대상에서 빠진데 맞춰 내년초 나오는 새 아파트 분양을 노려보는 것도 고려할만 하다.
[김태성 기자 / 신수현 기자]