여의도 초고층 주상복합 재건축 닻올랐다

↑ 초고층 주상복합 재건축 사업이 시동을 건 서울 영등포구 여의도 아파트촌 전경. [이승환 기자]

서울 금융 중심지 여의도 초고층 주상복합 재건축 사업에 시동이 걸렸다.
11일 부동산업계에 따르면 여의도 서울아파트는 건축법에 따른 주상복합 재건축을 추진하기 위해 조만간 사업 시행자 입찰에 나선다. 인근 수정아파트도 다음달 주민총회를 열고 구체적인 재건축 사업 방식을 결정할 예정이다.
2008년 최고 39층 주상복합으로 다시 태어난 '여의도 자이' 이후 여의도 재건축 사업이 8년 만에 재개되는 것이다.
서울 시내 재건축 단지는 상당수가 제2·3종 일반주거지역이어서 '도시·주거환경정비법(도정법)'에 따른 일반 재건축을 추진하고 있다. 주민들로만 꾸려진 조합이 사업 시행자가 돼 건축심의, 사업시행, 관리처분 등을 진행하는 방식이다.
반면 여의도는 이례적으로 상업지역과 주거지역이 뒤섞여 있다. 영등포구청에 따르면 여의도 재건축 아파트는 16개 단지 7787가구에 달한다. 시범·목화·광장·미성 등 10개 단지는 주거지역이지만 진주와 삼부는 동별로 상업지역과 주거지역이 혼재해 있다.
서울·수정·공작·초원 등 4개 단지는 상업지역이지만 12~15층짜리 일반 아파트로 지어졌다. '한강변 상업지역 아파트'로도 불린다. 대부분 1970년대 중·후반에 준공돼 재건축 연한 기준 30년을 훌쩍 넘겼지만 기존 용적률이 200% 초반대로 높아서 일반 재건축으로는 수익성이 낮아 그동안 사업이 지지부진했다.
상업지역 단지는 건축법을 적용한 지주공동사업 방식이 대안으로 꼽힌다. 용적률이 400%에 그치는 일반 재건축과 달리 지주공동사업은 600~750%까지 올릴 수 있어서다. 민간 업자와 주민이 공동사업 시행자로서 재건축을 추진하게 된다. 조합이 아니라 '사업단'이 꾸려진다.

하지만 2006년 현 국토교통부인 건설교통부가 '주택 공급에 관한 규칙'을 개정해 상업지역 내 300가구 미만 아파트가 건축법을 적용해 주상복합을 지을 때 용지 소유자에 대한 우선 공급 규정을 배제하면서 사업이 사실상 올스톱됐다. 재건축 정비업계 관계자는 "집주인이라도 재건축한 주상복합에 입주하려면 일반분양처럼 청약을 해야 했다"며 "2000년 중반 집값이 뛰는 상황에서 건축법에 따른 주상복합 재건축 사업 방식이 주택시장 불안을 조장하고 마구잡이 개발 등에 대한 염려 때문에 집주인에 대해 권리 행사를 제약했던 것"이라고 설명했다.
글로벌 금융위기를 거치면서 부동산 대세 상승기가 막을 내리고 여의도 주거지 노후화가 심화되자 지주공동사업 방식으로 주상복합 재건축을 할 때 집주인들이 우선 분양받을 수 있도록 2014년 관련 문구가 사라지면서 사업이 다시 탄력을 받기 시작했다.
시장 여건도 과거보다 나아졌다. 서울시가 지난해 발표한 '한강변 관리 기본계획'에 따라 압구정 반포 등 강남권 일반 주거지역 한강변 아파트는 35층 이하로 층수가 제한됐지만 여의도는 용산 잠실과 더불어 주상복합(복합건물)은 50층 이상 지을 수 있어 재건축에 대한 주민들 관심도 높아졌다. 정부가 서울시와 손잡고 한강 관광 자원화를 위해 여의도를 국제업무 중심지·관광 허브로 조성하겠다고 발표한 것도 호재로 작용할 것으로 전망된다.
4개 단지 가운데 서울아파트는 현재 192가구를 299가구로 재건축하면 일반분양 물량이 100여 가구 나와서 수익성이 가장 좋으며 현재 329가구인 수정아파트도 해볼 만하다는 게 업계 평가다. 두 단지는 이르면 올해 상반기에 이른바 재건축 사업단이 출범할 것으로 보인다.
하지만 넘어야 할 산이 적잖다. 주민들은 3.3㎡당 분양가를 4000만원 안팎으로 예상하고 있지만 다소 비싸다는 의견도 있다. 초원아파트는 인근 국회의사당 고도 제한으로 층수를 올리기 쉽지 않아 보인다. 박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 부센터장은 "올해 재건축 등 분양시장 화두가 고분양가"라며 "여의도 자이 3.3㎡당 평균 매매가가 2500만~2600만원인 점을 감안하면 여의도에서 반포 수준으로 분양가를 책정할 수 있을지 지켜봐야 한다"고 말했다.
[임영신 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]