[권강수의 분양현장 탐방] 반도유보라 메이플타운 단지내상가

오앤에스골드그룹 주식회사가 경기도 남양주시 다산신도시 B-6블록에 '반도유보라 메이플타운' 단지내상가를 공급한다. 1동 대지면적 86.9516㎡, 분양면적 246.635㎡, 2동 대지면적 257.1548㎡, 분양면적 672.5399㎡, 지상1층, 2개동, 총 25개 점포로 구성되며, 유럽형 스트리트몰이다.
평균 공급가는 3.3㎡당 4,000만원선, 점포별 4억5000만~6억2000만원선(부가세 포함)으로 다양하다. 홍보관은 남양주시 도농동 2-107에 있다. 입주는 2018년 3월 예정이다.
◆상권분석
다산신도시는 경기도 남양주 진건지구(보금자리지구)와 지금지구(국민임대지구)를 합친 약 475만㎡, 거주민 약 8만6000명 규모이다.
본 상가는 반도유보라 메이플타운 1085가구에 들어서며 길 건너편 A-5블록 국민임대주택 928가구도 직접적인 배후 수요가 된다.
◆교통환경
도로 환경이 뛰어나 서울에 직장을 둔 이들의 관심이 높다. 서울외곽순환도로, 북부간선도로, 강변북로 등 주요 도로가 가까워 차로 서울 광화문까지 40여 분, 잠실까지 30여 분 만에 도착할 수 있다.
현재 중앙선 도농역이나 경춘선을 이용하지만 2022년 완공 예정인 지하철 8호선 연장선인 별내선 진접역(가칭)과 4호선 연장 구간인 진접선이 개통되면 서울 강남 접근성이 더욱 좋아진다.
◆교육 및 생활환경
자연친화적 환경도 눈길을 끈다. 황금산과 문재산, 왕숙천, 홍릉천 등이 다산신도시를 둘러싸고 중앙공원, 선형공원, 수변공원 등 총 5개 공원이 연결된다.
물순환 관리형 도시설계(WSUD)로 빗물을 모아 활용하기 위한 늪과 못을 수변공원에 조성하고, 늪과 못은 주변 환경과 연계해 생태·친수적으로 이용하게 했다.
교육시설은 인근에 유치원과 초등학교 6곳, 중학교 2곳, 고교 3곳이 들어설 예정이다.
◆개발호재 및 투자가치
현장의 경우 발전 가능성이 높은 위치에 있다. 수도권 동·북부의 ‘구리∼도농∼호평’으로 연결되는 동서 발전축과 ‘별내∼갈매∼하남·미사∼위례신도시’를 잇는 남·북 발전축의 중심 입지이다.
중앙선 도농역 인근에 원스톱 행정타운이 들어설 예정이다. 남양주 제2청사, 법원(등기소), 교육청, 경찰서, 문화시설, 보건소가 들어서기 때문에 인구유입에 효과적이다.
◆권강수 이사 총평
최근 저금리, 베이비부머 은퇴 등으로 수익형부동산 투자 관심이 높아지고 있다. 특히 최근 대출 규제에 적용에 직접적인 영향이 없고 안정적인 임대수익을 찾는 투자자들이 늘면서 더욱 심화되고 있다.
수익형부동산에도 종류가 많지만 그중 단지 내 상가의 경우 안정적이고 쾌적하다는 평가이다. 고정적인 독점 배후수요가 있는 것이 장점인데 유흥 임차업종의 제한이 있고 약국, 미용실, 부동산, 네일아트, 커피전문점, 브런치카페, 애견샵, 패밀리레스토랑, 뷰티, 편의점 등 생활밀접 업종이 들어선다.
현장의 경우 신도시 내 중심상업지역과 독립한 틈새 지역상가 입지로 쾌적하고 희소성이 높을 것으로 전망된다. 입주가 본격적으로 시작되면 상가에 수요가 몰리면서 안정성과 환금성에 유리할 것으로 보인다.
스트리트형 상가로 설계되기 때문에 준공 후 미관과 접근성이 편리하고 분양권 전매계약으로 중도금이 내년 5월부터 발생하기 때문에 투자자들의 초기부담이 적을 것으로 예상된다.
스트리트형 상가들은 주소비층은 젊은 여성이 대다수였지만 최근에는 유모차를 끌고 나온 주부들과 넥타이 부대에 이르기까지 소비층이 나날이 확대되고 있다. 이러한 소비변화에 따라 상가투자에도 요령이 필요하다.
상가 투자시 인구유입 증가세가 높은, 또는 인구유발시설이 들어서는 지역에 투자해야한다. 신도시, 지하철 신설 예정역세권, 관공서나 기업이전으로 상권이 새롭게 조성되는 지역 등을 선점해야한다. 또한 단지 내 상가는 입주민 동선을 고려해 선택해야 한다. 코너자리, 평지, 버스정류장 앞, 높은 층고(2층으로 활용), 테라스 가 있는 상가가 좋다.
다만, 상가는 중장기 적인 관점으로 투자해야한다. 일부 신도시에 입주 시점 공실이 생기는 경우가 종종 있어 3~5년 정도 상권이 자리잡는 기간을 기다릴 수 있어야 한다. 투자여유자금이 필요하다. 대출은 30~40%를 넘지 않도록 하고 대단지 독점 배후수요가 많은 상권을 선택하는 것이 안정적이다.
[한국창업부동산정보원 권강수이사][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]