한화글로벌상업용 부동산펀드, 뉴욕·런던 빌딩 등 투자…3년 33% 수익

◆ 상품 분석 / 한화글로벌상업용 부동산펀드 ◆

완만한 경제 성장과 저금리 환경이 지속될 것으로 예상되면서 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산 투자는 일반적으로 투자금액이 크고, 기간이 약정돼 있어 일반투자자들이 접근하기 어려운 것으로 알려져 있지만 소액으로 투자 가능한 공모형 부동산 펀드도 많다. '한화글로벌프라임상업용부동산'은 안정적이면서도 오랫동안 연 10%에 가까운 수익률을 제공해온 최적의 부동산 펀드다.
부동산 투자의 핵심은 국가·지역별로 다른 부동산 경기 사이클과 주변 환경 변화에 따른 미래 가치를 얼마나 잘 파악할 수 있느냐다. 이 펀드는 세계적 부동산회사 존스랑라살의 자회사 라살자산운용(운용자산 63조원)이 위탁운용한다. 펀드의 주요 투자 대상인 해외 선진국 리츠는 대부분 경영진이 직접 빌딩을 관리하며 노하우를 축적한 전문 회사이므로 개인이 직접 빌딩을 보유할 때 발생하는 세금과 임대인 관리, 매입·매각 프로세스에 따르는 어려움을 전문적으로 처리할 수 있다.
펀드의 주요 운용 전략은 글로벌 리츠 투자다. 리츠(REITs)란 투자금을 부동산에 투자해 발생하는 임대수익과 매각차익을 투자자에게 배당 지급하는 방식으로, 거래소에 상장돼 있어 주식 형태로도 거래된다. 투자자 입장에서는 발품을 팔지 않고도 세계 유수의 오피스빌딩에 분산투자하는 효과를 누릴 수 있다.
이 펀드는 평균 50~70개 세계 선진국 리츠에 투자한다. 리츠 하나당 시가총액 평균은 약 5조원이다. 리츠 하나가 보유한 상업용 부동산이 평균 100개에 달하는 대형 리츠로 주로 뉴욕 런던 홍콩 등에 위치한 쇼핑몰, 오피스, 임대아파트, 물류시설로 분산돼 있다. 국가별로는 미국이 전체 펀드 자산 중 63.1%로 압도적이며 섹터별로는 리테일과 오피스 리츠가 절반가량을 구성한다. 오피스나 리테일·물류창고의 경우 평균 10년 이상 장기 임대차 계약을 바탕으로 임대료를 올리는 방식이며, 아파트나 주택은 1년 안팎으로 투자한다.
펀드의 특징은 일반 리츠 펀드보다 변동성이 낮다는 점이다. 먼저 사업 리스크를 가진 부동산개발업체 투자를 제한한다. 개발이익이나 기타 이익 비중이 높은 기업일수록 리스크가 크기 때문이다. 임대수익이 기업 순자산 가치의 15% 이상인 종목은 제외한다. 둘째, 호텔과 같은 일단위 룸(Room) 임대 방식은 경기에 민감한 특성이 있어 투자하지 않는다. 마지막으로 총자산에 대한 총부채비율이 45% 이상인 자산도 원칙적으로 배제하고 있다.
국내 기관투자가들도 접근하기 힘든 전 세계 핵심 자산에 투자한다는 장점은 안정적인 수익률과 낮은 변동성으로 연결된다. 지난 3월 기준 영국 FTSE에 따르면 글로벌 리츠 연 배당률은 3.9%로 1.6%인 10년물 국채수익률을 두 배 이상 웃돌고 있다. 한화글로벌프라임상업용부동산은 지난달 기준 1년 10.26%, 3년 33.7%, 5년 65.48%를 기록하며 장기 수익률에서 글로벌 리츠 펀드 선두에 올라 있다.
김선희 한화자산운용 매니저는 "선진국 상업용 부동산의 임대 기간은 대개 10년 이상이며, 리츠가 가진 자산은 핵심적 위치에 자리 잡고 있는 경우가 많다"며 "임대인도 글로벌 대기업이 많아 배당의 재원인 임대료 상승세는 평균적으로 인플레이션 상승폭을 웃돌아왔다"고 설명했다.
글로벌 상업용 부동산 시장 확대가 지속될 것으로 예상되는 만큼 펀드 성과도 꾸준할 것으로 전망된다. 김 매니저는 "금융위기 이후 글로벌 오피스 공실률은 꾸준히 떨어지는 반면 임대료는 추세적으로 상승하고 있다"고 말했다.
[이용건 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]