대형보다 ‘속이 꽉 찬’ 중형 빌딩 “공실률이 뭐에요?”

↑ 중형 빌딩이 밀집한 서울 삼성동 테헤란로 이면도로. <사진제공=알스퀘어>

서울 강남구 삼성동에 지난 2015년 완공된 KB우준타워. 지상 17층 규모의 중형급 빌딩인 이 곳은 같은 강남구 다른 빌딩들이 빈 공간을 어떻게든 채워넣기 위해 임대료까지 깎는 고육책을 내놓는 와중에도 아랑곳 않고 지금까지 ‘공실률 0%’를 유지하고 있다. 준공 후 이 곳을 눈독 들이던 외국계 화장품 업체부터 중소형 로펌과 투자회사, IT기업까지 줄줄이 입주하면서 자리를 채운 덕에 오는 2017년까지는 빈 사무실을 찾아보기 힘들 전망이다.
1년 중 6개월 렌트프리(일정기간 임대료를 받지 않는 것)에도 공실이 넘쳐난다는 빌딩 시장 불황은 적어도 중형 빌딩을 보유한 건물주들에게는 다른 나라 이야기다. 주로 이면도로에서 상대적으로 저렴한 임대료로 승부하는 이들 빌딩은 굳이 임대료 할인을 내걸지 않아도 꾸준한 임차 수요 덕택에 경기 부침과 상관없는 알짜 수익형 부동산 역할을 톡톡히 하고 있다.
4일 빌딩 부동산 정보·중개서비스 업체 알스퀘어가 서울 지역 소형~대형 빌딩의 임대차계약 현황을 전수조사한 결과 연면적 9900~3만3000㎡ 아래 규모의 중형 빌딩 공실률은 8.6%로 3만3000㎡ 이상인 대형빌딩(10.3%)과 9900㎡ 미만 소형빌딩(8.9%) 중 가장 낮은 것으로 나타났다.
광화문 등 도심권에서는 대형빌딩 공실률이 11.2%에 달한 반면 중형은 7.2%, 소형은 8.1%로 훨씬 낮았다. 특히 전경련회관 등 초대형 빌딩을 중심으로 빈 곳이 아직도 많은 여의도는 중형과 대형 공실률이 각각 12.7%와 6.7%로 차이가 배에 달할 만큼 벌어졌다.
실제로 도심지 중형급 빌딩은 알짜 중소·중견기업의 임차수요가 넘치는 덕택에 임대시장 호황세가 이어지고 있다.
게임회사 넥슨의 자회사인 네오플이 통임대해 쓰던 역삼동 삼정빌딩은 지난해 이 회사가 제주도로 본사를 옮기면서 빌딩 전체가 비어버리는 위기를 맞았다. 하지만 애초에 이곳을 눈여겨봤던 탭조이와 데일리호텔 같은 중소 IT회사들이 대거 입주하면서 현재 상가용으로 내놓은 지하2층을 뺀 나머지 사무실 자리는 모두 ‘완전 임대’ 상태다.
삼성동 한섬빌딩도 SM엔터테인먼트가 지상 8층까지 통으로 빌리면서 한동안 공실 걱정이 없다.
일반적으로 지상 20층 아래인 중소형 빌딩은 비싼 땅값 등을 고려해 대부분 도심지 이면도로에 들어서 있다. 덕분에 처음부터 임대료가 저렴해 딱히 경기 부침 영향을 크게 받지 않는다는게 알스퀘어측 설명이다. 현재 중형급으로 분류되는 서울 빌딩 3.3㎡당 임대료(렌트프리 등 반영하지 않은 명목 금액)는 평균 6만9000원으로 대형인 9만1000원보다 2만원 이상 저렴하고 강남파이낸스센터(GFC) 같은 초대형 프라임급 12만9000원의 절반 수준이다.
오욱양 알스퀘어 이사는 “강남권이나 광화문 같은 도심과 가까운 입지를 원하면서도 자금 사정이 여의치 않은 중소·중견기업이 이면에 있는 중소형 빌딩을 사무실로 장기임차하는 경우가 많다”며 “공실률 0%인 곳도 수두룩하고 임차 수요가 많다보니 렌트프리 같은 것도 거의 없다”고 설명했다.
중형 빌딩 시장이 대형과 달리 공급 과잉이라는 악재에서 다소 비껴가 있는 것도 영향을 미쳤다. 교보리얼코에 따르면 올해 서울에 공급되는 오피스 빌딩 건물 연면적은 56만9000㎡로 작년보다 무려 62%나 더 많다. 연면적만 21만9105㎡에 달하는 삼성동 파르나스타워가 최근 다수의 대기업과 임차계약을 체결하는 등 초대형 프라임급 빌딩 공급이 몰린 탓이다. 그 결과 대형 빌딩 공실률은 꾸준히 오르는 반면 중형 시장은 상대적으로 안정세를 유지하는 모양새다.
다만 중형 빌딩 신축이 최근 늘어나는 만큼 주의가 필요하다는 지적도 나온다. 기존 빌딩 임대사업이 잘 되는 것을 확인한 주요 기업과 자산가들이 지하철 9호선 라인을 따라 잇따라 빌딩을 올리고 있어서다. 고준석 신한은행 PWM프리빌리지 서울센터장은 “공급 증가에 따라 임차인 잡기 경쟁도 치열해질 수 있는 만큼 빌딩 관리업체에 건물 관리를 맡기는 등 임차서비스 질을 높이는 노력이 필요하다”고 조언했다.
[김태성기자]