임대주택 분양전환가격, 국회서도 논의되는 까닭

[뉴스&와이] 공공임대주택에 입주하려면 기본적으로 무주택 조건을 갖춰야 한다. 무주택자 중에서 소득·재산 수준이 아주 낮은 경우 영구임대나 국민임대주택 입주 자격이 부여되고 어느 정도 소득·재산이 있으면 5년·10년임대에 입주할 수 있다.
　그런데 영구·국민임대와 달리 5년·10년임대는 임대기간이 끝나면 거주자(입주자)에게 우선분양전환 권리가 부여된다. 5년 혹은 10년 동안 임대주택으로 살다가 분양전환을 받으면 그때부터는 '내 집'이 되는 것이다.
　이때 분양전환 가격 기준을 보면 5년임대는 건설원가와 감정평가액의 산술평균으로 하고, 10년임대는 감정평가액으로 한다.
　분양전환가 기준이 다른 이유에 대해 국토교통부는 "10년임대는 5년임대보다 5년이나 긴 장기간 임대 의무로 인해 사업 리스크가 크다는 점을 고려해 차등을 두고 있다"고 밝혔다.
　보통 5년임대는 시세의 70~80% 수준에서, 10년임대는 시세의 90~100% 수준에서 분양전환이 이뤄진다. 5년임대 입주자들은 분양전환과 동시에 20~30% 시세차익을 기대할 수 있지만 일부 사업자는 손실을 보기도 한다. 반면 10년임대 입주자들은 사실상 시세대로 분양전환 받기 때문에 시세차익을 기대하기 어렵다.
　이 때문에 서울 세곡동, 판교, 광교, 하남미사 등 10년임대 입주민들은 단체를 만들어 분양전환가 인하를 수년째 촉구하고 있다. 10년임대 분양전환가를 5년임대 수준으로 낮춰달라는 요구다.
　19대 국회에서는 이종훈 전 새누리당 의원이 관련 법안을 대표 발의했고, 20대 국회에서는 민홍철 더불어민주당 의원이 같은 내용의 법안을 또 발의했다.
　하지만 10년임대 분양전환가를 5년임대 수준으로 낮출 경우 10년임대 입주민들에게 과도한 혜택이 돌아갈 수도 있다. 10년 전 주택 가격에 감가상각비를 뺀 건설원가와 분양전환 시 감정가를 산술평가할 경우 현재 시세보다 30~40% 낮은 수준에서 분양전환가가 정해질 수 있다는 지적이다. 이렇게 되면 분양전환과 동시에 입주자들은 30~40% 시세차익을 거둘 수 있다.
　더욱이 법안은 발효 후부터 공급되는 10년임대 입주자들뿐만 아니라 기존에 이 같은 분양전환가 산정 방식을 알고 입주한 입주민들에게도 혜택을 주려고 한다. 입주민들에게는 유리하지만 사업자들에게는 불리하기 때문에 위헌 문제가 불거질 수 있는 대목이다.
　10년 동안 살아온 집을 분양전환 받는데 10년 전 분양가보다 훨씬 높은 값을 지불하라고 하면 억울한 일이다. 그렇다고 시세보다 훨씬 저렴하게 분양전환 해주는 것도 공평하지 않다는 지적이 많다.
　따라서 10년임대 분양전환가 산정 기준을 새로 마련하되, 사업자 이익과 입주민 이익을 절충하는 방안을 마련할 필요가 있다. 사업자도 이익 중 일부를 포기하고 입주민도 시세차익 중 일부를 포기하는 방식이다. 법안 심사 과정에서 합리적인 안이 도출될 수 있을지 관심이 모아진다.
[문지웅 부동산부 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]